自住房业主成“暴民”，商品房业主要“维权”，高档小区为何爆发阶层战争？附受影响楼盘
2018/1/16 16:15:15 大猫财经
一扇铁门，最近成为了北京某小区“两边”居民最闹心的事情，为此，还差点打了起来，还引发了各方关注。
那就是位于北京市朝阳区东坝的“龙湖·天璞”小区里的商品房与自住房业主的争端。
1月12日，是该小区交房的日子，本来是个大喜日子。结果双方却闹得不可开交。据现场人士在微博上说，先是自住房业主用石子、玻璃渣等物品投掷商品房业主，而后商品房业主予以反击；自住房业主事先筹划，利用绳索、石锤等工具暴力破坏铁门及周围栅栏；除破坏公共设施外，自住房业主手持石锤威胁商品房业主“谁来砸谁”。
现场乱作一团。
究竟是什么仇什么怨，让本来是邻居的人们成了“死敌”呢？这事情的发酵对北京楼市又有什么影响呢？
就让猫哥带大家来了解下。
01
被“逼成”的“豪宅”
熟悉北京的猫友可能知道，东坝最早是作为“保障房用地”的，现在却云集了恒大、龙湖的高端楼盘区域。
事情还得从1992年说起。
1992年，东坝还属于“城外”，当时北京市政府出的规划曾提到要在东坝建立大型住宅区的构想，并明确提出保障房要占大头。根据当时的规划，东坝、天通苑、方庄、望京、回龙观、石景山等是北京市规划的“十大边缘居住区”，其中东坝又是最晚开发的。到了2010年，当时朝阳区政府规划明确表示：“将用两年时间在东坝开发以保障房为主的200万平方米的大型居住，建成后将是3个天通苑的规模。”
除了自住房项目，还有限价房、公租房、廉租房、经适房、定向安置房等多种形式，并且还接纳大望京等土地一级开发的定向安置居民，也就是“回迁房”，比如金隅悦和园、金隅景和园、金泰丽富嘉、东坝家园、东坝福园等数个保障型住宅社区。
总之，根据之前的规划，这里就是各种各样的保障房地块，商品房比较少。2006年，首开拿下常青藤地块，修建了面向“新北京人”的刚需盘，之后几年，东坝区域出让土地多为限价商品房等保障性住房项目，土地市场一直不温不火，仅有的几幅出让地块均以底价或略高于底价成交。
一直到2013年以前，东坝楼市还一直以保障房供应为主。
但事情慢慢起变化的是——
北京人口越来越多。1992年北京市常住人口是1102万，到2013年增长到了2114.8万；
随着五环路、机场第二高速等交通要道的通车，当年被认为是城外的东坝反而成了交通方便的地区；
第四使馆区的规划。北京被定位为国际交往中心，原有的使馆区不够用，东坝地区被纳入第四使馆区的规划，对于地区的地位来说无疑是极大提升；
企业总部北移，随着越来越多的跨国企业、互联网公司将总部搬迁到望京，望京成了北京的新一中心商务区，东坝则成了望京的“东花园”，刚需族置业的考虑地区；
北京从2013年到2016年大幅减少了供地指标，土地稀缺，价格水涨船高。
所以，2013年起，首开常青藤均价约在2.5万元/平方米左右，奥林匹克花园2013年8月份入市报价为3.7万元/平方米左右。2013年11月4日，保利首开联合体以21亿元的代价拿下东坝南1105-660、661、665、666号地块，刨除自住型商品房部分面积，该地块楼面价高达到3.7万/平方米。2013年11月21日,恒大以51.35亿元拿下东坝南区1105-654、656、658号地块收入囊中，除去限价房和自住房部分，折合楼面地价地价已经超过了5万元/平方米，当时业界就估计项目建成后，房价起码要买到8-10万。
这意味着当时该地区的房价要翻番。
一语成谶的是，东坝地区果然逐渐“高端化”了。2015年8月，东坝利锦府二期项目开盘时，已经到了6万元/平方米。
2015年初首开龙湖联合体以11.25亿元拿下东坝南区1106-692、634、693地块，溢价率达42%。根据国土局的公开资料显示，该项目建设用地面积为4.65万平方米，规划建筑面积为6.83万平方米，其中基础教育用地面积占1.94万平方米，需配建2.15万平米自住房，扣除限价房后，可建纯商品住宅的建筑面积在2.74至2.9万平方米左右，折合楼面价3.5万元/平方米。
到9月11日，将项目案名公开为首开龙湖·天璞，也就是闹出争端的这一小区。开发商把这一小区的商品房定位为精装平墅，整体容积率为2.2，分别有130平米和170平米两个户型。
