炸裂的楼市！四组数据刷新记录
2017/7/18 金融家
导语：A股实在不给面子!
来源：杠杆游戏(ZhangYinyin0903)
作者：张银银、
A股实在不给面子，上半年中国经济半年报出炉，三驾马车齐发力，二季度经济增速超预期——可本周第一个交易日，两市却惨淡，500多只股票跌停，创业板以暴跌5%收盘。
原因是，周末结束的全国金融工作会议。按说，此次会议已传递出，货币政策保持稳健的信息。但市场却不领情，毕竟资本市场都是赚快钱的多。
此次五年一度的金融监管定调大会，希望金融业更多体现融资属性，而不是无节制投资，钱生钱。
或许，暴风骤雨式的监管起码被认为是短期的，如今要搞细水长流式的协调统一监管，意味着“带着镣铐跳舞”的时代，才刚刚开始。于此，便能理解金融狗的伤悲。
扯远了，杠杆游戏今天主要不说A股、金融，还是来看看上半年房地产的几个指标，可谓是喜悦得令人尖叫。
1. 6月销近2亿平米!商品房销售增速止跌回升，数据好到不行
虽然前1-5月，我国房地产数据整体喜人，但销售和投资增速方面，呈现逐月回落的情况。意味着不确定性因素还是在增加。而此次上半年数据一出，这些阴霾几乎全部扫清。
1-6月，我国商品房销售面积74662万平米，同比增长16.1%，增速比1-5月提高1.8个百分点，结束了此前连续7个月的回落。
此前，1-5月，我国商品房销售面积和销售额增速继续回落。同期，商品房销售面积54820万平米，同比增长14.3%，增速比1-4月回落1.4个百分点。
如果只是对比1-6月和1-5月的销售增速，感觉似乎提升不算多。如我国统计局所言，不就提高1.8个百分点；但如果去算一下，6月的销售面积，实在让人震撼——接近2亿平米。前5个月，月均销售仅1亿平米出头。
图1.2016年1-6月至2017年1-6月，我国商品房销售面积、销售金额增速 图表来源|我国统计局
作为传统不算太旺的6月，且进入夏季，天气开始变热，很多人不愿意出门看房，录得这个纪录，让人瞠目结舌。
具体来看，上半年，我国住宅销售面积增长13.5%，办公楼销售面积增长38.8%，商业营业用房销售面积增长32.5%。
而1-5月时，住宅销售面积增长11.9%，办公楼销售面积增长38.3%，商业营业用房销售面积增长29.6%。
三大类销售数据全面有涨，厉害。而这样的厉害也反映到销售额上。
上半年，我国商品房销售额59152亿元，增长21.5%，增速提高2.9个百分点。其中，住宅销售额增长17.9%，办公楼销售额增长38.9%，商业营业用房销售额增长41.7%。
而1-5月时，商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长15.3%，办公楼销售额增长37.4%，商业营业用房销售额增长39.0%。
从总到分类，四项增速指标全部持续向好。
这可是在史上最严厉调控的周期下，个中原因再次印证，一二线城市的房地产调控，可谓去库存的极好杠杆，撬动资金奔向三四线城市，整体拉升销售(去库存)。
2. 商品房待售面积继续减少，东中西部表现都给力
2017年6月末，我国商品房待售面积64577万平米，5月末时，该数据为66018万平米。环比减少1441万平方米。
具体来看，住宅待售面积减少1305万平米，办公楼待售面积减少60万平米，商业营业用房待售面积减少128万平方米。
而5月末时，住宅待售面积减少1307万平米，办公楼待售面积减少51万平米，商业营业用房待售面积减少88万平米。
除了住宅待售面积减少基本持平外，库存压力最大的商业、办公销售都取得极大进步。
值得注意，录得如此好成绩的根本是东中西部地区都比较给力。
1、东部地区：2017年1-6月，东部地区商品房销售面积33401万平米，同比增长11.7%，增速比1-5月份提高2.8个百分点。销售额34695亿元，增长14.4%，增速提高2.9个百分点。
1-5月时，东部地区商品房销售面积25046万平米，同比增长8.9%，增速比1-4月份回落0.4个百分点。销售额26033亿元，增长11.5%，增速回落1.2个百分点。
对比两组数据，杠杆游戏简单计算一下结果是，东部地区6月单月销售超8300万平米，销售额超8600亿元。而1-5月，单月平均为5000万平米、5200来亿元。可见6月，东部地区表现之给力。
而看看中西部的表现，同样惊艳。
图2.2017年1-6月，我国东中西部、东北地区房地产销售情况 图表来源|我国统计局
2、中部地区：1-6月，中部地区商品房销售面积19140万平米，增长19.9%，增速提高2.2个百分点。销售额11398亿元，增长31.4%，增速提高4.5个百分点。
1-5月时，中部地区商品房销售面积13590万平米，增长17.7%，增速回落1.2个百分点；销售额8065亿元，增长26.9%，增速回落1.6个百分点。
对比两组数据，杠杆游戏简单计算一下结果是，中部地区6月单月销售5500多万平米，销售额超3300亿元。而1-5月，单月平均为2700多万平米、1600来亿元。可见6月，中部地区销售数据几乎是此前平均的2倍。
我们再看看西部。
图3.2017年1-5月，我国东中西部、东北地区房地产销售情况 图表来源|我国统计局
3、西部地区：1-6月，西部地区商品房销售面积18746万平米，增长21.2%，增速提高0.2个百分点。销售额10930亿元，增长37.7%，增速提高1个百分点。
而1-5月时，西部地区商品房销售面积13845万平米，增长21.0%，增速回落4.1个百分点。销售额8057亿元，增长36.7%，增速回落4.1个百分点。可见6月，西部商品房销售回追力度之大。
对比两组数据，杠杆游戏简单计算一下结果是，西部地区6月单月销售4900万平米，销售额超2800亿元。而1-5月，单月平均为2700多万平米、1600来亿元。可见6月，西部地区销售数据提升之快!
