这个城市发文，取消限价第一枪打响！现在买房一定是“接盘侠”吗？
2018/12/27 7:30:35 大猫财经
01
接近年底，关于未来房地产的走势日趋明确。昨晚，湖南地级市衡阳爆出取消了房地产限价——这是全国第一例取消限价的城市。
不过有的人很惨，比如这位：
年入25万，还款额240万，这个缺口还真不是一般大。加杠杆炒房在房价高涨的时代一本万利，但碰上横盘或者下跌就很麻烦，尤其是那些拿着高工资、付着高月供的人如果突然失业，那就不是一般的惨。
这样的人还不在少数，很多炒房团名声很大，他们帮用户做的事情就是不断加杠杆，比如怎么用信用卡套现凑首付，怎么更好的做资料通过银行房贷审核、怎么更好的做房产抵押等等，但技术再溜，也没法跟趋势作战，这些人要么找到可以覆盖房贷的自由现金流，要么认栽了事。
断供的人正在增加，最近入市的房产中，很大一部分来自银行，有的银行一口气打包出售170套房子，是银行在炒房吗？肯定不是，基本都是断供后收回来的房子。
02
那么，现在的大趋势是什么？核心看三点，政策走向是什么？钱是不是真的进来？买房意愿怎么样？最近一周的各种事件其实已经可以看清楚了，猫哥给大家列举下：
? 住建部定调
住建部12月24日召开了工作会议，会议核心结论就是“三稳”：稳地价、稳房价、稳预期。稳字当前，“防止房地产市场大起大落”，成为2019年的政策基调。大涨大跌都比较难。
? 房价、地价怎么稳？
有人统计过2018年，全国共出台调控措施405条，比2017年多了80%，但是房地产的地域属性很强，隔着一条马路两个小区可能价格差不少，统一调控显然难度很大，现在明确的就是“因城施策”，落实主体责任，涨价压力大的地方，需要调控，压力不大的地方，需要松绑，地方政府有了更多的主动权。
? 预期怎么稳？
官方的喊话已经很明确了，这两天三次发声强调“房主不炒”，不会走回头路；
中间层，像建行董事长田国立就直接喊话，“你现在买房也赚不了钱了，你现在买房不是高位接盘吗？”，作为发放房贷最多的银行，田行长的喊话含义很多，需要体会。
从老百姓的角度看，央行新出的调查数据显示，有27%的居民认为房价仍将上涨，同比跌了十几个点，现在的成交额和成交量也都表明持观望态度的人比较多。
? 钱会大规模流入房地产吗？
很难，猫哥在上一篇文章里讲过，?钱的流向变了。以前降准降息，钱基本都跑到房地产了，但现在，央行的调控措施精细了很多，公开市场操作比较多，即便降准也是定向的，就是防止钱跑到地产里面，房地产的企业债放松了是信号吗？还真谈不上，救命的钱，支撑不了大幅的房价上涨。
最近，审计署发布了年度审计报告，里面特别提到了“国有银行违规向房地产行业提供融资和个人消费贷款流入楼市股市” 的问题，涉及资金219.8亿元，清收计划正在执行中。
如果这些政策执行到位，炒房这事，基本玩不下去了。
03
但现在买房是不是一定会成为接盘侠呢？
还真不一定。一城一策，我们先来看看焦点城市。对的，菏泽，看看他们是怎么“稳”房价的。
12月18日，菏泽房管局发布文件，取消了2017年11月出台的“限售政策”。
很快，此举被看作是“第一个取消限售城市”、“打响楼市松绑第一枪”，很多行业内的人喜上眉梢，感觉地产松绑正在路上。
▌如果真正了解菏泽，就会知道他们调控之后面临的压力。
菏泽市财政收入的近60%是靠全市前500名的企业来实现的，top500中有227家房地产企业。
227家房地产企业贡献14.46%，如果再加上与房地产纠缠不清的33家建筑业企业，数目比例就超过50%了。
财政收入的一个大头，工业企业比较困难，2018年的top500公司，工业企业比前一年少了22家，财政收入的贡献也少了不少。
这里被称为“拆迁第一城”，所谓全国棚改看山东，山东棚改看菏泽。
2017年完成的18.23万套棚改数据，着实让人吓了一跳，而2018年的开工计划量12.7万套，继续领衔全国，动迁人口过百万，而市区常住人口不过60万。这么大的基数导致房价飞涨，三年涨了60%，“人等房”比较普遍，繁华地段50米一个售楼处，反映了潜在需求。
2017年，全国住宅用地成交TOP10，菏泽排到第十位，2018年上半年，全国住宅用地成交TOP10，菏泽跃升至第二位，而其余上榜城市皆为二线甚至新一线城市。
但这些数据显然不能常年维系，当地居民收入不算高，棚改政策不断收紧、货币化退出是大势，这会导致很多人的财富预期落空，一旦成交量大跌，对菏泽来说就很难了，这里没有限购，也没有公开的限价，只有限购，以及全国统一的限贷，菏泽能做的也就是取消限售。
这一决定的实际作用实远弱于信号意义，菏泽所做的，是稳定预期，或者说，是给楼市下行周期中，植入积极信号因素，改善预期，稳房价稳地价。不然，菏泽这样的三四线城市，楼市的结局真的不乐观，地方财政收入也会受到很大影响，11月底有五块地流拍，影响不小。
04
天诚地产会的研究团队在对过去20年的房地产调控周期做了研究之后，总结出地产松绑的四个阶段：
1)限售、限价政策退出；
2)三四线城市限购、限贷放松；
3)弱二线城市认购、认贷标准放松；
4)强二线和一线城市限购限贷放松或者降首付、降息等。
这次的“宽松”之路能走到哪个阶段，完全看地方政府的判断了，一城一策，中央将部分全责“下放”，地方上在房地产调控的权责上就有一定的裁量自由度，出政策、担责任，这是调控的大趋势。
不过，菏泽丢下的这枚炸弹，即便威力不大，还是会惊醒一些城市的。
▌什么样的城市会被菏泽惊醒呢？
? 棚改大户，比如菏泽所在的山东省的其他城市，比如威海、东营、聊城、滨州、德州等城市，在需求棚改退潮后导致的需求退潮后，那么政策倾斜还是可能的。
? 一些限售的三四线城市。比如河南开封，湖北襄阳、宜昌、鄂州，安徽芜湖、六安，福建三明，江苏徐州等城市。
简而言之，就是棚改量大、人口也流出的三四线城市。
对于这些城市来讲，即便是未来是政策放松，其自然风险也不容小觑，在这买房做接盘侠的概率不低，建议谨慎一点吧。
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