拿地找死，不拿地等死，最近房地产商日子难过，本轮调控谁先死？
2017/6/16 17:18:34 大猫财经
此刻炎炎夏日，但对于不少房地产商来说，却是过冬的时候。
一边是一线城市新房的严格限购，一边是金融监管下融资难，两头挤压，当购房者苦于房价高时，大家眼里的“地主”也快没余粮了。
以往，开发商们是互相搏杀，而从几年前起，就是抱团拿地。最近北京土地的拍卖，让猫哥的一个地产商朋友在朋友圈感叹：“赚快钱的时代过去了”。
01
地价有涨有跌——贵的你也拿不起
房子都是盖在土里的，而中国城市的所有可供开发的土地都控制在政府手里。开发商要想拿地，都需要去竞拍。
从去年年末起，房市调控是层层加码，现在开发商拿地的情况如何呢？
根据中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报(2017年5月)》，2017年1-5月，全国300城市土地出让金总额为11350.8亿元，同比增加约32%。前四个月的土地出让金仍在上涨，企业的拿地成本依然较高。
就在全国稍微像样点的城市都跟风各种限购的情况下，拿地的热度依旧不小。
从五月份来看，全国出让金排名前二十城市成交总额为1088.5亿元，同比缩水37%。
那么问题来了，谁在涨谁在跌呢？
从上面的图表中我们可以看到，top20的上榜门槛仅为24.5亿元。
二线重点城市成为主力，占据榜单半壁江山，但从同比的数据来看，也是在下跌的；
三线城市共有8城入榜，同比涨幅明显。
再看一线城市中，仅京、沪两地入围，“瘦死的骆驼比马大”，收金仍然超过百亿。
其中猫哥注意到，1-5月份的土地成交总价的确在涨，但是有一个现象值得我们注意，那就是并没有出现超越以往的“地王”。一季度宅地总价最高的10块地中，整体溢价水平不高，仅有1宗溢价率过百，榜首武汉江岸区二七沿江商务核心区地块更是仅以底价成交。
即便到了土地量价齐升的四月份，由于一些重点城市的土拍规则更趋多元，“限价+竞自持”、“竞配建+摇号”、“竞养老”等环节纷纷亮相。
看上去，政府的遏制，让地王现象不再像以往那么浓烈。
02
求钱求地——背靠大树好乘凉
那么，真的仅仅是开发商嫌地价贵不愿拿地吗？
其实不然，除了政府的政策调控外，房企在一二线城市拿地的意愿之所以降低，很多其实是拿不到和拿不起了。
5月份，10个重点城市除广州、深圳、南京、成都外，均有住宅用地推出，但宅地成交总量环比下滑过半，出让金总额为321亿元，环比缩水近七成。
北京成交的三宗宅地中有一宗是“自住型商品房”，另两宗均未触及价格上限；
二线城市宅地供求量回落，南京、成都均无成交，收金总额同环比均降。
为什么？答案其实也很简单，拿不起的就是因为没钱，拿得起却不拿的是因为不赚钱。
在一二线城市，尤其是热点城市中，联合体拿地现象已经很普遍了。即便如中粮这般的央企，拿地还是需要带“小弟”的，五月份在北京的两块地，都是以联合体的形式拿的，而且这个联合体中的成员个数还不少。
其实，今年以来，除了房贷等在收紧，其实房地产企业的融资也在收紧，融资途径也越来越少。
本来，中国房地产市场这些年火爆异常，融资需求极大，政府为了“调控”，用各种手段严控银行给地产商放贷，所以，金融机构就跟开发商用各种金融工具融资。
这本是秘而不宣又大家都心知肚明的事情。
结果，银监会从去年起就强调金融风险，尤其是在房地产领域，信贷发放、银行理财资金和房地产信托业务，都纳入了强监管的行列之中，之前流行的购房尾款ABS、应收账款ABS在执行层面已经暂停了。
