2019年是该卖房炒股，还是该卖股买房？
2019/3/6 19:54:46 港股那点事
作者 | 铅墨纵横
数据支持 | 勾股大数据
1
周天王的预言
已故周期天王周金涛曾做过一个非常出名的预言，他认为，本轮康波周期里，资产价格的低点最终会出现在2019年，而那个低点可能远比大家想象的低。
2018年是投资者无比怀念周天王的一年，因为大家还记得他给的另一个判断：
“40岁以上的人，人生第一次机会在2008年，第二次机会在2019年，最后一次在2030年附近，能够抓住一次你就能成为中产阶级，这就是人生发财靠康波的道理。1985年之后出生的人，第一次人生机会只能在2019年出现。”
在经历了无比绝望的2018年之后，投资者们都对2019年充满期待，尤其是85后群体，毕竟这是人生第一波大机会呀!
当大家正在心心念念地等着2019年的最低点时，没想到它就露面了一瞬间：2019年1月4日，上证创下2015年股灾以来的新低，然后立刻掉头，春节回来之后以踩踏式上涨的方式不断走高。
不仅A股如此，美股亦然。2018年圣诞前夕，美国三大指数创下10月高点以来的新低，纳指更狠，跌幅超过20%，进入了技术熊市。2019年1月3日，美指再次大跌。就在大家正要讨论美股是不是熊市来了的时候，1月4日，美股大涨，至今涨幅已经超过20%，又进入技术牛市。
这波涨势之急，令人瞠目结舌，对踏空的人来说，这一个多月简直恍如隔世。
许多投资者都很焦虑：心心念念的人生第一波创富大机会，会不会已经错过了呢？
股市的低点或许已经错过，但楼市呢？2019年的楼市有没有大机会？
周天王曾说，2017年和2018年房价是要回落的，2019年房价会是一个低点。
若说回落吧，好像确实有点回落，但感觉只能算是一个象征性的回落，而这个象征性的回落让2019年的房价看起来根本算不上低点。仔细一看，原来房价仍然在天上。
那么问题来了，为了赶上这一波康波周期，现在这个时候我们究竟是该卖房去买股票，还是卖了股票去守候楼市的康波周期？
2
该不该卖房炒股
据说，现在有这样一个场景：
所以，2019年，究竟是卖股买房，还是卖房买股，这是个问题。
先说估值。
股票上来讲，这波急涨之前，A股的估值接近历史最低，一波修复后，离历史平均估值还有10%左右的差距。
而房子呢，周天王预言的低点并没有出现，房价基本还在天上，无论用哪一个指标来看，房子的估值都是相当的高的，不管一线，还是十八线。
这是不是就意味着要卖掉房子，去买股票呢？其实倒不能这样看。
整体上来讲，毫无疑问现在买股比买房子要好，因为估值明显的摆在那。但如果细分来讲，情况就不是这样了。
就像股票里有海天味业这样的奇葩，享受四、五十倍的估值，2018年也可以屹立不倒。原因何在？因为人家现金流好，流动性好，在可预见的未来，业绩的确定性是非常高的。
房子也是类似，不同地域的房子估值是不一样的。估值高，不代表其价格就会跌，就像海天味业，股价是杠杠地穿越了2018年。
如果参照海天味业，那么在现金流这个标准上，显然一线二线的房子要远好于其他十八线的房子，因为人口的流入带来了对房子的巨大需求。居住是个刚需，不买房就要租房，租金就是现金流。
以深圳为例，最近四年每年常住人口增加60万人左右，这就是客观需求。
流动性上，一线显然远远好于其他线。如果拿股市来类比，许多城市的房子，其实是只有IPO，没有二级市场。而一线城市，像北上广深等地，二手交易已经慢慢起主导作用了，一个活跃的二手市场，意味着你变现快，这也就意味着你的估值可以相对高一点。这好比股票市场里，香港市场的估值水平既低于美股，又低于A股，市场流动性差也是一个重要原因。
最后，在确定性方面，中国的城镇化还在继续，人才与城市会形成良性循环。人才流入导致城市繁荣，城市繁荣又促进社会各方面的进步，进一步吸引人才。也就是说，对一线城市的住房需求，在可预见的未来，是只会增加，不会减少的。
这三点让一线城市的房子，尤其是核心区域的房子，可以享受高估值，甚至带有很高的泡沫。这就像A股的海天味业，港股的维他奶，它们确实不便宜，但是卖掉海天味业和维他奶的投资者并没有捞到便宜。
然后再讲操作层面的东西。
每一轮熊市，总是可以让炒房的吊打炒股的，但股票真如此不堪吗？
这几天茅台又创下历史新高，自上市以来，茅台的涨幅180多倍。这个涨幅与中国最热门的城市房价相比，也是有过之而无不及的。茅台的上涨本质上与房价的上涨并没有不同，其背后推动力都是中国经济的增长。
但是，我相信，完整吃到中国最热门城市房价涨幅的人多不胜数，但完整吃到茅台涨幅的人寥若星辰，其原因就在操作层面。
股市里，市场先生天天都会来敲门，问你买不买？卖不卖？这个市场先生非常情绪化，经常不按套路出牌，有时候出的价格低得离谱，但第二天还可以更低，有时候出的价格高得让你不相信自己的耳朵，但过一阵子你再看，它还可以出更高的价格。市场先生每天都用贪婪和恐惧来引诱或恐吓投资者，逼迫他们就范。
但楼市就不一样了，楼市没有根本就没有这样一位天天来敲门的市场先生。所以，现在卖掉高估值的房子，去买股票，表面上看性价比很高，然而大多数人在操作层面上折腾来折腾去，最终收益可能还不如一直拿着一线房子。
