房地产转折点来临？25年历史的商品房预售制或被取消，监管正征集意见
2018/9/21 22:12:59 中国基金报
中国基金报记者 凌云
房地产行业传出大消息，有25年历史的商品房预售制可能要被取消。
今日，一则广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(下称“通知”)在网上流传。通知称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，将于9月25日上报住房城乡建设部。
材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
广东房协回应目前仍在征求意见
通知所附的住建部下发的函显示，房地产预售制度存在5项风险：
1、一旦发生资金链断裂，将导致工程烂尾，损害购房人利益，增加维稳压力；
2、预售市场起步较晚、相关法规制度不够完善、各地发展不平衡，使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生；
3、交易不公平，以期房销售的名义实现现房销售的实质，将经营风险转嫁给社会；
4、房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险；
5、降低了房地产业门槛，导致吸引大量社会资金涌入，造成不平衡发展和低效率竞争。
住建部的函中表示，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
但考虑到当前信贷政策持续收紧、开发企业资金压力普遍加大，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。
此文件流出，引发媒体大肆报道，对此广东房协回应称，这只是一个征求意见，大家可以提建议取消或者保留，摸底各房企的想法而已，“八字还没一撇。”目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订。是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。
住建部在函中也表示，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。
文件显示，同时接到住建部函件的还有湖北、四川、江苏、河南、辽宁几个省份。
到底该不该取消商品房预售制？
关于商品房预售制是否应该取消的话题，今天也引起业内人士热议。
中原地产研究院首席分析师张大伟认为，房地产预售制不应该一刀切取消，应该逐渐加大规范。他承认预售制问题非常多，各种质量问题、交付问题基本都与之有关，对消费者来说保障度低，不确定因素太多。而现房销售制度，所见即所得，可以倒逼开发商更关注质量。
但他同时表示，当下房地产市场中小企业集中，龙头房企占比份额不高，当下取消预售制利于资金宽裕的大企业，对小企业来说是灭顶之灾，会加大资金链风险，导致回款周期严重拉长，带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场。
张大伟认为，房地产进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代。在房企负债率降低的情况下取消预售制，起码50%的房企将倒闭，因此短期看取消的可能性不大。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，过去几十年每当房地产严厉调控之际，就会有声音取消预售制。近一年，多地业主维权房子质量，可能是这次取消预售制的新动因。从未来演变趋势看，提高预售门槛是必然的历史进程，主要考虑因素是维护购房者权益。取消预售将增加开发成本。
而著名地产评论员吴其伦则赞成取消。他认为商品房预售制是房地产市场矛盾激化的根源。预售制令开发商有了欺诈的可能，有了捂盘惜售、哄抬房价的可能，有了卷款潜逃的可能。同时令老百姓有倾家荡产的可能，令地方政府有维稳压力加大的可能，令银行有金融风险加大的可能。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，取消预售制，有助于对相关企业形成较大约束。现房销售模式下，房企销售应该有更强、更严格的财务约束。“过去30层的房子，开发商建到5层基本上就可以办理预售证。资金弱的房企可以通过预售回笼资金，进行后续楼盘的追加投资，但现在可能需要30层全部建造完毕。从这个角度看，对此类房屋建造的资金考核压力很大，资金弱的房企是无法进行开发投资的。”
他预测，广东此次建议获得审批的可能性很大。实际上广东本身已经有部分土地在推行此项政策，比如深圳这两年的土地出让中已有约定要求现房交付。他认为，类似政策未来或与全装修、精装修概念结合。换言之未来购房者见到的房子，更多的是精装修现房项目，这也是房住不炒的政策思路体现，有助于发挥房屋的消费属性。
中原银行首席经济学家王军表示，取消预售制会进一步挤压房地产企业的资金链条，部分中小房企的融资困难问题会愈加严重，高周转的模式难以再现。未来房地产行业的整合和大洗牌可能来得会更快一些，市场的清算和出清要从房地产行业开始了。
商品房预售制十多年来不时被传取消
商品房预售制度的“创始人”为香港商人霍英东。1953年，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这一制度由香港传入内地，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。
此后，这一新房销售方式被广泛运用，至今已近25年。据了解，中国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。
2005年，中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。
报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
2006年全国两会上，33位全国人大代表联名议案，建议取消商品房预售制度。彼时包括央行金融市场司房地产金融处处长程建胜、央行研究局金融风险处副处长卜永祥、中国社科院金融研究所研究员易宪容、法学家刘俊海等在内，均发表过取消商品房预售制的文章或观点。
随后十多年时间里，取消商品房预售制的呼声时不时传出，但至今并没有地区真正取消这一制度。
广东省房协在通知中表示，商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。
日前，万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话表示，“尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，但这只是预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可以说转折点实实在在到来了。我们曾经相信不会出现的东西都在出现。在这一背景下，必须进行战略检讨，在这特殊时期，必须‘收敛’和‘聚焦’。”
这一次，若实施了25年的商品房预售制度果真被取消，那或许真是应了郁亮所说的“曾经相信不会出现的东西都在出现”，那么房地产的转折点或许也实实在在到来了。至于结果如何，只能静观后续。
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