燕郊楼市疯狂十年：从三千到三万！
2017/2/15 基业昶青管理评论
来源：腾讯财经(ID：financeapp)
与北京仅一条潮白河之隔的燕郊，正因为土地未落宗问题一夜之间由炙手可热变得风声鹤唳。2月7日，三河市政府发布通告，认定福成五期等5个小区可以办理不动产登记。河北省三河市副市长刘增禄在接受媒体采访时也表示，现已认定福成五期、福泽颐园14-15号楼、祥馨日昇、燕潮家园、电子城小区可以正常办理不动产登记手续。
“此事源于地方政府对土地出让、登记以及规划、验收、发证等多头管理导致。这不是单一个案，而是具有代表性和区域特点。”地产专家段舒怀认为，从燕郊及北三县地区而言，房价不会受太多影响，特别是在售楼盘，开发商会尽快完善和规范手续，已出现问题的楼盘政府会出台相应政策予以解决，而该区域大的上升趋势仍将持续。
土地未落宗引震动
燕郊土地事件，已经引发高层关注。在9日的国新办新闻发布会上，针对燕郊出现多个楼盘正在面临无法落宗、产权缩水的问题，国土资源部部长姜大明表示，燕郊经济技术开发区不动产登记的问题，现在正在解决。已经有一部分住宅通过了解历史情况、完善手续，可以登记了，估计在不长的时间，这个问题就会解决完毕。
国土部副部长赵龙也表示，媒体对燕郊经济技术开发区不动产登记的问题披露了以后，国土部高度重视。考虑到历史客观实际情况，国土部请地方国土部门进行调查，同时也派人去了解情况。待调查了解情况清楚以后，会提出一个解决办法。
发酵多日的土地事件源自于2016年12月1日，三河市成立不动产登记中心，启动不动产统一登记政策，用以确认房产与土地的权属问题。此后房产证更新为《不动产权证书》也渐次展开。
但在此过程中，燕郊福成五期、首钢小区等多个小区的业主发现自己小区的土地还没有落宗，土地性质也并非住宅用地，有的是工业用地，有的甚至是违章用地、绿化用地，由此导致无法办理不动产权证。而究其原因在于开发商私自更改了土地性质，在工业用地、绿化用地上建设了住宅，在进行不动产登记时，才发现项目的土地性质已发生了变化，从而影响到了这些房屋的不动产登记。据了解，截止到目前的曝光数据显示，燕郊共涉及20多个楼盘面临无法落宗、产权缩水现状。
例如，燕郊福成二期、福成五期等小区的居民在办理过户手续时就发现，自己购买了近12年的住宅，在房地产契证、商品房买卖合同、房屋所有权证都齐全的情况下不能办理不动产权登记证。而原本是70年的大产权，使用期限也因土地性质为工业用地而缩短为四五十年。
以后，不断有业主向政府相关部门讨要说法。今年1月23日，三河市国土资源局不动产登记中心回复称，对部分小区由于相关法律法规、政策原因限制，暂时停止办理相关不动产登记业务，市政府已经成立工作组对相关问题逐个进行调查，市政府将根据调查结果争取上级有关政策支持，参照其他市县的成功做法制定解决办法，待相关办法出台后，再行办理不动产相关登记手续。
均价从三千到三万
燕郊房价史，是一波比北京房价更为戏剧性的涨价史。以燕京航城为例，该项目在2008年时曾卖过3800元每平米，但目前该项目在二手房网站的报价已经达到28000元每平米。
对被称为北京“睡城”的燕郊来说，2008年是一条分水岭。沿着宽阔的102国道两侧，大批售楼处如雨后春笋出现，随后演变成‘售楼处一条街’。而在当时，燕郊房价还在4000元/平米上下波动。
第二波出现于2010年后，当年4月，“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。随后，北京正式出台政策限购，规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。在北京严苛的限购政策推动下，燕郊房地产迅速膨胀，燕郊房价已经突破万元大关。
随着北京楼市回暖，房价攀升，刚需与部分投资需求再度涌入，特别是在通州建设北京副中心的消息传出后，邻近通州的燕郊楼市再次迎来投资高峰，部分项目单价已经超过30000元/平米。而最新的媒体数据显示，燕顺路以北的二手房报价很多都攀到31000元-32000元/平米。
