中国会重蹈日本房地产崩盘的覆辙吗？
2016/3/17 基业昶青管理评论
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作者：马光远来源：光远看经济
随着中国一线城市房价的暴涨，关于中国房地产是否会重蹈日本覆辙的讨论多了起来。
日本房地产泡沫，是人类历史上最著名、最荒唐的泡沫之一。上世纪80年代，由于“广场协议”导致的日元升值成了日本房价暴涨的导火索。日本政府为了遏制日元升值和贸易优势，在货币政策上实行了低利率政策，推动了日本股市和房地产价格的快速上涨。关于日本房地产泡沫的数字，后来成了研究泡沫经济耳熟能详的案例。比如，在一个正常的国家，房地产市场的总价值一般是年度GDP的2到3倍，房地产业大约占可变价格财富总量的50%。但在日本房价暴涨的周期，这些指标都完全失灵。
1986年到1990年，日本全国商用土地的平均价格累计涨幅高达67.4%，其中东京、大阪、名古屋三大城市圈平均地价涨幅达到了1.2倍，日本东京地价在1985年到1988年涨了2.7倍。东京的全部地产的价值超过了美国的全部房地产价值的总和。到1989年底，日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。也就是说，把日本卖掉，可以买5个美国。到1990年，日本土地的总价值超过了世界其余地区全部土地价值的一半，东京的单个家庭的住房价值高达3000万或4000万美元。
这些数字尽管现在看来非常荒唐，但在当时，对于日本经济和日本房地产的奇迹，很多专家用“新经济范式”来解释，认为日本房地产没有泡沫，诸如人多、地少、经济高速增长等现在用于解释中国房价一直上涨的逻辑在当时日本的房地产市场非常流行。日本国内绝大多数的人甚至认为，按照日本地少、多山、人口密度高的国情，日本的房价会永远的上涨。这在日本房地产泡沫破灭后显得非常荒唐，但在当时的房地产市场，这是一个非常严肃的，得到公认的结论。在1990年日本泡沫破灭之前，绝大多数的人认为日本房价和股市仍然会继续上涨，其中的代表人物三一证券的总裁坐着火箭登上了美国《时代周刊》的杂志，但就在1990年，日本泡沫破灭，几年后，三一证券的总裁跳楼自杀。
关于什么是泡沫，研究泡沫的经济学家从来都说不清楚，这也是“泡沫”的最大特点。美国著名的金融专家金德尔伯格对泡沫的描述我认为是最精准的：“泡沫其实很难定义，就如同一个美女。你很难定义什么叫美女，但当一个女孩站在你面前的时候，你会知道她究竟是不是美女。”这个话其实说对了一半。事实上，从人类历史上一些重大的泡沫破灭的事件，无论是郁金香，还是南海泡沫，以及日本的房地产，在泡沫发生时，身处其中的人其实并不知道，甚至根本不愿意相信是泡沫，而只有在灾难发生之后，人们的理智才重回大脑，感叹过去的荒唐。正如剧作家阿瑟.米勒曾经指出：“当基本幻想都破灭时，一个时代也就结束了。”
对于日本房地产泡沫究竟因何破灭，破灭的时点究竟具备了什么样的特征，其实到今天仍然是一个谜。这是迄今为止我既不愿意承认中国房地产市场和日本可以比较，也不愿意否认中国会重蹈日本覆辙的原因。否认中国房地产市场会重蹈日本覆辙的原因有：第一，中国的城镇化还没有完成，而日本房地产泡沫破灭时城镇化已经完成；第二，中国的房价和当年日本比，其实并不高。
当这两点其实没有证据表明可以用以证明房地产泡沫不破灭。
从美国的经验看，在美国完成城镇化之前，房地产泡沫数次破灭，而房价究竟高到多大程度泡沫破灭也并无定论。但是，目前中国房地产的表现，和当年日本的相似之处却很多：
第一，长期的贸易不平衡，导致巨额的贸易顺差和外汇储备，推动人民币长期升值；第二，人口老龄化；第三，宽松的货币政策和无处投资的流动性；第四，巨大的住房供应。
