重大信号！房产税真要来了，这些人要慌?
2018/7/20 14:52:16 大众证券报董秘第一圈
进入2018年以来，关于房地产税相关政策出台的声音越来越大。
近日，在2018年上半年国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示：
从房地产下一步发展情况来看，一方面，要进一步加强和完善宏观调控，同时供给侧要进一步发力，包括加快推进房地产税这种相关的政策举措的推进，加快推进租售同权等一些政策的落实，更好地促进房地产市场平稳健康发展，促进长效机制的建设，更好地实现“房子是用来住的，而不是用来炒的”这个定位。
在统计部门的新闻发布会上，提及房地产税，足以说明房地产税出台已是大势所趋，唯一不确定的只是落地时间。
在7月发布的《国务院关于开展2018年国务院大督查的通知》中指出：今年将继续选取包括“房产交易登记”、“获得信贷”等7项指标,对31个省(自治区、直辖市)进行调查评价。
有业内人士指出：“针对房产交易登记的督查并非首次,但将其列入国务院大督查,则进一步表明了政府对于房地产市场的重视程度。”
事实上，从去年以来，关于房地产税的表态就日益密集，透露的细节越来越多，涉及的层级越来越高，同时也不乏具体配套政策的落地。
从现有的材料看，房地产税落地，已有非常明显的信号。
原则：立法先行、充分授权、分步推进
此前，在两会的政府工作报告中，明确提出要“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。”
紧接着，今年3月份召开的全国两会上，财政部有关负责人在答记者问时表示：
会按照中国国情合理设立房地产税制度。全国人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案，总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。
4月27日，全国人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税法被列为预备审议项目，视情在2018年或者以后年度安排审议。
立法先行、充分授权、分步推进的征收原则，12个字可谓高度概括：
立法先行，指的是“税收法定”，房地产税落地，要经过人大立法；
充分授权，指考虑到区情的不同，赋予地方以自主权；
分步推进，指不同区域区情不同，房地产市场的健康程度也不同，地方对于税收的承受能力也有差别，房地产税只能分地区逐步推进。
一句话：房地产税会充分考虑中国国情。
地区发展水平不同，楼市区域分化，家庭购房负担突出，加上房地产相关税收繁多，这就意味着房地产税不会一刀切，肯定会照顾刚需，照顾经济相对弱势的城市，同时还要整合相关税收。
住房全国联网，为征收房地产税扫清障碍
房地产税想要全面推行，必须满足一系列的技术条件。如今，这些技术障碍都已不复存在。
3月份，今年通过的根本大法，明确赋予所有“设区的市”以地方立法权。
这为房地产税分城市分区域征收提供了可能。毕竟，地方发展不同，楼市发展程度不同，居民承受程度不同，房地产税只可能“因城施策”。
6月15日，全国省级国税地税合并挂牌完成，这标志着国地税合并迈出关键实质性步伐。
国地税合并的最大意义，还不是减少交易成本和信息壁垒、降低人员冗余，而是统一税收监管，为个税、房地产税的征收铺路。
6月16日，自然资源部发布消息：
全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。
就在两三年前，几乎所有的媒体与专家都认为这件事的阻力太大，是一项不可能完成的任务，没想到这么快就悄无声息地办成了。为此，潘石屹还激动得连发几条微博。
不动产统一登记，意味着所有产权类型的不动产都将统一管理；而全国住房信息联网，则让楼市数据一目了然，每个家庭在全国有多少套住房，有多少用于自住需求，有多少属于投资和投机，都将一清二楚，这为房地产税的开征提供基本的技术储备。
地方立法权、全国住房信息联网加上国地税合并，这意味着征收房地产税在技术上也不再存在什么障碍。
地方财政倒逼房地产税出台
房地产税的出台，有着极其强烈的现实逻辑。
一方面，房地产税之所以被提上日程，其目的并非遏制房价，而是理顺财税关系，从而最终取代土地财政。
数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入达26941亿元，同比增长43%。而2017年上半年，国有土地使用权出让收入18836亿元，同比增长34%。
虽然卖地收入仍在不断上涨，但在一二线城市，土地资源开发力度过大，新增住房资源严重不足，不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小，房地产税的重要性越来越突出。
有人要一夜返贫？
对于今天“2018年上半年国民经济运行情况发布会”，很多业内专家都发表了自己的观点。
国家行政学院冯俏彬：国家统计局发言人以前很少直接提及房地产税，这次明确提出加快推进房地产税相关举措，是一个不同寻常的信号，说明房地产税推出工作正陆续就位。
易居研究院智库中心研究总监严跃进：国家统计局明确提到了两类政策，一是房地产税的政策，一是租售同权的政策。
房地产税的政策出台符合预期，也不排除上海和重庆等地，会在既有房产税的改革基础上率先升级为房地产税的政策，这也是试点的思路。
财经评论员齐俊杰认为：
房地产税中包含房产税，最重要的也是房产税，也就是持有环节征税，而其他的一些列税收，我们现在都已经有了，所以冲击并不大。