再来看一看房地产资产证券化REITs。其实在2014年的时候，央行和银监会就在积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点，试点城市只有北上广深四个城市。2015年，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。万达金融联手快钱公司也公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这也是一款类REITs的产品。
然后呢？就没什么然后了。能够发行这类产品的房企，其实并不太缺钱，缺钱的房企，又发行不起来。REITs和类REITs产品对于商业物业本身的运营质量、租金回报率要求都比较高，传统房企或不具备相应的基础资产和条件。
上市的房企会不会好点呢？毕竟融资手段还比较多，但事实也不乐观。
证监会也在掐脖子。自2016年以来，共有35家次A股上市房企披露了定增预案，合计募资约1373亿元，但至今均未修成正果。
今年三月份，房地产公司债也被监管层有条件放行，符合规定的“正常类”的房企公司债已进入正常发行流程；“关注类”房企的发行工作则需交易所进一步核实；“风险类”发行工作仍处于暂停状态。
然并卵。中小房企因规模和布局等问题多被纳入“关注类”和“风险类”，依然面临融资难的问题。
所以，这时候就是考验地产公司硬实力的时候——这也是为什么央企地产公司强者恒强的原因——众所周知，国企发债要容易得多。
所以，君不见，现在各种地产大佬都纷纷跟央企合作了吗？
03
“曲线救国”——特色小镇开了拿地的窗
对于房地产公司而言，土地和资金都是命脉，两者相辅相成。当从土地拍卖越来越难时，地产商们动了别的方式。
那就是收购烂尾项目和以产业项目拿地。
以大家熟悉的地产高手融创为例。
猫哥注意到，今年融创的孙宏斌虽然在土地市场上没有动作，不再做“地王”，但是在并购市场上尤其是最近，孙宏斌大手笔收购，继续开始他热衷的的“接盘侠”的角色，给“地王”、“准地王”接盘。
2017年5月12日，天津融创收购天津星耀80%的股权及债权，总代价102.54亿元。
2017年5月31日，重庆融创收购华城富丽 60%股权及相关债权，总代价为人民币 21亿元。
2017年6月5号，融创中国以32.32亿的总代价收购大连润德乾城全部股权和债权。当然三个项目的状态目前都是尚未出售或者部分未售。
这些收购的背后是大量的烂尾项目和未开发的土地。通过股权和债权，孙宏斌成功拿了地。
除了“烂尾楼”，孙宏斌还做了乐视的“白衣骑士”，在其投资中就包含与乐视共同开发企业小镇、汽车小镇、乐视小镇等地产生态项目。
本来呢，政府是严控住宅用地，但却留下了个口子，那就是产业园和特色小镇。通过搞园区和特色小镇，也是可以曲线拿地的，而且，还要便宜。
孙宏斌就特意举了莫干山汽车小镇的例子：“此前当地政府给乐视批了10000多亩，除了工业和其他项目，其实还有很大的剩余空间可以开发，而整个周边也有可能随之被带动。”虽然还不知道莫干山汽车小镇的未来如何，反正现在地是已经到手了一部分了。
转战三四线城市也成了不少房企的选择，而原来就在三四线城市的房企，不得不继续深耕三四线市场。
相比一二线城市令人咋舌的价格，三四线城市的土地价格就显得“接地气”一点。荆州市五月份的土地出让金的总价，还没有北京一块地的价格高。所以很多地方的争抢就在所难免。
今年5月份嘉兴市的一场土地拍卖会则创下了三四线城市的土地拍卖纪录。当地政府一次性放出了9幅土地，而每块地的报名人数超过了100家，共计有425家企业参与报名，以至于国土资源局不得不把竞拍移到了嘉兴大剧院。
所以接下来：
有实力的，还能在一线城市继续做；
实力稍弱的，“有多少钱，办多少事”，到力所能及的城市发展；
实力再不济的，恐怕就要在这一轮调控中，被别人整合了。
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