4、东北地区：1-6月，东北地区商品房销售面积3375万平米，增长13.3%，增速回落5.5个百分点；销售额2128亿元，增长21.7%，增速回落3.8个百分点。
较之东中西部有些黯淡，但考虑到东北的实际情况，这个数据也是不差的。
3. 资金面收紧？No，房企业到位资金同比增速，反倒出现明显回升
从到位资金看，增速也出现明显回升。我国统计局数据显示，2017年1-6月，我国房地产开发企业到位资金75765亿元，同比增长11.2%，增速比1-5月提高1.3个百分点。
而1-5月，房地产开发企业到位资金58989亿元，同比增长9.9%，增速比1-4月份回落1.5个百分点。
对比两组数据，杠杆游戏简单计算一下结果是，单6月，房企到位资金接近1.7万亿。而1-5月时，平均月度到位资金仅1.2万亿不到。
分类来看，1-6月，房企国内贷款13352亿元，增长22.1%；利用外资104亿元，增长58.9%；自筹资金23273亿元，下降2.3%；其他资金39035亿元，增长17.2%。在其他资金中，定金及预收款23226亿元，增长22.7%；个人按揭贷款12000亿元，增长6.7%。
图4.2016年1-6月至2017年1-6月，我国房企到位资金增速 图表来源|我国统计局
而1-5月时，房企国内贷款10497亿元，增长17.3%；利用外资90亿元，增长115.1%；自筹资金18008亿元，下降3.4%；其他资金30394亿元，增长16.7%。在其他资金中，定金及预收款17849亿元，增长20.3%；个人按揭贷款9600亿元，增长8.6%。
小编注意到，除了外资、个人按揭增幅下滑外，其他到位资金方面增速都有提升。
都说资金面在收紧，但上述数据表明，恰恰是国内贷款的增速最快。单月到位贷款从1-5月，月均2000亿元，增加到6月的近3000亿元，此增幅可谓惊人。
4. 土地购置面积同比增速，也出现明显回升，单位土地价格更是杠杠的涨涨涨!
以上三组喜人的数据，自然让开发商热情大涨。
1、首先我们来看投资，并不像数据表面那么呈现增速下滑。虽然2017年1-6月，我国房地产开发投资50610亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。但增速回落相较于1-5月有收窄0.2个百分点。
1-5月时，我国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月回落0.5个百分点。
其次，这个增速依旧是最近两年多的高位，比2015年2月-2016年任何时候都高，处于最近20多个月以来第五高位。
杠杆游戏简单计算了6月房企投资总金额，超过13000亿元。而1-5月时，月均投资只有7500亿元。当然，1-2月有过年、冬季因素，即便如此这个投资额度依旧惊人。
还值得注意的是，1-6月，住宅投资34318亿元，增长10.2%，增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。
而1-5月时，住宅投资25423亿元，增长10.0%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.6%。不仅增速上升，很明显主要新增投资，集中到住宅类极为明显。
2、接着我们再分析下开发商拿地的热情。从购置面积看，也出现回升趋势。1-6月房地产开发企业土地购置面积10341万平米，同比增长8.8%，增速比1-5月提高3.5个百分点。
而1-5月时，该数据为7580万平米，同比增速5.5。一个月拿了2761万平米地，此前月均只有1516万平米。
土地成交价款方面，1-6月为4376亿元，增长38.5%，增速提高6.2个百分点。
有读者看到这个数据或许会奇怪，成交价款，怎么比各地拍卖的总价，似乎少了很多。对的，我们通常说的各地卖地价款，是说的土地出让合同成交价款。合同金额并不代表最终支付，更不代表当月最终入库的数据。
而1-5月时，该数据为3036亿元，增长32.3%。重要的不仅仅是6月增速提升，更重要的是拿地单价从4005元/平米，增加到了6月的4232元/平米。
我们计算了2016全年，该数据为4145元/平米；去年同期，该数据为3325元/平米。
这个变化反映出，去年下半年至今，随着各大一二线城市房价、销售的持续向好，带动了全国的土地成交单价。
当然，考虑到具体的容积率不知道，楼板(面)价无法确定。但大致容积率变化不会太大，也就是说平均楼面价多半是有涨。
如果平均楼板(面)价格在继续上涨，那么单位面积成本意味着上升，未来房价该怎么定，开发商应该有自己的看法。
本文所有数据源自中国统计局
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