当然，由于中国房地产数据的残缺，我们没有更准确的数据来进行严格的论证，正如福尔摩斯所言：“在没有数据之前就开始推理是一种致命的错误、人们会不知不觉地通过扭曲事实去匹配理论，而不是要去理论去切合实际。”由于没有数据，我们可能会先入为主的有了结论再去论证，但好在任何泡沫，其实很难有一个准确的数据的比较。从历史去看，泡沫很多情况下既是客观事实，但同时又是主观反应。用日本一个学者的话说：“泡沫不是经济和金融体系制造出来的，而是在人们的心中。”其实很精辟。
也就是，你很难去判断郁金香的球茎价格涨到值一辆汽车泡沫破灭，还是涨到一套房子的时候才破灭。但在泡沫破灭之前，总有很多相似的心理和现象。诺奖得主希勒在《非理性繁荣》中，对此有精辟的描述：“投机泡沫是这样一种情况：关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情，投资者热情通过心理感染在人群中传播，并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。”这吸引了“越来越庞大的投资者群体，尽管他们怀疑投资的真实价值，但也被吸引入局，部分是因为他们嫉妒他人的成功，部分则是因为赌徒的兴奋”。基本上，每一个泡沫在破灭之前，一些之前怀疑价格上涨的人投降不再怀疑，纷纷加入泡沫队伍，新开的楼盘一抢而空，价格加速上涨，这几乎没有任何例外。
如果你在中国房地产市场已经看到了这种状况，那么，提醒大家小心就不是杞人忧天。当绝大多数人坚信房价还会快速上涨的时候，可能真的是最危险的时候。去年中国股市，很多人是在5000点突破之后，坚信会到6000点的时候开始暴跌的。
当然，从任何一个国家房地产市场的结局看，泡沫的破灭和调整几乎是唯一的归宿。因此，所谓避免重蹈日本覆辙就是一句废话。我需要说的是，日本房地产泡沫当年为什么破灭。也可能是当年在意识到泡沫已经很严重的时候，采取了过于紧缩的“去杠杆”的政策，人类泡沫灾难史告诉我们，对于泡沫和杠杆的治理，一定要有敬畏之心，要有耐心，过于紧缩的政策只会增加灾难，而不是抑制灾难。一个魔鬼从瓶子里放出来，再塞回去需要高超的政策艺术。就此而言，我们提醒，尽管中国房地产市场存在一些泡沫破灭的迹象，但我们需要记住的教训是：不能采取过于紧缩的政策，最好的办法是，让时间慢慢的消化泡沫。
最后我想告诉大家的是，日本在房地产泡沫破灭之后，正在走入第三个“失去的十年”，考虑到中国经济的竞争力和中低收入现状，我们几乎可以肯定的说，泡沫一旦破灭，中国的状况要远远比当年日本要惨烈很多。我们能否应对这种灾难，答案其实很不乐观。正如一个美国的议员所言的：“我深知我的国家，她能平静的支持任何事情，但泡沫破灭引发的金融危机除外。”
住建部长回应楼市会否崩盘：不能跟日本当年比来源：中国网
十二届全国人大四次会议新闻中心定于3月15日(星期二)10时在梅地亚中心多功能厅举行记者会，邀请住房和城乡建设部部长陈政高、副部长陆克华、副部长倪虹就“棚户区改造和房地产工作”的相关问题回答中外记者的提问。
中国网记者：陈部长您好，我的问题和房价有关，因为大家都非常关心。现在社会上有一种担忧，认为目前我国的房地产市场似乎和80年代的日本非常相似，我们看到，当时日本的房价从1985年开始在6年内增长了3倍，随后从1991年开始出现了断崖式下跌。现在这种担忧认为，中国的楼市可能也会像当时的日本一样发生崩盘，请问对此您怎么看？
陈政高：你提的这个问题，最近网上有一些文章，社会上也有一些议论。围绕这个问题，我请教过一些专家。我要说的是：第一，时代不同。日本发生的事情是在20年、30年以前的事情，背景、政治、经济条件和今天都大不一样，甚至是完全不一样了。第二，国情不同。中国和日本的城镇化水平不同，经济发展阶段不同，宏观调控的措施也不同。因此，我要说，不能相提并论。谢谢。
央行高层表态后第一个工作日：17家P2P叫停首付贷来源：21世纪经济报道作者：庞华玮
在上周六(3月12日)央行行长周小川、副行长潘功胜在两会中明确表态不能做首付贷之后，P2P平台迅速做出反应。
