重磅!上海、深圳一声炸雷!楼市将巨变?
2017/7/9 18:00:38 领导参考

    

     欢迎投稿、商业合作,添加小编微信:zeya0221

    

     几天前,上海爆出“租赁住房”性质用地的新闻——

     两块分别在张江和嘉定新城的出让土地,土地用途写着:租赁住房。

    

     这意味着,房子的土地属性是70年的住宅性质,但是规定只租不售,开发商需要整体持有这样的房子。

     而就在昨天(7月7日),上海就又公布令人耳目一新的大消息,《上海市住房发展“十三五”规划》。

    

     上海住建委官网提供的通稿部分截图

     其中许多规划指标出乎很多人的预计。

     “十三五规划”有以下要点:

     1、十三五期间预计供应5500公顷,其中商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷。

     2、预计新增供应各类住房约170万套。其中,商品住房约45万套;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。

     3、大幅增加本市租赁住房供应。预计新增供应租赁住房70万套;新增代理经租房源30万套(间)。

     4、对于旧区改造,从以往的“拆、改、留”过渡到“留、改、拆”,以保留保护为主。

     从上述要点1和2可知,新增住房第一位是市场化的租赁住房,第二位是保障性住房,第三才是商品房。从新增土地供应上看,商品房也只占了用地的36%。

     由此,我们可以看出上海市调控房价的决心,以及发力点:上海的确在增加住宅供应量上,准备出重手!

     刚刚,深圳也出大招了!

     除了上海,7月7日,深圳公布“住房建设规划2017年度实施计划”,把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍,从2016年的4.3万套提高到8万套;此外,2017年还将新增保障性安居工程项目5万套,比2016年的计划大幅增长了20%

     值得我们高度关注的是:2017上半年,深圳一手住宅仅成交了10506套,创下近十年新低。如果按照今年上半年的销售速度,则8万套新房足以让深圳卖4年!

     楼市将迎巨变?

     还是先说回上海。

    

     上图来自上海统计局2016年统计年鉴,可以看出,2010年的时候上海各类住宅面积是5.26亿平方米,到了2015年为6.3亿平方米,5年增长了1.04亿。这个5年的前三四年,上海人口仍然在快速增长,到了最近两年才开始放缓。

    

     在上海人口增长显著放缓之后,上海提出“十三五”(2016年到2020年)累计增加住宅面积1.275亿平方米,的确比十二五期间有了显著增长。

     更重要的是,在套型面积上大量增加了中小户型。因此,从套数上看,将增长60%的供应量。这对于满足实际需求,平抑上海房价,增强城市竞争力,都将有重要意义。

     举一个实质例子:

     上周浦东外环内挂出了两年半以来第一块住宅用地,位于张江科学城配套住宅基地的“孙桥国际社区”,但性质为“租赁住房”,要求开发商持有70年,如果你仔细看“孙桥国际社区”的规划,会发现这块外环内平整的大片土地,几乎全部都是租赁住房(Rr4用地)。

    

     按照今年这种趋势,极有可能出现:上海外环外的土地供应以商品房为主,外环内以租赁住房为主。这样一方面可以减少地王,压住房价,一方面可以留住高端人才,增强上海竞争力。“孙桥国际社区”显示了未来上海重点发展区域的趋势。

     国家鼓励改变住房观念,发展租赁市场,而上海作为经济中心和一线城市,此次在“十三五规划”充分落实了中央的意图。新增住房套数里,租赁住房占了6成以上,这力度可谓非常强,意味着楼市的方向发生了巨变。

    

     财经自媒体饭统戴老板也在微博上发文表示:上海“租赁住房”和土地规划如果执行得当,没有超预期的放水的话,上海房价是没多少上涨空间了。

     财经评论员刘晓博也认为:能否真正控制住中国的房价,尤其是中心城市的房价,关键不在楼市本身,而在于能否真正深化改革,改变经济增长方式,做到了这一点,才能真正控制住货币增长速度,也才能控制住房价。

     在供应量大增的情况下,房价会跌吗?

     据“楼市参考”分析,目前深圳房价太贵,刚需在、购买力不足,最终只能租房。如果8万套的建设规模维持几年,则深圳房价至少上涨力量会被抑制住一段时间。而在距离市中心较远、交通教育资源偏差的区域,则可能出现下跌。

     但另一方面,深圳土地资源严重不足,每年8万套的新建商品住宅供应量,很难维持下去。事实上,深圳目前新建商品房主要用地来源是城市更新。

     城市更新如何理解?