但偏偏是这个重要的房产税，我们之前却没有成功的经验全是失败的教训，上海和重庆的房产税早在2010年就开始出台，但是这么多年下去了，却没有任何卵用，没有起到替代财政收入的作用，也更没有起到调节收入的作用，甚至连平抑房价涨幅的作用也没起到。
总结经验教训，基本得出了一个结论，上海重庆模式，太过于宽松，税负太轻，门槛太高，所以才沦为鸡肋。
再看别的国家的历史，比如日本当年土地市场大泡沫，也是由于持有环节税负过低，虽然日本有资产税，也有土地税，但是评估价值过低，所以真实的负担过低，这才造成了资产价格在低利率环境下大幅膨胀后又被快速加息所刺破。
那么这么来看，我们的房产税如果要想成功，就必须考虑这些教训，很可能出来之后，税负不低。
如果再考虑到房子是用来住的不是用来炒的，很可能还要兼顾民生，也就是对自住房给予减免，那么就势必对多套房给予高额的惩罚性税率，甚至是阶梯惩罚性税率。如果你有3-4-5套房，很可能会一夜返贫。
而此前，时任财政部副部长史耀斌表示：国际上房地产税制度有四大共性。分别是所有的工商业住房和个人住房都会按照它的评估值来征税。
所有国家的房地产税制度安排中都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准等。房地产税属于地方税，收入归属于地方政府。房地产税需要建立完备的税收征管模式，使房地产税征得到、征得公平。
房子对中国人来说是刚需，所以任何的房产政策的出台和动向，所有人都十分地关心!网友们热烈讨论了起来。
这六种人要怕了
谁最害怕房地产税呢？以下6种人比较危险：
1、在中心城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★
虽然北上深等中心城市房价非常贵，但对贪官污吏、一夜暴富的人来说，拥有多套房子一点都不是问题。比如媒体披露的北戴河一个科级贪官，就拥有68套房子，其中7套在北京。在一位部级干部腐败案里，被罚没的房产有370多套。知名开发商潘石屹也曾说过，据他所知，有人在北京拥有100套住宅。
房地产税如何征收，目前尚不可知。但从目前民意来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说，即便第一套免征、从第五套开始累进税率，他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘，对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着，囤积大量房子的人财富将显著缩水。但这很难影响中心城市长期房价，因为这些城市有显著人口增量。
至于商办物业，应该不会有累进制、惩罚性的房地产税。
2、盲目购买了旅游物业、养老地产的人
伤害指数★★★★
如果不是顶级旅游区，不是配套好、位置佳的房子，旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征，则其持有成本大增，加上利用率不高，这类房子将成为鸡肋。部分位置差、附近景区级别低的旅游物业，最终可能被废弃，用来养鸡养鸭。
养老地产的情况，也大多类似旅游地产。除非在有人口增量的大城市，否则也非常麻烦。
此外，别墅的房地产税也会比较沉重，未来有可能成为鸡肋资产。
3、盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人
伤害指数★★★★
国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”曾调查过12个省、区的156个地级市。结果发现，90%以上的地级市正在规划建设新城、新区，很多县城也不例外。按照规划，这些新区、新城可以居住34亿人。但事实上，绝大多数三四五线城市人口增长乏力，各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果你盲目在这些地区购买了住宅，未来开征房地产税后也会非常惨。
说实话，即便小城市免征房地产税，郊区、新区的房子也没有多大价值。
4、加杠杆、超承受能力买多套房的白领
伤害指数★★★★
最近一个深圳中年IT男买房、失业的故事，在朋友圈刷屏。其实，他遭遇困难的核心问题，是因为盲目加杠杆买房，月供远远超过了安全线，一旦遇到事业上的挫折，现金流就面临很大的问题。房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长，生活会变得比较痛苦。
5、在三四线城市囤积了大量住宅的人
伤害指数★★★★★
相对而言，这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税，他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力，很多家庭都拥有多套房，所以很难通过出租转嫁房地产税，而卖房子很有可能找不到接盘侠。
他们只能寄希望于所在的城市免征房地产税，但这个颇有难度。
6、手中有多套房、负债率非常高的炒房者
伤害指数：★★★★★
房地产税即将出台这个消息，就足以对这类人产生巨大的压力。因为今天的消息公布后，会加剧市场的僵持，目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者，将会非常困难。他们只能选择斩仓，否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖，到那时套现价格会更低。
来源：南京楼市观察(njls878)、齐俊杰看财经(ID:qijunjie82) 、中国经济网、新浪微博、21财闻汇综合等
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