重磅！住建部长提出了新概念，楼市要有大变化？
2017/12/24 金融家
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来源：刘晓博、南京楼市、孟祥远、京房字、21世纪经济报道等
人民日报权威发布：在昨天(12月23日)召开的全国住房城乡建设会议上，住建部长王蒙徽提出2018年我国房地产市场的调控方向，并提出针对刚需、改善和投资人群不同的政策，这预示着2018年我国房地产市场的走向基本确定。
今天召开的全国住房城乡建设会议上，住建部部长王蒙徽提出，2018年我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
细心的读者或许会大吃一惊：住建部长的表述，怎么跟“中央经济工作会议”通稿的说法有这么大差异？
下面是“中央经济工作会议”通稿里的表述：
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
“中央经济工作会议”刚刚闭幕，作为房地产主管部门的住建部，肯定不会发出“不同声音”。
差异产生的原因是：“中央经济工作会议”的表述侧重全局，侧重住房制度，主要谈了租赁市场、供应方式、调控方式。住建部长上述表态，是媒体单独摘出来的，是侧重于商品房市场的。这两个表述可以互为补充，有利于“吃瓜群众”全面了解高层的想法。
对此我们看看专家对此次表态，有何看法？
城市与房地产研究专家孟祥远
· 第一：全国住房城乡建设会议是一个级别很高的全国范围内的房地产会议，此次会议上提出的政策要求是决定未来房地产走势的重要信号。
· 第二：他提出了“满足首套刚需、支持改善需求”，这意味着2018年不可能对刚需和改善有太多打压。事实上，2017年下半年以来，一些地方政府为了管住房价出手比较狠，最后已经不顾刚需的诉求了(有些城市首套房利率都上浮20%到30%)。
有了住建部长的新表态，2018年相信一些“做过头”的城市，会调整政策，而信贷的松绑对真正有居住需求的买房人来说，是个大利好。
· 第三：“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，意味着部分城市仍然允许、甚至支持投资性需求。
这些城市楼市政策很难收紧，甚至还会有所放松。人口净流入，与大城市有关联性，产业有基础的三四线城市，是很值得去看看的。
最后，随着市场调控的深入，房地产市场不可能一直表现的非常强势，那么政策的再加码也就没那么必要了。我们基本上可以确定：2018年中国楼市整体处于平稳局面，不是冬天。差别化调控是实质上就是稳定房地产市场发展前景，大起大落的市场行情不是调控政策的目标与目的。
财经评论员刘晓博
· 第一：“支持改善需求”。所谓改善需求，是两个含义。一个是“小房子换大房子”，一个是“购买二套房”。现在基本上所有的大城市都在“限制改善需求”，住建部长的新说法，显然也构成利好。
· 第二：“支持改善需求”，将影响未来房地产税的征收方式，要么从第三套房开始征收(前两套免征)，要么人均免征面积会比较大。否则，如何体现“支持改善需求”？
· 第三：“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，意味着部分城市仍然允许、甚至支持投资性需求。这些城市楼市政策很难收紧，甚至还会有所放松。
· 第四：“遏制投机炒房”。什么是投机炒房？首先是大量买入，然后是短时间频繁交易。对于这些人，当然应该限制。其实最有效的办法不是“限售”，而是对频繁交易者征收重税。因为“限售”政策是可以突破的，很多人采取私下协议转让，N年后真正过户的方式，反而可以避税。
实际上，可以总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。
这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。
中期看土地，如果这一个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。
短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。
非常简单，就坚持这个逻辑，其余还有一些相关因素可以纳入短期涨跌的考虑范围。
另外，一般制订房价的时候考虑几个方面的因素：第一个是市场，这也是最重要的因素；第二个是产品的品质和配套设施、装修情况等;第三个就是所花费的成本;第四个就是要考虑到周边楼盘的竞争情况、供求关系等。
知道了影响房价因素，我们就可以在买房根据房地产市场的情况进行预判，大体预算未来房价的走势，从而做出是否买房的决定。这样的话，可以在买房时做到有备无患，以更加合理的价格，买到适合自己的房子。
随着调控政策的持续，房价总体会保持平稳走势
2018 年楼市将相对疲弱，预计在 2017 年商品房销量创下历史新高后，2018年销量将出现负增长。在防范发生系统性金融风险的底线思维下，房产税出台的概率仍不大，2018 年不大可能进入人大立法程序。
未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。一二线仍有大量住房刚需尚未满足，三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农业人口还有进城购房需求，在一定程度上可推动房地产市场健康发展，同时也适度拉动总需求。
预计租赁住房制度将进一步做实
去年以来房地产调控的一个重要特点，就是开始从供给端发力，从土地供给入手，发展租赁住房市场。
租赁住房政策的推出，从供给和需求两方面都会影响房地产市场。
从供给层面来看， 租赁住房挤占了很大一部分普通商品房供给。目前租赁住房分两档，第一档是一线城市，以上海作为标准，租赁占新增的 60%；第二档是二线城市，以杭州作为标准，租赁占新增 30%。
从需求层面来看，租赁住房政策会改变房地产需求的结构。以前是房地产销售好，然后拉动房地产投资。而现在房地产的需求分为了两部分，一部分是刚性的租赁住房需求，另一部分是普通的商品房需求。
在这一背景下，对供给端首当其冲的影响，就是总体住宅供地面积有望提升。
一二线大部分城市土地财政的依赖度较低，为政府加大土地供给力度提供足够空间。选取一二线土地财政依赖度低的城市试点，这些城市总体住宅供地面积有望提升。
随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待，从而继续拉动一二线房地产投资。
同时，持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市，未来3年每年仍能带来2.3亿平米的去库存规模，从而为三四线楼市平稳提供有效支撑。
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