     城市更新而来的土地,以前就有建筑物,也有人居住。在拆除重建过程中,往往会大幅增加容积率,一般是原来的2到3倍。也就是说,看起来产生了8万套房子,但事实上也让数十万人失去了原来的家园,这些人的居住需求仍然在。

     我们不妨测算一下:如果8万套房子都来自拆迁、重建的话,产生的720万平方米住宅,相当于每套90平方米,可以住大约24万人(每套3人)。假设拆除重建过程中,容积率提升到原来的3倍,则拆除之前的建筑面积是240万平方米。大家想想看,城中村的居住条件是怎样的,人均面积大概在10到15平方米,这240万拆除之前的建筑,实际居住人口可能是16万到24万人。

     所以,以城市更新的方式增加新建商品住房的供应量,实际上增加不了多少深圳的住房容量。8万套房子,也只是把原来可以容纳16到24万人的城中村,变成了可以容纳24万人的正规小区而已。

     融360房贷君(fangdai123)的观点是,这种格局一旦形成,当然有好的一面,但也会有不好的一面。

     好的一面是,普通人租房时会有更多选择;但不好的一面可能是,二手房越来越贵。

     一旦新房越来越多的变成租赁用房,大家都选择租房了,那么已经卖出去的二手房将会和新房的差距越拉越大,简单说,当普通人越来越多地选择租房的时候,二手房会越来越贵,在住人的同时,它们也会越来越表现出一种金融属性。

     此外,对打算租房的朋友而言,还得考虑租金成本。因为开发商自持70年压力是很大的,这部分压力开发商不可能自己完全扛下来,势必有一部分要由租房者承担,如果按照目前的租售水平,开发商铁定要亏本的,如果改善租售比,那么只可能是租金上调了。结果就是这部分用来出租的房子租金不便宜,普通人能不能租得起又是个大问题。

     就租赁房源增多对房价的影响上,可能不会如大家所想——下跌。

     由于我们的租房市场发育相对滞后,我们参考一些租赁用房比例更高的案例。

     1、德国

     以德国为例,德国楼市向来以完善的租房体系被奉为圭臬,德国有6成人在租房,但近年来,德国楼市也是不断升温的。

     德国潘德布雷夫债券银行协会今年4月的VDP(房屋价格指数)报告显示,2016年德国个人住宅价格达到了6.6%的增长。

     在过去5年中一些德国城市房价涨幅已经超过30%。据德意志银行统计,2009至2016年间,汉堡房价以70%的涨幅排名第三,柏林以75%的涨幅排名第二,而排名第一的慕尼黑涨幅竟高达200%多。

     2、香港

     而在香港,目前有近30%的人租住在组屋(公共房)里面,这一比例也我们要高不少。而香港的房价大家也看到了,2016年虽然有一个下跌的过程,但今年以来的房价已经收复并创出新高。

     3、东京

     而在东京,这座城市有40%以上的人是选择租房的。下图是东京楼市的一个数据:

    

     从2012年到2016年,东京房价实际上也是在稳步上涨的,今年4月份东京的公寓价格同比上升了8.2%,已经连续55个月同比上升。

     租房之所以不能让房价下跌,说白了,租赁房本质上是为那些买不起房的人而准备的,从楼市目前的行情来看,他们实际上已经无法对楼市产生多大影响。

     小结

     总之,上海和深圳同一天出台住房建设方面的规划、计划,都采取了大幅增加供应量、增加保障性住房比例的方式。可见,中心城市正在全力落实中央的号召。这表明,楼市的确在发生重大变化。

     随着保障性住房、租赁型住房的增加,未来买卖商品房会沦为“少数人的游戏”吗?让我们拭目以待。

     最后,刘晓博提醒:展望未来,楼市应该是一种保守型、防御型的投资,期望房价短期内大涨越来越难,所以不能盲目加高杠杆。在市场波动中死的,都是杠杆太高的。

     而对于楼市的看法,刘晓博继续长期看好有显著人口增量的、高级别城市(及其卫星城)的优质住宅。未来房价的上涨速度,主要看“M2增速÷GDP增速”,这个数值越大,房价越坚挺。

    

    

    觉得不错,请点赞↓↓

    http://weixin.100md.com
返回 领导参考 返回首页 返回百拇医药