曾经的保障房地区，变身成高端楼盘云集的“第四使馆区”概念地块，究其原因，除了上述所言的5点，还有一个重要原因。
那就是根据拿地规则，开发商需要配套建设自住房、教育设施等，进一步提高了开发成本。
事情还得追溯到2013年，面对当时越来越高的房价，北京市政府发布“京7条”，其中核心意思是：
大力建设自住型商品房；
优先安排在交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域；
自住型商品住房用地，可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。市国土、规划部门在编制下一年度的土地供应计划时，应明确一定规模的自住型商品住房用地，具体分解到各区县；
2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，今后还要根据市场需求情况进一步加大供地规模
自住型商品房原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右。
翻译成大白话就是：
政府决心要大量修建自住型商品房，但是又不愿意从财政出钱，于是就让开发商在拿地时，必须配建自住房，以市面价格低30%销售给保障人群。
这就成了后来房地产开发中的“商品房地块原地配建保障房”，政府将“建设一定比例的保障房”作为土地出让的条件之一，由获取土地的开发商承担保障房开发建设任务。作为对价，政府“相应降低部分土地出让金”。
有研究机构表示，政府这一做法已经预留了房地产商的盈利空间，并不是“免费”让其干活。这也是自住房业主认为的因为搭建了自住房项目，所以开发商才能“降低部分土地出让金”拿地，否则拿地会更贵。
这事情，猫哥不好说，但以当初的3.5万的楼面价，对比当时该地区3.7万的新房价格来看，你要说政府“让利”了多少还真不好说。
开发商是开门做生意的，要赚钱，在增加了自住房、公租房等的建设要求后，可售商品房的面积就小了，为了维持盈利和利润率，就只有提高小区档次，卖取高价。
所以，2015年在东坝拿地的项目都是往高端方向走，这也与第四使馆区的定位更符合。曾经的保障房地区，就在城市发展、政府要求配建等诸多合力下，越来越多的新小区成为高端楼盘。
02
双方谁占理？
2015年1月，首开、龙湖联合体拿地后，按照对项目的最初构想是精装平墅，整体容积率为2.2，绿化率30%，属于售价高达8万的高档楼盘。
但，就在该项目被命名为“首开龙湖·天璞”并召开新闻发布会前一个多月，事情其实起了变化。那就是2015年8月1日，北京市住建委发布《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，其中明确要求：实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。
也就是说，政府要求拿一块地只能建一个小区，商品房、自住房都必须在一个小区，不许隔断，物业还需统一管理。
可当初拿地时并没有这样的规定，等人家的小区地块的产品规划和利润测算已经完成，才出这一规定，是要跟着通知重新修改方案呢，还是按照原来的产品规划继续呢？
很显然，开发商选择了后者。至于原因，猫哥不得而知，很可能是如果商品房和自住房放在同一个小区，那么高价的平墅就可能卖不出价格，因为出得起这一价格的业主对居住环境是有一定要求的。所以在销售过程中，开发商表示配建的自住型商品房还是有隔离的，部分商品房业主也表示听过类似的承诺。
时间过去得很快，很快就到了项目即将交付业主入住的时候。这时候，问题就逐渐爆发了：
▌自住房业主认为：
本来是一个小区的，可被用围墙、铁门隔断，自住房这边只有一个门，存在消防安全等隐患；
绿化没达标，只有一个小花园，容积率上升为约3.4，远比2.2高，部分绿地被划给了商品房区域；
锅炉房、化粪池、垃圾房、居委会、医疗室、物业用房等设施修建在自住房这边，影响了环境；
政府有相关规定，也就是《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》；
自住房在取得房屋所有权证5年后卖掉时，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款，没有占便宜。