而记者咨询地产中介发现，最近燕郊区域网上挂牌转让的房源增多了。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，挂牌房源的增加一方面是房地产市场本身的波动，另一方面也可能是受到上述事件的影响，当之前抢手的房源变成烫手的问题，也导致燕郊其他业主售房心理发生转变。
中原地产首席分析师张大伟则认为，相比于一线城市，三四线以下的城市房地产市场秩序比较混乱，而“燕郊部分楼盘不能落宗事件”并非个案，对于燕郊楼市而言，该事件对购房者以及投资者都会产生负面影响。
被不动产登记揭开的现状
在燕郊近十年迅速发展的历程中，房地产违规开发等负面新闻常常见诸媒体。对于此次波及广泛的土地落宗问题，有知情人士直指，原因在于开发商私自更改了土地性质，在工业用地、绿化用地甚至是违章用地上建设了住宅。
目前，三河市已开始对存在历史遗留问题的小区进行摸底调查，然后制定解决方案。其他小区的资料正在逐一核实中，相关结果将陆续公布。
有业内专家告诉记者，三河市之所以这么快速去解决土地未落宗的问题，是因为该事件已经对燕郊的楼市产生了不小的负面影响。
同时有业内专家指出，此次燕郊事件仅是土地指标问题的冰山一角，而在不动产统一登记全国联网的大背景下，背后还将有更复杂的局面暴露出来。
实行不动产统一登记，政府的初衷是可以更好地保护不动产权利人的合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。而且，能够为不动产权利人提供更加高效便利的服务。
上述业内专家同时告诉记者，不动产统一登记一旦完成，就意味着国内有了一套独立的、全国联网的不动产登记系统和制度，而这也将是以后开征房地产税的基础。
段舒怀指出，不动产统一登记带来的影响是深远和具有里程碑意义的，首先暴露出来的是土地变性开发的乱象，划拨用地、林地、工业用地及商业用地、体育用地等违规进行住宅开发的现象在全国各地都屡见不鲜，此次整合将逐渐显露。
“其次是规划指标随意调整的问题，如容积率调整是最为严重的现象，不少开发商高价摘得地王后第一件事就是做工作调整容积率，这在业内已成常态。受全国不动产登记联网发证影响，政府部门以及法院将做好面对不规范甚至地方阶段性政策所受影响的开发商，产权人以及关联方的申述准备。”段舒怀认为，从长远来看，此次联网规范以后，房地产行业将会更有序健康发展，产权人的利益将得到真正的保护。
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燕郊首富李福成生意王国：从牛王到李半城!
燕郊房屋产权风波首先爆发于福成5期，使得公众的目光再次聚焦到了福成集团董事长李福成的身上。从当年走街串巷卖香油的小贩，到今天的“河北第九富豪”，李福成早已是一名成功的企业家；但多年来，关于他的负面传言也一直如影随形。
今年已经70岁高龄的他，曾坦言现在只愿意做“自己喜欢干的事”，但近来发生的一系列事件，却又屡屡将这位古稀老人卷入舆论的漩涡，树欲静而风不止。
从“牛王”到“李半城”
瘦长的脸型，小眼大耳，虽然头发已经花白，但仍修剪成挺拔的短发，似乎显示出主人强硬的个性。从外表上看，李福成与距他30多公里的那些北京城里的开发商迥然不同，更像是一位忙碌的村支书。
不过，作为福成肥牛的创始人，李福成如今身家已经高达67亿，在2016年河北胡润富豪榜上排名第9位。
在接受媒体采访时，李福成曾经谈起过自己的创业经历。他说自己是放牛出身，14岁开始创业，算是改革开放的第一批下海者；第一笔生意是小磨香油，因此还接受了中央电视台主持人赵忠祥的采访。到现在，福成旗下已经有5个小额贷款公司、4家典当行，业务涉及餐饮业、食品制造业、食品加工业、养殖业、房地产、矿山、水泥厂，以及物流等。