3月14日——央行高层表态后的第一个工作日，21世纪经济报道记者独家从盈灿咨询获息的数据显示，根据最新的统计资料，17家平台停止了首付贷相关业务。有1家平台仍在发首付贷相关标(生活贷)，2家借款端仍然有相关业务展示(汇理财、合花易贷)。
停止首付贷的17家平台为：财佰通、合伙人、达人贷、大数云融、世联集金、搜狐旗下搜易贷、搜房网房天下天下贷、房金所、链家旗下家多宝、广州e贷、合汇贷、理财范、国诚金融、多宝贷、中瑞财富、富本贷、房融所等。根据盈灿咨询的研报，目前有20家P2P网贷平台对接首付贷资产为主要业务，这是3月14日针对这20家平台所做的一个最新调查。
“我们公司上周二(3月8日)首付贷产品已下架。”一家大型P2P平台总经理告诉21世纪经济报道记者，“增量不会做了，存量部分逐步解决，一步步退出。”
“部门已取消掉了。”一位做P2P首付贷的部门负责人也表示，P2P平台不能顶风作案。
“现在还没有接到禁止做首付贷的新通知。” 深圳互联网金融协会秘书长曾光告诉21世纪经济报道记者，不过，周末人行高层的表态，定性首付贷涉嫌金融违规，首付贷已踩了金融的红线。
P2P首付贷：近8个月45亿
盈灿咨询提供给记者的最新数据显示，截至2016年3月13日，2015年7月开始近8个月首付贷成交量约为45亿元。
而盈灿咨询3月10日的报告指出，由于2015年7月前首付贷的成交规模相对较小，因此P2P网贷行业参与首付贷模式的金额预计不足50亿元。最近的8个月，除了2015年10月、今年2月因为季节性因素的原因，其他六个月出现了单边上涨，2016年1月单月成交量已经达到了9.2亿元。
不过，首付贷的数据与房地产市场万亿成交额相比，微不足道。
一位业内人士向记者介绍，一款首付贷产品，借款利率7%，P2P平台发标为12%，两者的差价为平台的收益，仅为5%。“一般至少要6个点才能覆盖经营成本，如果员工薪酬高，要7-8个点才能覆盖。这样做法是平台为冲量做了贴息。”上述人士表示，因为收益远低于民间借贷——目前民间借贷年利率为20%以上，所以民间金融愿做首付贷的不多，除非公司有房地产背景，或房地产商为售楼与中介合作推首付贷产品。
谨防改头换面的风险
曾光表示，目前深圳线上首付贷的存量为20亿-30亿，首付贷在房贷中占比不高，希望此次首付贷退出，政府能与做首付贷的平台充分沟通，打压、整治首付贷的同时，不要伤害平台的创新积极性，做好窗口指导工作，对存量进行合法合理的结清。同时，避免平台变相换个贷款用途再做首付贷，做好监督。
对此，广东南方金融创新研究院秘书长徐北告诉21世纪经济报道记者，明面上今后不会有民间金融再去碰首付贷了。但实际上，首付贷已存在多年，在被打压后，可能会以别的形式出现，如消费贷款、信用贷款、装修贷等。
地标金融总裁刘侠风也告诉记者，“看趋势，首付贷肯定要叫停。”他表示，首付贷体量不大，对房地产市场影响不大，不应当一刀切，应区别对待，应考虑支持刚需购房者需求。
而盈灿咨询表示，由于首付贷产品利息高、周期长让购房者的还款压力大增，而这部分购房者资质相对较差，一旦购房者出现违约无法偿还贷款资金，房产下跌的情况下容易出现资不抵债的情况，而这也会将风险传导至银行体系，加大了金融市场的风险。对于央行为代表的监管层，其暂无法对首付贷进行准确监管控制，此次发表整顿首付贷的言论也是为了防范可能发生的金融风险，所以央行的做法也是比较合理的。
在首付贷停止之后，盈灿咨询提供给记者的数据显示，目前P2P平台的其他房贷产品，如按揭贷、赎楼贷等数据并没有明显下降。
以链家理财为例，其家多宝9号属于赎楼贷款，汇总其近期成交数据发现1月成交量达到了8.4亿元、2月成交量达到了5.8亿元，3月半个月不到已达3.1亿元。 版权申明：内容来源网络，版权归原创者所有。除非无法确认，我们都会标明作者及出处，如有侵权烦请告知我们，我们会立即删除并表示歉意。谢谢!
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