房价跌20%！你看了一条假新闻！房价在降，但你却越来越买不起了，原因是……
2017/6/2 20:09:58 大猫财经
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北京房价暴跌了？!
这两天几篇报道称北京房价暴跌20%!猫哥的朋友圈都被刷屏了：
据证券日报报道：“5月份，二手住宅市场实际签单量环比下降34.2%，新增客户登记量也环比下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。5月份北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。”
听到降价的消息，尤其是20%这么一个的数字，猫哥还是比较震惊。猫哥就纳闷了，果真如此？
本来严谨的精神，猫哥一一去打听。
01
真降20%？no!暴跌传闻促成了小幅下跌
● 首先，猫哥向数据提供方伟业我爱我家研究院的相关人员求证。
对方坦陈，“20%只是很其次的数据，不知道为什么就被过度解读了，这个数据只是根据我爱我家的成交数据推算出来的，在现有整体北京市成交量下滑的状态下，具体到各个区的成交量样本也是非常有限的，数据只是反映了一个下滑的趋势，并不是说一个普降的概念。”
好吧，这就是说这个数据是被过度解读了咯。那么真实情况又是如何？
● 猫哥决定实地去探访，首先去问了传闻中的房价“下跌重灾区”通州。
某大型中介公司通州门店的高先生就告诉猫哥，“确实是有降价，但是20%是太夸张了一些，友商的数据还需要再核实。”
那么到底是降在哪里了呢？高先生跟猫哥介绍的通州的“形势”恐怕有一些参考意义。
据高先生介绍，目前降价与否还是看业主着不着急出售，一些考虑换房的业主主动降价，成交的都是刚需的换房群体，虽然部分家庭也可能受到限购政策的影响，但是还能够自我平衡，都想在更严厉的政策出台之前，先把自住的房子搞定。而目前更多的人其实还是处于试水的状态，不着急卖，价格还是咬住不松口。
● 在同样被认为下跌严重的亦庄开发区，情况也类似。
中介王先生笑称，“降价20%，想的有点美。但是不同程度的松动还是有的，尤其是在降价传闻出来之后。”
“其实现在的状态是“没钱的担心越等价格越低，有钱的无所谓，房产仍然是是保值增值的工具，甚至有些土豪还在趁机继续买，不能贷款就全款咯”。王先生说。
这就有意思了——“不同程度的松动还是有的，尤其是在降价传闻出来之后”。
我国有个很有意思的现象——“买涨不买跌”。当舆论汹涌说暴跌时，很多人就更加观望了，导致因为各种原因急于出手的卖家主动降价。
猫哥甚至腹诽地猜测——土豪们就喜欢“暴跌”的消息，引发买家的恐慌，降低价格，然后好扫货。
大户型跌个一两百万你就买得起了？
02
那么问题又来了，是哪些房子价格在跌呢？
如果真是普遍跌个20%，那就是317新政前，一套价值500万的房子，现在只值400万。这不得让很多买房人哭死。
王先生介绍说，
● 一些业主尤其是小户型业主不想继续承担房价下行的风险，在挂牌价上都预留了一小部分的议价空间，早脱手就无忧了，
● 豪宅业主因为本来总价就高，适当降一些也不心疼，
● 倒是一些中等户型的业主并不积极，观望的态度浓厚。
这就是：
适合刚需一族的一居室小户型，虽然单价不高，但总价高，所以下跌空间有限；
但大户型，单价虽然比小户型的低，但总价高，首付总额也更高，所以有些急于出售的卖家就会大幅降价，不再希望能卖出3·17之前的高价。
正如媒体报道的，海淀一套135平方米的三居室，在“317”新政前是1340万，“317”新政后，经过两次调整，现在在网站上调整为1250万元，甚至其中介说，只要1100万元就能成交。两个月的时间，这套房子下调大约240万元。
猫哥注意到，这个小区一般都是100平米以上的房源，上述那套房子的单价在8.37万。在“317”新政出来前的3月中上旬，这一小区单价最高曾到10万，价格一般也在9万左右。而在去年“930”之前，这一小区的均价在7-7.5万之间，在去年8年，差不多的同一户型成交价单价在7万左右。
猫哥了解到，目前，5环外总价高的大户型房子，总价是有不同程度的下跌。原因有很多，有着急用钱的，也有觉得前期涨幅够多，希望落袋为安的投资客。