说起李福成的生意王国，还有几分传奇色彩。改革开放后，只上过小学的他，从20岁开始就在当地生产队的油坊里上班，每天的工作就是骑着自行车，驼着两只香油桶，敲着梆子走街串巷地卖香油。由于他卖的油不掺假、质量好，所以生意越做越大，几乎垄断了全县的香油业务。
由于做香油会剩下些废料麻酱渣，李福成从豆饼喂猪中受到启发，尝试着用麻酱渣养牛，结果大获成功。1993年，他正式组建河北三河福成养牛集团总公司，1994年就被农业部授予了“全国养牛状元”的称号。到了1996年底，公司的固定资产已经达到5000万元，出栏肉牛3.2万头，成了名副其实的“中国牛王”。
不过，让李福成成为首富的还是房地产。2002年9月，李福成成立了三河福成房地产开发公司，自称“专给北漂盖房子”。受益于社会大环境，吸引了成千上万的北漂一族买房，很多福成的楼盘一经推出就被一扫而光，上上城青年社区项目更是创造了十个月间销售55亿元的神话。由于采取“大手笔低成本拿地、迅速开发、快速销售回笼资金”的策略，李福成的项目几乎占据了燕郊地产的半壁江山，当地人笑言“半个燕郊都是李福成的”，他也因此得了一个绰号叫“李半城”。
李福成经常说，自己“只读了小学，不会说话”。见过他的人，有的说他“没架子”、“精力旺盛”、行事低调，也有人说他是“土豪”、“养牛的”，没有远见。
不管怎么说，他旗下的福成集团目前已成为一家以农牧业综合开发、食品加工、餐饮服务、房地产开发、农村建设和改造、金融、商贸、物业管理以及其他项目的资本投资为一体的大型综合性企业集团，李福成也已坐稳了“燕郊首富”的宝座。
树欲静而风不止
公开信息显示，李福成生于1946年9月。孔子说“六十而耳顺，七十而从心所欲”，李福成在接受专访时也曾经表示，也许再做个几年房地产就不做了，重回老本行，只养养牛、种种菜。
不过，70岁对于李福成来讲似乎注定是难以平静的一年。
春节后，燕郊又爆发产权风波，多个小区的业主发现自己的房屋无法落宗，导致无法领取不动产证，房屋不能进行买卖交易，已经过户的拿不到银行尾款，还清尾款的不能解除抵押，其中福成小区涉及的人员多达7000人左右。
此外，福成集团下属的隆福物业还曾爆出强制收取装修押金、暖气押金、水电燃气卡押金，要求业主使用他们指定的装修公司，必须使用福成的沙子水泥，业主自己购买的，物业不让进小区等等。
更早前的2007年，有媒体报道李福成的二儿子李高启纠集30多名地痞流氓公然持械殴打，致使三名公安干警重伤昏迷。当年9月，李福成不得不亲自召开记者招待会，对此事进行澄清。他表示，作为生意人，自己只想本分地经营事业，远离是非，因此此前采取了沉默的态度；但没想到事件居然愈演愈烈，再强悍的企业也无法承受一而再、再而三的诽谤。
多年来，李福成的房地产生意已经与燕郊的发展深深融合到一起。有业内人士评价说，燕郊在加速推进城市化过程中有李福成很大的功劳，福成地产开发的项目，在低价格的基础上，为助推燕郊楼市的快速发展起到了非常关键的作用。
而当被媒体问及福成的下一步发展方向，是否有意在北京或者其他地区拿地，实施全国扩张时，李福成也是不假思索地脱口而出“不去北京、坚守燕郊，回报家乡人民”。
近年来，外界纷纷指责燕郊地产寡头垄断问题严重，市场封闭，从来没有外地房企进入过。2014年8月，河北省政府曾经派出调查组调查三河市土地问题，包括三河市副市长刘宝来在内的多名三河市官员被调查。
地产专家、中国城市产业发展联盟主席陈宝存告诉《华夏时报(公众号：chinatimes)》记者，燕郊楼市确实存在本地开发商垄断的问题，但这是由于历史原因造成的。2004年土地招拍挂制度实施以前，环京区域“没人看得上，给谁都不要”，因此很多土地都被当地政府以协议出让的方式“摊派”给了本地开发商，这在当时是符合法律规定的；只是近两三年来，北京市场发生了深刻变化，没地了，大家才开始把目光投向环京区域，环京区域的楼市才开始热起来。
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