商住房的骗局，成交量暴跌94%。
2019/8/6 19:09:13子木 CEO商业内参
■ 来源 | 子木聊房(ID：zimuliaofang)作者：子木
坚持做了三年商住房中介的王一可终于卸下包袱，把工位收拾干净，推开了冰凉的大门。
当拧动电动车钥匙的那一刻，回望背后这一栋栋布满格子窗户的高楼，顿生酸楚。
曾热闹非凡的门店人去楼空，140人的大队伍仅剩下不到20人，连当年信誓旦旦说要带他在商住房领域闯出一片天的师父老张，也转行去卖了住宅。
此时的王一可，感慨商住房给自己带来的人生际遇，也感慨潮去后，商住房市场的悲凉。
不禁遥想到两年前的风光时刻，这里人挤着人，大家排着队挤破脑袋想把钞票塞到自己的手里……王一可所在的小组一个月能卖掉180套左右公寓，而作为销冠的他一个月竟能拿到30多万的佣金。
那是属于他们的黄金年代。房产中介、炒房客、开发商，在商住房的蓝海中，创造出一个个繁荣景象。
也是那个时候，第一次在这诺大的北京城，他看到了安家的希望。
商住房，大多是人们口中的酒店式公寓。
按官方解释为，土地性质为商业用地或者办公用地的房地产资产。其实一开始并没有“商住”一说。
它是在特殊背景下的「灰色产物」。
每个城市在做土地规划的时候，为了解决当地居民的工作问题，都会划分商业土地，用于招商引资，尤其是大城市周边新建的卫星城。
有人认为，只有把大家分散开来，在每一片土地上发光发热，才能让城市的各个区均衡发展，资源充分分配，不然所有人都堆在一起，只能让房价炒高、教育稀缺，上下班高峰期交通瘫痪。
然而这个想法虽然很好，却与市场本身存在着天然矛盾。
产业具有集群性，大部分公司都会选择呆在一起发展，因为这样可以降低成本和提升效率。举个例子，例如北京的互联网公司都在海淀区发展，结果我去通州开一家公司赚他们的钱，这不科学。因为往来的成本是不必要的支出。
在此情况下，中国大部分卫星城都变成了潮汐城，人们只有晚上回去睡觉，但是白天依然在市中心上班。
市场没有需求，无法完成招商引资，开发商回笼不了资金，债务会直接传导至银行。当初的好想法转眼成了烫手山芋。
不过这难不倒聪明到发丝的开发商们。
百般合计后，他们在其内部嵌入了独立卫生间，这不就成了具有居住功能的住宅了吗。而且对于这种房子来说，最高层高可以做到4.5米，合理规划下来，一层变两层，50平米的小公寓转眼变成了100平米的豪华loft。精致的狠。
产品一经上市，由于设计新颖，面积小单价低，价格几乎是周边住宅的6-7折，受到广大年轻人青睐。
从此商住房成了游走在灰色地带的违规品，这也为东窗事发埋下了伏笔。
逐渐，这类产权年限为40年、50年的商住房，以“公寓”“不限购”“不需要买房资格”等标签被大家所熟知。
在北京，商住房也成为购房者连环置换的第一环。很多暂时没有购房资格的人选择把商住楼当成上车盘。因为五年的等待期间楼价会上涨太多太多，不如先买商住房，一来省下房租，二来有了最后的退路，三来五年期间能有盈利。
终于在2016年，商住房市场迎来了井喷式爆发。
其核心原因是2015年年底，在限购的基础上，北京房价开始跳涨，半年内实现50%的增幅，导致很多人失去了上车的最后希望，而不限购的公寓也被视为在大城市定居的最后一种可能。
2016年北京当年商住项目成交量高达6.6万套，被业界称为是表现最好的年份。当时的商住房售楼处犹如地铁站，人头攒动，景象胜似北京地铁的早高峰。
王一可就是这时入的行，他对商住房新楼盘的抢购潮，至今记忆犹新，“那可是3天4层楼啊，大家都是抢着给钱，那段时间连去厕所的想法都不敢有，睡觉都是奢侈!”。
商住房的火爆促使公寓价格极速攀升，无限逼近周边的住宅房价。在“买涨不买跌”的情绪下，无数投机客和年轻购房者更加无视这个灰色地带，选择铤而走险。
可没有一个人意识到，此时的盛况，已是商住房市场“空前绝后”的哀叹。
2017年3月26日这天，王一可彻夜未眠。
为了打击炒房客，当天北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》铁规。商办类项目不得擅自改为居住等用途，在建(含在售)项目不得出售给个人；二手项目出售给个人时，需满足名下在京无房，且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
没有事先通知，也没有任何准备，北京商住房市场就这么被政策“一刀切”了。
但王一可也明白，商住房和政策关系，就好比那孙猴子和如来佛，在灰色地带上蹿下跳的商住房终会有一天会被压在五行山下。可怎么也没想到这一天来得这么早，这么狠。
一夜之间，商住房项目成交量暴跌94%，市场被冰封，售楼处万籁俱寂，北京商住房成为全国调控政策下，影响最大的分类型市场。
曾名极一时，北京最大商住楼盘“北京像素”的开发商中弘股份随之崩塌，陷入负债累累的困局；商住房中介们被迫离职转行，谋求其他出路；数以万计的炒房客被套其中，即使断臂都无人接盘……
其实从一开始，商住房都不是什么好的投资标的。只不过是时代洪流下，被炒过分的次级投资物而已。因为商住房交易有规定，个人购买需要50%首付、贷款期限只有10年，并且只能商贷，其次转手卖掉的话还有比较高的契税，这一切都注定，商住房的流动性不会太高。
那么如果不考虑40年产权，资金充裕也不需贷款的人投资商住房，收益只能寄期望于租金价格上涨。而普通人投资商住房，除了不限购、可以注册公司两个优势外，几乎没什么值得考虑的地方。
如今连最后的优势也断了。
商住房的泡沫被无情地戳破之后，其命运每况愈下。2017年，北京市场的成交量为11235套，2018年，这一数据再次下跌至3375套……
与此同时，商住房的缺点跃然纸上，成为众购房者抱怨的标的。
王一可在工作的最后时间，每天都要接听几十个难熬的电话。电话里的抱怨和谩骂让他对商住房蒙上了心理阴影，这也是他最终无法坚持下来的真正原因。“没有煤气天然气，还没有烟道，怎么做饭？”
“为什么我这公寓不能落户？不能落户，我家孩子还怎么上学？”
“不是上班时间不挤吗？两梯20多户还让我怎么出去？每天排队得半个小时!”
“水、电、物管费还比住宅高，物业费用和公共维修基金费也高，这是什么逻辑？”
“楼是为什么什么人都有？开理发店的，美容院，游戏厅，工作室，就差开个菜市场了？这还这么住啊？”
”给我找的卖家呢？还没找到吗？”……
泡沫上的欢舞景象荡然无存，留下来的仅是人走茶凉式的讥讽和埋怨。
“当初我跟你们说过这些问题的，你们都说没关系，还抢着买，现在怎么又反悔了？天天给我打电话就能解决问题？”在接最后一个电话的时候，他终于没再忍住。
骑在电动车上，王一可感觉轻松多了，这也意味着，拧动油门后，商业房这个概念就从他的世界彻底消失了。
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