疯狂！小县城楼市狂欢，一场精准收割扑面而来！
2018/3/8 大众证券报董秘第一圈
来源：国英观察(ygyobs) 作者：杨国英，已获授权转载
春节前看房，春节后买房，这是2018年中国“乡村中产”兴起的热潮。
何谓“乡村中产”？他们要么在农村是种田大户、作坊式加工厂的老板，要么常年在外务工或经商。当然，除了长三角和珠三角等极少数经济发达的农村外，绝大多数的“农村中产”，都是在外务工或经商为主。
“乡村中产”赚钱不易，他们常年奔波，省吃俭用，赚的都是辛苦钱。虽说是“乡村中产”了，收入也远比城市中低收入阶层高得多，但是，生活质量却远远不如城市中低收入阶层，毕竟，城里人的社保更健全(养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险)，孩子的教育环境也比乡村好得多。
这些“乡村中产”买房，大都是所在的县城、或者地级市，手头不是太宽裕的，选择在县城买房，手头特别宽裕的，则会选择在地级市买房。能在省会城市、甚至一线城市买房的，那就不叫“乡村中产”了，而是“乡村土豪”了。
在往年，混得好的，也会在县城或地级市买房，你不买房，手头上的钱，还能干啥呢？再说，这些年，乡村的中小学都在合并，都流行去县城读书，孩子小的，你不买房，读不到好的学校，孩子大的，学习成绩不甚理想的，你不买房，怎么谈婚论嫁——现在的农村，在县城有套房、再有辆车，已经成为男方娶亲的标配。
县城或地级市的房子，年年有人买，但是，远远不如今年这么狂热——在前两年一二线城市房价疯涨的推波之下，在三四线城市也惯用棚改户现金补偿的助澜之下，在今年的春节，除了“国家级贫困县”之外，超过90%的县城，应该都胜利完成房地产去库存的艰巨任务了。
包括县城和部分地级市我国广泛的三四五线城市，在这一波“乡村中产”的购房狂潮之下，房地产是去库存了，不仅是去库存了，而且还是房价超级大涨地去库存了，这对于地方政府和开发商来说，是个多么值得祝贺的事啊。
举例来说，在我家乡的县城(苏中里下河地区)，2017年的房价(均价)才6000元左右一平方米，现在飙升到8500元出头——往前再推三年，当地房价的走势是，2014年均价4000元一平米，2015年跌到3500元左右，2016年反弹到4500元上方——然后，从2017年初开始，一路向上，直到现在的8500元上方。
地方政府和开发商是开心了，他们终于解套了，并且还大赚特赚了。但是，在这一波房价高峰抢房的“乡村中产”，这有可能终生被套了，这一波县城抢房潮，是一次对“乡村中产”的致命收割!
为什么这么说，我仅做三点讨论。
1、人口
房价短期看政策，中长期看人口。
短期政策有许多，货币政策了，调控政策了，信贷政策了，棚改户现金补偿政策了……但是，这些，除了对卖房者有影响外，对刚刚买房的，却已经是暂时过去式，你刚买房一个月、二个月，难道马上就卖房，好卖吗？
房价的中长期走势，关键还是看人口。你的人口增长了，你的人口流入多了，住房需求自然上升了，当地房价就能托得住，就能涨得起来。但是，如果你的人口减少了呢，你的人口流出了呢，房价自然托不住，自然得跌下来，住房的需求下降了嘛。
讲了这个道理。我们再看广大县城(或者三四五线中小城市)，最近几年的居民人口虽然没有减少，也基本没有增加，但是，常住人口却大大地减少了。原因何在？我国县域经济的产业结构，以传统加工制造业为主，现在传统产业不行了，更多的人只能涌向一二线大城市去谋生、去赚钱，毕竟，大城市有现代服务业，对就业人口的容纳空间更大。
2、供地
相比于一二线城市的人多地少，广大的三四五线城市，却是人少地多。
说说我家乡的县城(姜堰，现已改为区)，面积是927平方公里，常住人口79万，对比二线城市南京的鼓楼区(面积是53平方公里，常住人口130万)，不比不知道，一比吓一跳，姜堰土地面积是南京鼓楼区的17倍，人口却仅是其60%——南京鼓楼区的人口密度，是我家乡县城的28倍多。
大城市的人口仍在持续增长(北京和上海的限购、限户籍除外)，而土地面积却是固定的，常住人口增长，最厉害的还不是南京(最近三年，每年增长2万人左右)，而杭州和成都的常住人口增长，最近三年，每年增长分别为10万人和20万人左右。
全国经济比较落后的东北和西部地区，我们不讨论了，讨论起来，结果会更吓人。仅举例山西的长治和湖南的湘潭，这两个中部省份的地级市，长治市的面积是1.39万平方公里，有两个上海市那么大，湘潭市的面积是5006平方公里，也有两个半深圳市那么大。
但是，人口呢？长治的常住人口是344万人，湘潭的人口是284万人(相比10年前，还减少了近10万人)，上海和深圳的人口密度，差不多是长治和湘潭的16—20倍。
这说明了什么？
绝大多数三四线城市的房地产，是毫无价值的，更不是说小县城了，那么多的土地供给(房价不涨不供给，房价一涨必供给)，相对那么少的人口，几乎是可以无限供给的——只要愿意，小县城几乎可以给每个当地居民，提供一幢楼的土地。
3、房产税
这几天的两会，房产税又提了出来，时间点差不多是2020年。
有人会说，作者你头晕了吗？房产税是以总房价为基数，大城市的房价高，被征税也多，小城市的房价低，被征税也低，明明是大城市更受伤啊!
我没有晕!说说道理。
房产税的征税多少不重要，关键是你能不能转移出去。
大城市本就人满为患，更何况，广大乡村的年轻人、三四五线中小城市的年轻人，还在一波又一波地往大城市涌。
未来大城市的房产税，是可以转移出去的，转移给租赁人群，即使是自住，只要房产税开征，大城市的房价也会配套上升的，因为，说到底，人多有需求。
而小县城呢，广大的中小城市呢，不要说这一波又盖了这么多房子，又卖了这么多房子，还要再盖更多的房子，但是，说到底，你人少啊，人又少，房子又多，你租给谁？没有租，没需求，空着还要收你房产税，不管你基数有多低，关键你转嫁不出去，你得自己承担。
说到这里，不知道大家还记得不记得，早在10年前，美国的底特律，一套房仅卖1美元，还没有人要——为什么？底特律是美国曾经的汽车之城，但是，最近10多年，汽车产业衰败了，呆在底特律，你很难找到合适的工作，人口大幅度流失，住房的需求大幅度减少了，没有住房和租房的需求，你就是白送也没人要，毕竟还要交税嘛。
哀叹，广大的“乡村中产”，包括我家乡的众多亲友，这一波楼市狂欢(小县城)对你们的致命收割，历史将证明，这是极度残忍的。
来源：国英观察(ygyobs) 作者：杨国英
大众证券报董秘第一圈微信直播群开始招募!特邀与资本市场相关的上市公司、银行、基金、券商、会所、律所、资管等专业人员零距离互动交流，看24小时财经直播，找志同道合朋友，寻找合作机会。微信编辑单位-地区添加：dzzqdxm 为好友，通过验证后发送拍照后的纸质名片给董小秘，邀请入群。快来和董小秘成为朋友吧!
http://weixin.100md.com
返回 大众证券报董秘第一圈 返回首页 返回百拇医药