楼市巨变！这个城市全面暂停房贷？这16个重点城市房价只能下降？
2016/11/30 14:43:53 领导参考
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导读：有消息称济南全面暂停房贷，包括首套房!然后山东银监局又出来辟谣，济南银行全面暂停房贷报道不实。楼市传来新消息：上海、天津限购政策再升级。住建部明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨，只能下降!楼市又出大消息!调控，调控，这一轮可非同寻常!
一、济南全面暂停房贷，包括首套房？山东银监局：济南银行全面暂停房贷报道不实
一条消息，震惊一个城市，也震惊了房地产和金融两个大圈子的所有人!
据媒体报道，11月28日，驻济南各大银行突然集体下发紧急通知，即日起至30日，各分支机构全面暂停房贷业务，不管是几套房，公积金贷款不受影响。
惊天大雷!济南全面暂停房贷？
据新华网报道，28日，驻济各大银行突然集体下发紧急通知，即日起至30日，各分支机构全面暂停房贷业务，不管是几套房。公积金贷款不受影响。有的银行在通知中措辞严厉地表示：擅自放贷将追究责任。
一位城商行历下区某营业部负责人表示，暂停的不只房贷业务，还有消费贷，如此严厉的政策，济南还是首次遇到。
此外，包括中国银行、浦发银行等在内的多家银行驻济南分支机构人士，同样向记者证实了该消息。
一位大型房企相关人士表示，近期济南的房地产调控正在加码，包括购房所需要的限贷限购证明，每天都有数量限制。
山东银监局：济南银行全面暂停房贷报道不实
今天下午，山东银监局对部分媒体关于驻济银行全面暂停房贷业务的报道进行了回应，目前中国银监会和山东银监局均未出台任何关于济南市银行业全面暂停房贷业务的政策要求。
根据山东银监会的统一部署，山东银监局自11月初开始，对辖区部分银行业金融机构房地产相关业务进行了专项检查，重点查处违法违规行为，推动银行业金融机构强化合规性管理。截至目前，中国银监会和山东银监局均未出台任何关于济南市银行业全面暂停房贷业务的政策要求。
二、上海楼市调控，力度甚至超过北京
昨天(11月28日)晚上上海住建委公布房贷新政，突然调控，而这个力度甚至超过了北京!根据“上海发布”最新消息，上海住建委昨天公布，自2016年11月29日起：
居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。
在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；
购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
这次调整有什么效力呢？原先信贷政策只认房，不认贷，即只要出清手中房源，再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷，意味只要以前有信贷记录，再买房都认定是第二套，对改善型购房冲击尤为明显。
这使得具有购房资格的人严重缩减!让我们来算一笔账：
假设在上海买一套房500万的房子，如果是首套，35%首付，你至少要准备175万现金，然后贷款325万元，月还款20500元，除去日常开销，夫妻二人收入必须都得在25000元以上吧(税后才18000)。
而这种收入在上海这样的城市的比例不过5%(如下图)，这里面能有多少连一套房都没买过的？大概可能凤毛麟角了。
所以只要严格执行这个房贷收入比的政策，估计弄不好房贷能降到非常低的水平，甚至就是变相不批贷款了。
北上深房贷新政对比，上海最严
有人将此前北京、深圳的房贷新政与此次上海的政策进行了对比。
→ 北京9月30日房贷新政：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。
对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
→ 深圳国庆房贷新政：对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。
结果是：
1.在首套贷方面，深圳比北京首付低5个百分点，但在认房又认贷方面紧于北京，上海最严!
2.在二套贷方面，京深认房不认贷，深圳比北京略紧，不管是否是普通房，皆七成首付。上海认房又认贷，紧于北京，与深圳互有松紧，总体稍紧于深圳。
上海楼市或进入高位横盘模式
东方房地产学院常务副院长华伟认为，上述调控政策对高端住宅需求的影响比较有限，对中低端住宅需求则起了一个延迟的作用。本质上，此次出台的政策是以牺牲成交量来稳定房价，使其在高位横盘。
对于首套房首付比例提高5%，其实心理影响大于实际。首套房一般都是以自己居住为主，以上海新房套均500万来算，多半成也就多20多万，对于有购买能力的买家而言，不能构成多大制约，短期可能因为支付能力不够，暂时搁置。可能几个月后达到支付能力了，马上会入市。公积金使用从原来余额的40倍，降低到30倍，降低了杠杆的使用。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，可以预见的是，到年底前上海房地产市场的交易量会有所下滑，大涨的可能性已经不大，市场重回平稳是大势所趋。
三、天津出台房贷新政：楼市降温，土地市场仍火热
同日，天津也发布房贷新规，在提高首付的同时，对首付人群的认定也要参考商贷因素。
→ 对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；
→ 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；
→ 但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。
天津楼市降温，土地市场仍火热
天津房地产人士表示，本次差异化信贷政策力度有限，主要针对本地家庭的首套房首付比例有所提升。
"十一"期间出台的相应调控政策后，天津市房地产市场有所降温，住房价格上涨势头得到控制。
不过，10月以来天津土地市场却一片火热。多个地块出现成交价溢价率超过100%。这显示出，房企仍然非常看好天津地产后市，积极在天津储备土地。
四、16个重点城市不许涨了？
另外，昨天财新的消息，近日住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨，只能下降!所以这几个城市大家要记住，估计后面的调控会没完没了了，不把房价降下来，把金融风险释放出去誓不罢休。为此，需要各地积极配合工作，特别是要求对于民间金融以及中介公司的首付贷和各种金融衍生品的打击，中介黑榜估计以后每个月都会公布。
拓展阅读：调控，调控，这一轮可非同寻常!
