10年限售埋葬环京炒房团？难！他们身后还有一万多亿要投进来
2017/5/22 20:30:09 大猫财经
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01
环京地区房价会不会崩盘？
这是很多在环京地区买房的猫友最近最关心的事，猫哥被很多人问起。
尤其是上周，保定针对2017-30号宗地专门出具“国有建设用地使用权出让须知”，首次采用“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式，并且规定“购房人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖”。
上面一大堆拗口的大家都不愿意看，都只看到“10年不准卖”，于是很多人问猫哥，国家是不是要套住来保定炒房的炒房客。
猫哥稍微了解下，原来这“10年不准卖”这仅仅是针对30宗土地交易中的一宗2017-30号地块，该土地上开发的部分房产很大可能是保障房、经适房甚至公租房，之前经适房的普遍政策是5年内不得买卖，保定此次延长到十年，不过是打击有人利用保障住房投机。
就在网络因为10年不准卖而打口水战时，另一个有趣的消息却无人注意，那就是保定房价正式迈入“3字头”。
猫哥注意到，5月13日，保定有个名为“溪杉樾”的新开盘小区即将开盘，有中介发布消息说，“五证齐全，一手房源，均价三万。”
一边是政府打击“炒房”的试探，一边是房价突破3万，作为环京地区重要城市，保定无疑是观察环京地区方式的重要窗口。
02
3年3倍涨幅
很明显，从这几年看来，政府的任何“打压”都压不住环京房价上涨。
让我们看看这张图，整个保定的楼市这几个月就“高烧不退”。尤其是雄安新区发布后，短短一个月，均价上涨2000元：
有老家在保定的朋友跟猫哥说，前段时间“几乎家家都在炒房”。
其实，这波已经炒了3年了。
1.“传闻保定即将升级为副都”，房价从5500到了8000元
2014年，那时候保定的房价不过5500元，那年3月下旬，突然传闻保定即将升级为“副都”，几乎是一夜之间，大量外地投资客涌来保定买房，房价从5500元到了8000元。
有保定的朋友说，售楼员卖房最多就是给个户型图，根本没时间陪买家去现场转，不管现房还是期房，因为你不买自然有人买，买房用词已经不恰当，应该是抢房，有的售楼部门口早早的挤满了人，门一开，人们都涌进去了，有的听完价钱直接掏钱，连户型图都不看了。央视也报道了这个现象，称人们买房就像在买“白菜”。
后来政府和媒体辟谣副都消息，同时进行限购，房价在8000元短暂涨停。当时，保定的很多老百姓还以为房价就此止住了。因为彼时，保定的人均月收入也就两三千块。
2.“京津冀一体化”，保定房价从8000到了12000元
反而，谁也没想到的是，限购和辟谣并没有阻止保定的房价继续上涨，而这次，上涨的理由变成了“京津冀一体化”，2016年，保定主城区的房价已经基本破万，当年10月前后，价格再次升到了12000元。
3.中央宣布成立雄安新区，保定房价从12000到了18000元
2017年4月1日，当新闻联播报道了中央宣布成立雄安新区的消息，一瞬间，保定房市再次被燃爆，3年前那一幕重演。
当天晚上，数以百计的人们去雄安新区所在的“三县”排队购房，买房就跟买菜似的，全款，眼睛都不眨，新区三县的房价从六七千元攀到了四五万元，最后干脆到了无房可炒的地步。周边地区成了炒房团的奔走方向，很快，徐水、保定、文安、任丘，霸州等地方也水涨船高。
徐水区，这个2015年设区在人们眼里还是“县城”的地方，由5500元涨到了15000元，保定的价格也是应声涨价，由12000元涨到了18000元。
当时整个保定、高碑店、涿州等地，人人都在谈论房子。跟进炒房的短短两年间获利上百万，但更多还没来得及“上车”的当地人，看着自己三千多的工资，再看看均价1.6万的房价，望房兴叹。
