社科院报告出炉!这10个城市,楼市最危险?
2016/12/2 21:15:49 领导参考

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     来源:中国证券网、观察者网、楼市参考(house0929)作者:刘晓博

     11月30日,由中国社会科学院财经战略研究院课题组完成的《中国住房发展报告(2016-2017)》发布。

     报告指出,全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险,其中深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州等十城房价风险最高。其中深圳厦门风险最突出。

     报告认为,纵向来看,本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市,无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度,均已超过2009-2010时期,值得各界高度警惕。

    

     35大中城市房价普遍过热 深圳厦门风险最突出

     据第一财经报道,报告通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现,全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。橫向来看,热点城市的整体风险状况较为突出,而二线非限购城市的风险状况相对乐观。

     在35个大中城市中,整体风险最为突出的十个城市依次是:深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州。

     纵向来看,当前住房市场风险整体高于2010年。估值过高的住房市场将极有可能出现房价增速放缓甚至是房价下跌的情形。本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市,无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度,均已超过2009-2010时期,值得各界高度警惕。

     “但全国总体风险仍然处在可控的范围。”报告认为有四个方面的原因:主要指标没有超越风险控制线;本轮过热是局部不是全局性的;本轮高涨与繁荣不是长期拐点;有诸多工具可以使用和备用。

    

     地方政府存在消极调控现象

     该报道称,数据显示,2015-2016年,中国住房市场逐步进入上升的周期,全国商品住房销量快速增长,2016年1-4月同比增长率达38.8%,是2015年初以来的峰值,四月份同比增长27.14%,比2015年全年高出了20.27个百分点。总体房价同比增幅先快速攀升,后有所收窄。2016年3月全国商品住宅平均销售价格同比增长率为18.25%,9月份为12.66%。房地产开发投资同比增速则在扭转俯冲式下滑后,于2016年年初后有了明显回升,对经济增长的影响有所增强。

     财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞分析称,与先前的楼市上涨特征显著不同,本轮楼市运行形势集中体现为是市场回暖过程中的局部过热,是购房者、开发商、金融机构、中介等市场主体以及政府部门,其于利益追求和心理预期开展合作博弈的结果。

     分析显示,本轮楼市变化中,热点城市房价上涨过速过猛;部分城市的本地及外地投资投机需求旺盛;总量上库存连续减少。截至2016年9月末,全国商品住房现房待售面积4.14亿平方米,比2015年末减少0.39亿平方米;住房期房待售面积大约为33.24亿平方米,比2015年末减少1.12亿平方米,总库存比2015年底减少了1.51亿平方米,去库存取得了一定成效。但空间错配持续加剧,一二线城市库存小、销售快,三四线城市库存大、销售慢。

     分析认为,经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化是引发楼市局部过热的重要环境条件;驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是导致楼市局部过热的深层根源;市场主体合作博弈是楼巿局部过热的整体原因;巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头;“地王”频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因;地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。

     2017年将迎来一个短期调整期

     报告预测,2017年中国楼市将迎来一个短期调整期,总体将平稳回落,但具有不确定性。基于华房指数、基本面、改革红利以及投资投机需求转换等多个层面进行预测,未来楼市调整的幅度和时间长度有赖于调控和改革的力度。

     中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇表示,下一步的楼市调控,必须走出一条不同于以往的路子,坚持供给侧结构性改革,在关键领域实现改革突破。

     报告建议,为避免楼市调整过犹不及为金融稳定与经济增长带来压力,需要完善短期政策引导楼市软着陆。紧持“虚实结合,主动周控”、“长短结合,标本兼治”、“边调边看,逐步完善”“分城施策,协同作战”等调控施策原则。

     中国社会科学院财经战略研究院院长助理、倪鹏飞研究员认为,应密切监测调控效果,做好后续补调的准备。完善“分城施策”,建立“协同作战”机制。调整城市间土地供给规模,完善土地拍卖制度。清查楼市的违规融资,取消过热城市的房贷利率**。与此同时,实施前瞻性引导调控政策,主动发声引导市场预期。

     报告呼吁,未来需要在四个方面着手构建长效机制:调整发展战略,让房地产与宏观经济、城市化协调发展;加快相关制度改革,释放新需求去库存并对冲市场调整;在土地、金融、财税等关键领域实现改革突破,铲除经济房地产化及波动的根基;健全楼市调控的工作机制,完善楼市调控的问责机制。

     那么问题来了:社科院的这份研究成果靠谱吗?