来源：箴言真语(zy18608968333)作者：赵毅
年终将至，在“9.30”新政日益收紧房地产政策的大背景下，那些在这轮“历史上最癫狂的房地产盛宴”中已经赚的盆满钵满、业绩大幅超越既定目标的房地产企业的大佬们，已经提前步入了遍布全国各地的大大、小小年终论坛现场，说天道地、纵论未来。而对那些在过往战略布局上陷入去库存泥潭的中、小型房企，盛宴的传导效应尚未抵达“待解放区”，就已经面临掉头现实，看着业绩表上那根很难抬头的曲线，只能望洋兴叹，唏嘘不已!
遗憾的是，就新政实施近两月以来各地房地产市场和房地产企业的表现，尤其是土地市场仍然欢呼雀跃、兴奋不已的众多竞拍者，恐怕对这轮资产荒促成的房地产盛宴面临的调控背景和目标缺乏足够认识。作为一名一直在独立思考并借助各方面数据、信息作出自己独特判断的资深房地产老鸟，有必要把自己的观察所得和判断拿出来与同行交流，希望让那些过于乐观的同行们冷静点。
先看看金融政策是如何充当“调控杀手锏”的
这轮调控，其实其起点并非始于“9.30”，而是之前。2016年7月28日，《华尔街见闻》刊登一篇署名(张家伟)文章，“出手抑制‘地王’？证监会要求房企再融资资金不得用于拿地!”，该文的开篇是这样说的：
“据人民网，证监会官员称，房企通过再融资募集的资金只能用于房地产建设，而不能用于拿地和偿还银行贷款。行业人士指出，这些要求是抑制“地王”和地价的一种方式。”
现在看来，这则新闻其实透露了本届政府抑制房地产癫狂的一个核心“机密”：
从严格控制土地端资金来源，将资产荒背景下涌入房地产市场的巨额资金统统灭杀，逼其降低诉求，在“闲置，需要付出成本；进入实体企业，收益又不甘心!”的两难选择中，被迫结束空转，实现资金流向的导流!
高明，实在是高明!这种釜底抽薪式的政策，以上海市住建委10月8号出台的“关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见”为基调，在全国拉开了序幕。
该文第二条，“进一步加强商品住房用地交易资金来源监管”是这样表述的：
“建立由市规划国土资源局、市金融办和金融监管机构等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，开展土地交易资金监管工作。根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。”
在此前后，央行、证监会、银监会、发改委、国土资源部、国务院等，均从不同渠道、不同监管领域，发出了同样的声音：对非自有资金进入土地市场配资，说NO!
11月17日，广州跟进同样口径的政策，严格审核新上市土地摘牌资金的来源，违者，没收保证金，三年内不得进入土地竞拍市场!
在国内各种资金全部被限制流向土地市场配资的大背景下，仍然蠢蠢欲动的房企，其实只有海外通道一途，通过“内保外贷”、“并购”、“境内外联动股权合作”等各种方式实现“瞒天过海”的资金安排，但这种做法显然与目前严厉的境内外资金进出监管相违背，一旦触动非法交易，代价绝对是“不可承受之重”!
11月16日，帝都海淀区两宗地进入竞拍环节，四家企业以100%自持商品房面积与过往习惯的操作模式告别，进入高标准商品住宅建设方案投报程序；
11月17日，帝都大兴区一宗土地进入同样逻辑，参与企业高达七家。
这种拼劲，好像与调控一毛钱关系都没有!为了抢地，习惯了靠销售回款实现快速周转的房地产企业，不惜做二房东，也要死拼到底。如果没有现成的金融工具，靠租金收益，显然是难以维持该行业高昂的管理费的!
变天了、变天了，宝宝今后如何拿地啊!