03
任何消息都是上涨的理由
这些年，保定的房价是边被打压边顽固上涨，简直可以看作“政府的决心”VS“买房的热心”。
在京津冀一体化的大旗下，保定跟中关村签约准备盖“中关村大楼”，房价涨一波；
与深圳签约规划“深安智谷”，房价涨一波；
市区很多房子是未批先建，小区开盘定个价，土地证办好，房价涨一波；
第二个证下来，房价涨一波；
等房产证下来了，房价再涨一波。
总之，每个消息的结果，都是涨。
即使是现在，当地的中介还跟猫哥“解释”限购——“限购并不是要打压房价，还是不让房价过快上涨，你看北京，不一直限购吗？房价不也没有降？”
猫哥简直无可反驳。
按这规律，等雄安新区开工了，周边房价还不得继续涨点？
等雄安接上高铁了，还得再涨点？
等雄安初具规模了，再涨点？
这个周期有多长？按照专家解读的规划，雄安新区2020年雏形，2022核心区基本建成、2030年全部建成。这么一算，还有13年。
在这13年里，雄安周边房价整体性下坠很可能就是小概率事件了。
这13年里，小小的雄安新区将获得多少投资呢？
根据摩根士丹利4月7日发布的报告，该报告认为，未来10到20年间，雄安新区人口将达到340万至670万，总投资可达到1.2万亿至2.4万亿元。
“改革牛”的提出者任泽平也认为雄安新区未来投资规模以万亿计。
试想下，未来国家投资上万亿在小小的雄安，将推动当地以及周边的房价涨到多少呢？
所以，眼下河北方面的总限购措施，更像是为了控制节奏而不得已的措施。
讲真，从上面的分析可以看出，地方政府真是无力控盘，因为很多事情都由不得它控制，无论是投资规模还是人口流动，每次限购措施都仅仅是压制住成交量，没过多久，就会迎来新一波上涨，政府的围追堵截，在强烈的预期和投资规模面前，都被击得粉碎。
04
国家投资实际上帮人补差价了
现在的问题是，还能上车吗？
其实，投资是看进场时间的。
比如猫哥的一个朋友，2013年在固安买的房子，大概七千多一平，现在2万5一平米。猫哥另一个朋友的亲戚2014年在保定买的房子，5千入手，现在市价一万六七。
对于他们来说，因为持有成本很低，所以无论价格如何松动，都不会亏本，提前就确保了投资的收益。
对于投资来说，就是需要“接盘”的。投资客卖给投资客，总归投资客是需要卖给真正需要的人。那么，真正要“住”的人有多少呢？
根据2010年人口普查，河北来京人口为156万人，超过北京常住外来人口的1/5。整个河北有7500万人口，这其中原本大部分青年人都要来北京找工作的，现在很显然有新选择了。这部分就是潜在的“接盘”力量。
只要投资能创造新工作岗位，那么人们就会被吸引过去，这么一想：短期内，环京地区的房价会有松动，但在2020年之前，恐怕只会接连上涨。
为什么？因为雄安新区、冬奥会等几个大项目，华北地区将是未来20年国家投入最大的地区，万亿资金倾泻而下，资产价格焉有不涨的道理？焉有崩盘的道理？
在这样的背景下，炒房客会消失吗？难，他们会转变成”房地产长效价值投资者“继续存在。
相当于国家投资建设好一切，帮助前期买房的补上了“差价”。
那么，钱不多的普通老百姓怎么办？
你看，上文都说了，政府在准备公租房来“安抚”了，收入永远跟不上房价上涨的步伐，至于何时才能改变，恐怕就只有国家再也没有搞投资的巨额资金，才会再无题材可炒。
投资是要看趋势，但是自住的话，你工作在哪，就就近吧，舟船劳累，住远了，幸福感会严重下降的。
至于未来，谁也想不了那么长远的。
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(最后我们来看看，除了保定，截至目前，还有哪些城市也在“限售”吧～)
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