刺激，遏制，再刺激...政府与房产的二十年爱恨情仇
2017/3/10 牛弹琴
作者：牛小财
来源：九州智库(jiuzhouzk)
(一)
刺激，遏制，再刺激，政府对房产的爱恨二十年，始于1998年。
刺激
1998-2001年，国家正式印发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，房产市场被启动。
1998年，新开工面积为2.387万平方米，2002年为42800万平方米，年均增速20%以上；房产销售面积上，1998年为12185万平方米，2002年为26808平方米。
房产这头猛虎正式出笼。
遏制
2002-2004年，国务院发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，从土地、住房、金融三个方面开始调控房产市场。调控结果是房价不降反涨，2004年新建商品房价格上涨17.6%。
稳住
2005-2007年，政府继续出台调控措施，包括调整土地供应、调节市场、信贷结果和开征交易税费等等。
然而，老虎出闸岂能不抖抖威风，小小麻醉枪岂能怕焉？于是，房产这只大老虎，在07年频现天价地王，价格成交量出现报复性上升。
刺激
2008-2009年，金融危机来了，政府估计着这支利剑可能要伤到老虎，赶紧推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价又获得了翻身机会。
遏制
2010-2013年，号称“史上最严厉的调控”在“两会”后拉开大幕了，这回是动真格的了，调控措施接二连三出台，由调控转为坚决遏制，国四条、国十条等政策一个接一个。
调了多少年的房价，终于暂时被遏制了。老虎受了伤，暂时没法叫嚣了。
继续刺激
2014-2016年9月，两个政策，“稳增长”和“去库存”又刺激了房产市场，一二线城市房价飙升，部分区域翻倍，房价继续“涨涨涨”。
接着遏制
房价又涨了，那接下来又是调控了。2016年9月后，国家短期调控和长效机制相结合，收紧限购限贷政策，房市也给面子，稍稍降了温。
(二)
关关雎鸠，在河之洲，房产泡沫，政府心忧。
这政府与房产之间剪不断理还乱的关系，得从现行的批租制度说起。
土地是国家和集体的，所有权不能买卖，这个没办法。不过政府可以以招拍挂的方式拍卖国有土地或征用来的集体土地的使用权。开发商想要获得土地使用权，那就使劲出价吧，价高者得。
这制度还是从香港拷贝来的，香港政府是怎么搞得呢，四个字，“少批少得”。就是为了获得更多财政收入，只批准少量的土地可以开发。
可开发土地少了，有需求的开发商有很多，供需理论往上一套，土地拍卖价就被炒出来了。土地价格高了，房价成本也得上，最后公开的销售价格自然也得涨一涨。据说香港的豪宅标准是，卧室里面放一张床，有三面不靠墙就可以了。
而内地的各级政府，是把香港的这一套发挥的淋漓尽致。
香港住宅
凡事过犹不及，批租制度造成的结果之一，就是房价泡沫。
现在房价涨的太猛了，尽管房产窈窕，政府求之，奈何太泡沫，还是需要控制控制的。
房地产调控一轮接一轮，“史上最严调控”说了一次又一次，结果是，越涨越调，越调越涨。而且每次调控，主药必是抑制供给，紧接着就是房价先抑后扬，剧情还是那个主调，房价也还是那个范围。
若是调控低效，何不放手土地供应？
这房地产是啥？是国家的支柱型产业，据中商情报网数据，2016年前10月，土地出让金占比地方政府性基金本级收入高达88%。土地供给量放手，国家收入将会大大缩水，严重影响到公共设施建设。
且不仅房地产市场萎靡，银行受损。建材、汽车、水泥等相关行业也会受到波及。
再看看政府抑制房价的那几段时期，04年新建商品房价格上涨17.6%，07年频现地王，09年房价增长率23.3%，15年一二线城市暴涨。几段调控时期都是房价上涨异常的时候。
所以说，政府一直刺激、遏制、再刺激的目的，并不在于抑制房价上涨。政府所担心的，是一直出现的“崩盘”危言。也就是说，政府的首要目标，不是调控房价，而是要预防崩盘。
(三)
国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，1月份三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%。15个一线和二线热点城市中，11个城市1月份新建商品住宅价格环比下降，幅度在0.1%到0.5%之间。
另据国信证券统计，在Wind有完整房地产日交易数据的62个城市中，2017年1月1日至2月16日，累计同比增速超过50%的有23个，这些增幅达的城市中，绝大部分为三四线城市。
三四线房价涨了，看到光明了，可好日子没几天，房地产税又大热起来了，业主内心甚是焦虑。
房价涨也忧，跌也忧，然则何时不忧耶？
目前房地产的调控政策是长短结合，短期调控和长效机制。长效啥意思，就是长时间的调控。
首先，房地产是国民经济的支柱产业，国家收入的70%都要依赖房地产市场，如果猛一下切断，对国民经济会产生相当大的损失，因此在接下来很长一段时间，房产收入还会是国民经济收入的大头。
其次，虽然房产收入很重要，但就经济结构来说并不健康，且目前房价泡沫太大，万一哪天步入香港房价后尘，那是政府非常不愿意看到的。
第三，既然要建立长效机制，就是说，政府要慢慢改变这种病态的经济结构，一方面会继续发展房地产经济，另一方面，又要进行调控，控制供给，预防房产市场崩盘，同时采取措施避免大量的货币资本进一步流入到房产市场。
总的来说，如果房地产税开始实行，那个时候的房产市场的资本流入应该趋向于正常化。而这个正常化流入是需要长时间调控的，正如专家所推测的，近期四年内，房地产税无法开征。
虽然如此，但现阶段也不建议在如此高位再去投资房市，或许就像前述可能这是利润最丰厚的一段，但如果没有大幅的浮盈垫底，这也是最危险的一段。房市的流动性、税费负担、交易费用、变现难易程度较之股市更加困难。
真要赶上最后一波的接盘者，可能就像泡沫后的日本东京房产市场一样，20年内都看不到希望。或许我们不知道还能涨多少，但这个阶段我们可以选择不参与。
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