所以，自住房业主强烈要求拆除隔在双方之间的围墙和铁门，将锅炉房、化粪池、垃圾房、居委会、医疗室、物业用房等设施移到别处去。
▌可在商品房业主看来：
我这边物业费每月7.2元/平方米，你那边物业费每月3.4元/平方米，凭什么要享受同样的绿化和花园；
我这边的房价是6.8万-8万元/平方米，你那边是房价2.2万元，自住房之所以便宜那么多，是因为商品房业主已经补贴了房价，才有这么便宜，即使卖出补了差价还是存在套利空间；
配套的学校等设施都是商品房业主的房价里支付，自住房已经获得了相应的资源；
铁门在火警时候可以打开，并不影响消防；
拆除围墙和铁门，我这边的房价将大打折扣，损失上百万。
但在自住房业主看来，2.2万的房价是政府规定的价格，并且当时 土地价格里已经因为搭建自住房而被政府“相应降低部分土地出让金”，并不是商品房业主的“补贴”。物业费方面，自住房业主也不愿意提高到跟商品房业主同一水平。
双方都认为自己有道理，都不肯让步，矛盾逐渐升级到互相拉横幅的地步。于是，政府又出面了。
2017年8月，北京市住建委约谈20多家房企后，进一步明确：开发商在小区违法设置隔离，将不批预售、暂停网签。对于拿到预售证再增设隔离的开发商，住建委要求限期整改：8月31日前拆除，9月1日开始检查。在政府引导下，开发商采取的措施是已交房入住小区不拆墙，开发商在自住房区域通过补植绿化，增设消防等方式进行补偿；未交房入住小区则直接拆墙。
在年中时候，开发商曾短暂拆除过铁门，很快的就被商品房业主重新装上。
有商品房业主代表说，本来打算与自住房业主进行协商和沟通，但“开发商两边沟通后，给我们的反馈理由是：自住房业主不愿意谈”。
直到小区交房，当天，商品房业主还筹备准备自住房业主时，自住房业主用此前已经准备后的绳子合力拉倒了铁门，双方矛盾总爆发。
03
政府请客，谁付钱？
保障房建设本来是政府的安居工程，政府应该自己想办法筹资建设，可2013年的“京7条”中的“可以采取集中建设或者配建等多种形式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得”却开了一个大口子，让房地产商承担了大部分任务，让商品房开发搭建自住房成为拿地的要求。
这还不打紧，2015年8月的《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，明确规定商品房与自住房不准隔离，更是强行让出不同房价、物业费的商品房、自住房只能在一块。
原本收入有高低，房子性质不同，物业费也不同，强行按在一起，意图消除阶层差异，结果就是——双方都不满意。
城市土地资源是有限的，交通便捷、功能完善、公共服务设施完备的区域地价本来就高，政府通过相应降低土地出让金在这些地段修建保障房，其实是一种补贴，开发商竞标拿地又是市场行为，在开发过程中还要考虑盈利，这也是潜在冲突。
回头复盘下这个案例，不难发现，这样做的结果就是——政府请客，房地产商买单，商品房业主出钱。
本来打算共赢的，结果是违背市场规律，满盘皆输。
北京作为首善之都，对于出现“富人区”、“贫民区”是相当敏感，所以在规划中不断强调各阶层人士都混住在一起，避免出现香港“天水围”没那样的政府保障房“贫民区”，但是在实践中，也已经意识到“竞配建”模式的弊端，“强扭的瓜不甜”。
所以，北京市也逐步改变供地政策，自住房用地逐渐开始独立供应，2017年上半年出让的20宗宅地中，有14宗直接以自住房用地名义供应，不再作为商品房的配建小区。共有产权房推出后，自住房也退出了历史舞台。
但是，覆水难收的是，已经建成以及陆续建成的“竞配建”项目怎么办呢？
目前，北京涉及配建隔离问题的项目绝大多数还未交房，已经交房的龙湖小区业主矛盾就全面爆发，哪些存在同样问题的小区未来何去何从？
猫哥在北京市规划和国土资源委员会官方网站上稍微检索了下，发现类似龙湖·天璞这样的项目还真不少，这些项目都陆续会开盘，如果有介意的，不妨多留个心眼，毕竟类似的事情爆发，政府还真不一定有让各方都满意的解决方案，类似的小区的商品房价格恐怕也因此会受到影响。
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