但更重的原因是，根据317新政，该房源的实际首付已经飙升，总价虽然降了240万，但首付高达724万。
这也是近期大户型价格跌幅明显的原因。
此前，根据链家研究院院长杨现领的看法：二套首付比例提高，首次超过8成。在“认房认贷”标准下，市场上大部分交易都为二套，且非普占比不低，这种情况下按照8成首付原则，加上评估价的影响，预计实际首付将接近9成，大大降低了杠杆。以800万换房标的(非普)为例，新政前如果先卖再买，首付416万，新政后672万，首付增加256万。
但是呢，现在这个时间点，买5环外大户型“豪宅”的，毕竟也不是“刚需”嘛。
当然，还是有低价房。在某房产中介公司网站的成交项目下，还真有一个15000元一平米的，惊喜之余仔细一看，是个地下室。
高价“学区过道”叫停，这样低价地下室项目成交，拉低平均值的可能性还是很高的。
03
成交量下滑，中介关张度寒冬
猫哥的朋友圈流传一则笑话，“XX小区业主诚意出售，原价500万，现在狂降50万，底下的留言清一色回复：我们是缺50万的人么，我们缺的是那450万。”
尤其是三月份的房产新政，首套房的首付提高到了35%，二套房开始开始“认房认贷又认离”，经济压力陡然上升，对于一些换房族而言，就意味着想换房，就要几近全款买房，所谓降价也是杯水车薪，而且一些细微的降价幅度也基本上被这套房子的其他后期税费掩盖了。
在这个时候，买房人的成本不见得减少多少，只是大家的心态都变了，都在观望，不急于出手。
于是，成交量的下滑明显了。
中原地产数据显示，截至5月30日，月内二手房住宅签约10236套，预计5月签约在1.1万套以内，甚至有人预测，在“史上最严调控政策”的威慑之下，下个月的成交量可能会跌破1万套，并且是大概率事件。
而对于房产中介来说，这是个“生死攸关”的数字。1万套左右的成交量，创27个月新低。
据知名房产观察家“估计北京二手房交易量低于1.5万套，全行业总体亏损”。
目前，二手房中介公司的门店营业额已经出现明显下降，有的门店的营业额不足高峰时候的1/3并且还有下降的趋势。所以，有大型房产中介公司在关闭部分门店，下调佣金比例0.5%。
所以啊，现在中介们是极力撮合交易，能成一单是一单。一边是苦劝卖家降价，一边是劝说买家早点入手，未来买房不见得更容易，两边都让点，早点成交，他好拿佣金。
04
“地主家也没余粮了”
虽然人家有私心，但话说得真没错。
其实吧，在调控政策之后，“降”或者“不涨”是市场对调控政策的应激反应，而非市场本身的自主反应，房地产去杠杆，压抑了投机的需求，
但是，信贷环境也变了。毕竟不是所有人都有本事全款买房，都需要贷款，要贷款，就得看银行的意思了。
而眼下，银行对房贷正在收紧。根据北京信贷政策，首套房执行基准利率，二套房贷款利率为基准利率上浮20%。
但这还不是最厉害的，最厉害的还是银行对房贷的放贷意愿下降了。
为什么？
因为在市场利率不断上扬的现在，在银行看来，房贷不是什么好业务了。
发放房贷需要计提50%的资本占用，而银行是高利润率高杠杆行业，资本金有限，因而资本占用的成本较高。那么经过连续的变相加息，以及不断的市场流动性紧张之后，目前10年期固息增发债中标收益率为4.2996%，在不占用资本金、无风险的国开债面前，4.9%利率的房贷显然让银行没啥动力了。
要么加息，要么减少房贷总额。但加息是央行说了算，那就减少房贷总额了。
猫哥获悉，目前不少银行都在减少房贷新增总额，对客户的申请审查也更严格。
有银行人士跟猫哥说，“房贷利率应在5.5%-6%左右，银行才有赚头”。
所以在这样的利率环境下，最糟糕的情况不是买不到房，也不是房贷收紧，而是银行根本就不想贷给你。
说实在的，就算房价降了，信贷收紧，屌丝想买房，难度一点也没降低。如果遇到了利率上升，基准利率从4.9%上浮到6%，那么每月房贷就增加了20%，总成本就更高了。
所以，想在最低点“薅羊毛”？难。幸运的事，眼下这经济大环境，央妈不敢轻易加息。但也意味着银行会更加减少房贷新增总额。
所以，买不买，什么时候买，需要综合考虑自己的资本金、现金流。反正，“大帝都居不易”。穷人家，总是大时代的一叶扁舟，掌控不了命运。
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