对外行来说，拿着优质资产，享受大环境的上升红利，长远来看，绝对不会吃亏。
请注意，我这里指的是一线城市房子，至于其他线的，你试试你能不能卖得出。如果卖得出去的话，我觉得倒是可以考虑卖掉去买股票的。
3
戏精们的表演
现在我们换一个角度来想，现在这个时候，我们该不该卖了股票买房子呢？
这个问题不好回答，但是我觉得，当你无法决定的时候，你不妨想想你的对手盘在做什么。
你的对手盘是谁？你或许是买了二手房，但你的对手盘最终是房地产开发商。
先来看几则信息。
2019年2月25日，《万科周刊》发布了万科董事会主席郁亮的一份内部发言稿，他指出，2019年万科要“收敛聚集，巩固提升基本盘”，保证万科活下去、活得好、活得久。
这是万科又一次提“活下去”。
上一次，2018年10月份的时候，万科举办秋季例会，会场屏幕与墙壁上鲜艳的“活下去”字样，同行看了要瑟瑟发抖，外行看了要奔走相告。
2019年2月28日，有消息称，自2月12日开工至今，碧桂园出现大规模“裁员”，有部门裁员幅度至50%，这次裁员波及总部和区域，范围相比以前更广。
裁员50%，这是相当恐怖了，不过，假设原来是2个人，裁掉1个，这样报道的话，杀伤力和传播力就要大打折扣了。
同日，有消息称，恒大集团的许主席在2月27日下午亲自主持召开的集团销售大佬上表示，所有在售项目可有9折优惠，商铺8折优惠。
关于恒大销售，不少人应该知道有个恒房通，这玩意充分展示了恒大的执行力。
三个巨头这副样子，是不是应该站在一旁笑话？
这三个房企巨头的表演，真真假假。
真的一面是，房企的压力确实不小。政府的措辞从“遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”，前面多了坚决，后面少了过快，充分体现了中央政府的决心。
虽说做不到“片金不得入房地产”，但房地产的资金压力增大是实打实的。就拿恒大来，拉下恒大的发债情况，利率惊人。2018年12月，整个资金面已经开始松起来了，但恒大年期限一年半的美元债利率仍然去到了8个点。
政府打击资金进入房地产领域，又恰恰是房企们为上一波杠杠还债的时候。
就以美元债为例，下图是来自彭博对中国美元债的历年发行情况统计。可以看到，2010年之后中国的美元债上升非常厉害，2017年更上一个台阶，达到2229亿美元。细分来看，房地产行业发行美元债最疯狂，2017年相比2016年上涨了300%。这些债的到期高峰是2019年、2020年。
所以，万科活下去，碧桂园裁员，恒大打折，并不只是表演给外人看，而是确确实实存在压力。
但假的一面也很明显。根据2018年公开的三季报，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地458.7亿元，保利244.1亿元，碧桂园137.9亿元，融创69.1亿元，恒大62.4亿元。这里尤其要提的是万科，一边高喊活下去，一边拿地丝毫不手软，拿地量相当于后面几家之和。
真假合在一起，刻画的就是未来房地产行业的格局，在外部环境的压力下，大吃掉小，行业集中度迅速提升。
现在你或许在看一些房企的笑话，但一波周期带走一批企业，行业完成整合后，活下来的不知道会有多滋润。
一个行业走向集中，很少是会对消费者友好的。
所以，如果你买房并不是以投资为第一目的，尤其是不是以追求一年的收益为目的，那你不妨趁大伙在看笑话时，选择上车。因为只有在它们过冬时，它们才舍得吐出点骨头以求“活下去”。
当然，你的上车不能以大大提升你的财务风险为代价。高杠杆是投资大忌，无论你投的标的是什么。
4
结语
在很多投资者的想象中，最理想的致富方式就是，在股市里做股神，用神乎其技的操作来实现资金K线的不断飞升。一天一个涨停板，今夜做梦也会笑，来年富甲一方，自然就“迎娶白富美，出任CEO了”，房子当然也是那个阶段顺手买的，价格根本不是问题。
但理想很丰满，现实很骨感。牛市看起来很诱人，但本质上却是在为下一场韭菜收割战蓄力，等它发力收割的时候，人们就会知道厉害了。每一轮牛市都是这样，从未例外，不然你以为那些老韭菜惨痛的呼号都是都市传说？
对于年轻人来说，买房永远是第一步的，因为股票更难把握，也没有像房产那样有低息的杠杆。更关键的是房子可住可租，它是可以产生稳定现金流的投资品种。如果你还没有房子，那就努力提高收入去准备买房，收入够了第一时间按揭买房，先要有一个家，你才能在城市里立足，才能从容地考虑下一步的打算。
如果你资金量不足以入楼市的门槛，那么选择买股票也是可以的，但前提是你对投资标的有足够的专业性认知，你知道买下去之后会有一个怎样的未来。
在股市投资里，确定性比黄金更宝贵，如果你选择的标的有极高的确定性，那么你接下来需要做的就是维持稳定的现金流供给就可以了。在这个前提之下，你可以相信“时间的玫瑰永不凋零”。
但是，不要对股市抱有不切实际的幻想，它不会成为你的取款机，即便你把所有的时间精力花在它身上也无济于事，因为市场先生总是那么出人意料。
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