     在讨论这个问题之前,让我们看看去年这个时候,社科院是如何预测楼市的。

     2015年12月3日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心在京发布《中国住房发展报告2015-2016》。报告关于内地楼市短期走势的预测是:

     2015年10月-2016年9月间,中国房价或将呈现“先升后降”的波动运行形势。其中2016年住房市场回暖基础不稳,波动风险大,分化趋势严重。房价在经历一段时间的上升后,在2016年第二季度后有出现一波断崖式下跌的可能;但商品房投资有望缓慢回升,对经济增长带动有望增强。其中三四线城市形势不乐观。

     这份报道公布后,媒体将焦点集中在了上述预测上,给发布机构带来了巨大压力。社科院财经战略研究院院长高培勇澄清说,“相关报道以偏概全,我们的报告主题不是这个,我们只是客观地分析未来一年或几年,会影响住房市场的这些因素都有哪些,而且最终课题组的主要结论不是这个”。

     笔者没有看到报告的原文,但从数十家媒体的报道看,上述“二季度后可能断崖式下跌”的判断是存在的。随后,报告提出了一系列政策建议,给政府支招如何避免这种局面的出现。

     后来,楼市的实际走势令人瞠目。先是深圳一枝独秀,到了2016年一季度上海跟进,随后北京、南京、苏州、合肥、厦门接力,强二线城市全面开花。到了2016年二、三季度,近20个热点城市甚至出现了上涨失控的迹象,随即引来了国庆调控。

     也就是说,社科院去年对中国楼市短期走势的判断是错误的错误的原因,是他们在12月3日就预测了,而中央经济工作会议是月底召开的,提出了“去库存”等5大任务,楼市的政策环境发生了逆转。

     那么,今年社科院“10大城市楼市风险最突出”的这个判断准确吗?

     我的看法是:仍然不靠谱!至少是不严谨。

     既然研究报告说了,35个大中城市里,深圳、上海等10个城市的楼市风险最大,那么首先让我们看看,35个城市都是谁。

     “35个大中城市”是个约定俗成的说法。我没有看到社科院报告的全文,新闻报道也没有说明,下面列举的35个大中城市名单,是通常大家默认的。我将名单列举如下,分成了四个小组:

     1、北京、上海、深圳、广州;

     2、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都;

     3、石家庄、南昌、长沙、青岛;

     4、重庆、宁波、大连、乌鲁木齐、昆明、南宁、海口、呼和浩特、太原、贵阳、西宁、长春、哈尔滨、沈阳、银川。

     第一组是四大“一线城市”,第二组是今年首批被住建部点名的“二线热点城市”,第三组是随后追加的四个城市。也就是说,前三组20个城市,都被列入了调控重点名单,或者说房价在2016年出现了显著的上涨。

     第四组,目前尚未被明确要求列入调控名单。仔细研究第四类城市,我们发现里面不是直辖市、计划单列市,就是省会城市,都属于我常说的“高级别的城市”。为什么这些城市的房价,今年没有大涨?具体分析,又可以分为以下几类情况:

     1、供应量大,库存量大。比如重庆;

     2、人口流失或者增长缓慢,比如东北的四大大城市;

     3、人口、资金增长都不突出,而且经济总量小的城市,比如西北、西南的几个省会城市。

     按照我建立的分析模型,人口增长和资金增长是影响楼市的最关键、最根本的因素(供应量、库存是短期因素)。其中人口增长主要依据是最近10年、5年的小学生人数,资金则看金融系统的“本外币各项存款余额”。

     我们不妨以“5个计划单列市”为例,看看真实的人口增长是如何影响房价的。下面是过去5年5个城市小学生人数的变动情况(统计局公布的常住人口数据往往失真):

     五大计划单列市小学生人数增减(单位:万人)

     2010年底

     2015年底

     增减

     大连

     29.1

     30.0

     3%

     青岛

     46.3

     53.6

     15.8%

     宁波

     46.2

     48

     3.9%

     厦门

     18.8

     27.9

     48.4%

     深圳

     61.9

     86.5

     39.7%

     可以看出,小学生数据反映出来的人口增速,跟5个城市近期房价的走势高度的正相关。深圳和厦门人口增长是5年来最快的,都进入了前五名(其他还有北京、东莞、廊坊),所以深圳和厦门房价在5个计划单列市中是涨幅最高的,也是被严厉调控的。青岛人口增长位居第三,是第二批进入调控城市名单的。

     大连和宁波至今没有进入调控名单,那是因为他们的人口增长比较慢(前几年大连甚至出现人口流失),库存也偏高。

     被社科院认为楼市风险最大的10个城市里,深圳、北京、上海位居中国“三大人口增长中心”的核心位置,是带头大哥;厦门、郑州、南京是“四小人口增长中心”的三个(另外一个是长沙),此外,合肥、天津、石家庄和福州人口增长速度也过得去。

     这样准确地把中国人口增长最快的城市,列为楼市风险最高的地区,的确是需要勇气的。

     另外,根据上海易居研究院的数据,合肥目前库存去化周期是2个月,也就是说,合肥的房子只够卖2个月的,是全国库存最低的城市。此外,南京也是2个月,上海是6个月,都急需补库存。深圳的去化周期略长一些,但在警戒线以内,其背景是深圳出台了空前严厉的调控措施,楼市率先入冬,成交量锐减。而这些城市,都是社科院认为“楼市风险最大的”,我只能表示震惊。

     所以,我的结论是:这10大城市(深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州)的楼市,正处于调控的严格管制之下。虽然未来一年房价可能出现微跌,局部甚至可能出现15%的跌幅,但整体而言这些城市的优质住宅可以长期看好。购房者被套,也最多一两年时间。反之,如果放松调控,房价有上涨失控的风险。但是东北、西北、西南人口增长缓慢,或者严重流失地区的房子,弄不好会套你一辈子。

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