拿不到地又如何生存啊？
那些高杠杆找来的钱靠什么来还啊？
这让宝宝如何是好？这不是逼宝宝跳楼自杀吗？
再看看本轮调控的背后玄机
两周前，从朋友圈传出两页疑似武汉市住房保障和房屋管理局于2016年11月8号形成的“全国部分城市房地产宏观调控工作部署会议有关情况的报告”签批文件照片。从该文件页眉圈阅内容看，该文件已经签批至武汉市委书记、市长和常务副市长，应该是原件无疑。
该文内容应该是响应2016年11月7日住建部于北京召开的“全国部分城市房地产宏观调控工作部署会”精神，并提出具体措施和建议的呈批报告。从该报告披露内容看，本届政府对房地产宏观调控的决心之大、力度之强，绝对超越历届任何一次宏观调控政策之决心与力度。
11月15日，武汉调控政策升级，本地人限购第三套，外地人设置了两年社保或个人所得税的门槛。前述报告被事实做实，并非伪造!
之后，南京、合肥、深圳、西安等城市相继跟进，发布继“9.30”新政以后的第三梯次调控政策!
11月22日，网上又传出疑似杭州市政府向部分开发商发出的一份有关控制房价过分上涨的文件，附页赫然列出几十个在售与申请预售项目的名单。其透露出的信息，与前述网上披露的武汉市文件高度匹配：严控房价，不达目的不罢休!
从上述几个看似独立的“因城施策”调控政策来分析，笔者对之前有关本轮调控的判断有了更大的信心：
本轮调控，本届政府通过将铁腕制腐的坚强意志，传导到调控实施的全过程中，意欲彻底驯服房地产这匹一直以来裹挟着中国经济向前跌宕发展的烈马，让房地产业摆脱过往“一放就狂，收不住缰绳，房价、地价疯狂上窜!一收就僵，跌入冰窟，哀鸿遍野!”的非理性历史记录，走上良性、自我循环、自我约束道路，最大限度剥离房地产行业作为支柱型产业在整体经济发展中的过度依赖和所造成的风险，降低整体金融风险，为进一步的政治、经济改革铺路!
总有一天，作为GDP支柱产业的房地产行业(美国到今天为止，房地产行业仍然是GDP增长的第一贡献大户，占比达11%!)，一定会是一匹骏马，有作为，懂担当，血管里流着的，不仅仅是道德的血液!
作为房地产行业的从业者，尤其是高层管理人员，如果不能看透本轮调控的核心而盲目乐观，以为“调控仍然会变成空调”的话，那会死得很惨!
本轮调控的周期判断
本轮调控绝不是业内乐观者预测的那样，到2017年第二季度逐步放松乃至松绑。而是目标直指2017年下半年将要召开的中国共产党十九大会议。之前所有的安排都要维持稳定，营造良好的政治、经济环境，确保圆满完成换届选举这一重大事项!
如果我没有预测错误的话，本届政府对如何保证整体经济发展目标已经胸有成竹，无需再靠将房地产业拉上促进GDP增长的战车。在“因城施策”大政方针下，2017年的房地产主旋律还是去库存，但会牢牢把住核心城市及其周边卫星城市房价、地价的上涨幅度(从多方信息可以判断，房价5%的年涨幅很可能是上限!)，为十九大召开铺路。
按过往历次会议召开时间分析，十九大很可能会在年底召开。之后，是中央、省市和地方党委与政府班子的换届时间，一般要延续到次年的5、6月份才能全部结束。而在如此敏感的换届期间，出现重大政策变动的可能性，应该说是微乎其微。这样，本轮宏观调控的周期极有可能会至少维持到三级党、政班子换届结束之后，也就是2018年6月。
结语
1、本轮调控虽然严厉，但受影响最大的主要还是那些中、小型房地产企业，而对手中有粮、有地的大、中型房地产企业，尤其是拥有金融工具的上市公司，显然是一次极其难得的历史机遇，并购案例会层出不穷，行业集聚度将比历史上任何时期的记录更加彰显。
2、中、小企业，如果账面现金不充裕，企业又缺乏差异化竞争实力，趁早找个好娘家，傍个大款，把自己嫁出去或“背靠大树好乘凉”，卖个好价钱，恐怕比自己硬撑到底要好得多!
3、抢地王的游戏，如果没有足够余粮，抑或没有搭好金融平台，具备多种金融工具综合应用后延市场风险的话，趁早一边凉快着，千万别碰!一碰就死!
4、那些对短期内预期感觉良好的企业，大多是采取被动方式应对目前的房地产调控，其中一个手段，就是政府不是限制价格上涨空间吗？好，我响应，放慢速度，反正不满足三万平米的预售证获取条件，您也不会把我怎么着，等明年价格重新上涨再卖，不是赚得更多？
恭喜您，您的理想很丰满，不愧是商场高人!可惜的是，有一句话不知您还记得不？“理想很丰满，但现实很骨感!”，明年？恐怕不会让您如意!
不信？瞧瞧呗!
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