躁动的雄安新区：千年大计不是炒房用的
2017/4/3 基业昶青管理评论
来源：中国基金报(ID：chinafundnews)
除了刷屏还是刷屏。
本来是一个波澜不惊的小长假，突然闪出“中共中央、国务院决定设立河北雄安新区”的消息。在新华社通稿中，这被称为是“以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事”。
先设雄安，再调深圳市委书记许勤。在设立雄安新区消息发布的同一天，广东省委常委、深圳市委书记、市长许勤被宣布调任河北省委副书记、提名省长人选。作为改革开放老牌“特区”的掌舵人，许勤此番调入京畿，不得不说，被中央寄予了开发雄安新区的重任。
信息量极大
“新区”并不是一个陌生的词汇。从上世纪90年代以来，国家为了进一步促进改革开放，给不少地方批复了“国家级新区”。从1992年10月，上海浦东新区成立以来，相继有18个“国家级新区”落地。最新的一个，便是雄安新区。
1992年10月上海浦东新区成立；
2005年10月天津滨海新区成立；
2010年6月重庆两江新区成立；
2011年6月浙江舟山群岛新区成立；
2012年8月兰州新区成立；
2012年9月广州南沙新区成立；
2014年1月陕西西咸新区成立；
2014年1月贵州贵安新区成立；
2014年6月青岛西海岸新区成立；
2014年6月大连金普新区成立；
2014年10月四川天府新区成立；
2015年4月湖南湘江新区成立；
2015年6月南京江北新区成立；
2015年9月福州新区成立；
2015年9月云南滇中新区成立；
2015年12月哈尔滨新区成立；
2016年2月长春新区成立；
2017年4月河北雄安新区成立。
本世纪以来，尤其是2014年以后，国家级新区进入爆发期，光2014年和2015年，国家就批复成立了10个国家级新区。不过这些新区一般都由国务院发函批复。这次的雄安新区由中共中央、国务院联合发文决定成立，其政治地位已远超一般国家级新区。有传言称这个雄安新区会是一个副省级架构，从目前雄安新区筹委会和临时党委的成员看，河北省委常委、常务副省长袁桐利亲自挂帅，级别不低。
作为三大国家级工程，“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带，习近平无不亲自抓落实。十八大以来，习近平去河北调研次数最多，包括扶贫、冬奥等，但今年2月23日的那次调研，却一直到昨天才由新华社通稿披露。那次习近平专程到河北省安新县进行实地考察，并主持召开了河北雄安新区规划建设工作座谈会。
最高领导人亲自抓一个地方的规划，可见雄安新区在习近平心目中的分量。作为京津冀协同发展的一个重大决策部署，雄安新区被称为“历史性战略选择”，不是“百年大计”，而是“千年大计”“国家大事”。相比于其他新区，雄安新区的确含着金钥匙出生。
雄安新区的功能
新华社通稿一把跨过前几年新设的10多个国家级新区，直接将雄安新区置于了与深圳经济特区、上海浦东新区并列的位置。要知道，在改革开放的几个阶段中，80年代有深圳经济特区，90年代有上海浦东新区，都开创了改革开放的一段新历史，其意义早已远超一个区域发展。雄安新区明显被寄予了开创改革开放新历史的重托。
而作为政治中心，北京以强大的虹吸效应集聚了几乎所有核心功能。有人说过非常生动的一句话：北京吃太饱，天津吃不饱，河北吃不到。京津冀所有的资源几乎都流向北京，带来的大城市病也让人深恶痛绝。
相比而言，长三角和珠三角早已形成了较为完整的大小城市错位发展。分别以上海和深圳为龙头，但这两个大城市周边的中小城市发展都不错，各自形成了特色产业。上海、深圳没有那么多集中的城市功能。也就是说，京津冀协同发展和长三角、珠三角一样，同样需要一个产业功能互补、均衡协调发展的“城市群”。
所以，雄安新区的一个重要功能就是承载北京疏解的非首都功能。那么有哪些产业、功能会被配置到雄安新区呢？
中国社科院工业经济研究所研究员、中国区域经济学会副会长陈耀透露，北京是高端产业、新兴产业、创新型要素和资源集聚程度最高的地方，比如中关村，代表国家创新的最高水平，创新的资源、实力是最多的，这些地方需要科技成果的转化空间，按照京津冀协同发展规划纲要，今后这些成果转化都要到周边区。所以这些新一代信息技术，包括大数据、物联网、云计算、无人技术等，以及航空航天、机器人等现代走在国际前沿的新产业，可能会在新区落地。高校、医院、研究机构等是集中承载地的配套要求，所以相关的产业、机构、甚至部门，都可能疏解到新区。
在国家发改委学术委员会研究员、中国国际经济交流中心首席研究员张燕生张燕生看来，北京实在太拥挤，产业、资源过于集中，缺少转化空间。有了雄安新区之后，就可以把北京的功能激活了，也把整个京津冀一盘棋激活了。雄安新区起步的100平方公里可以把北京科技、文化、人才和国际化的优势聚集起来，在京津冀区域内形成创新中心、高端制造中心、现代服务中心。
炒房客已在路上
界面新闻老师出了一篇特稿《雄县一周：对不起，你来晚了》：
群结队的外乡人，正乘坐着飞机、高铁、私家车，搭乘着各种交通工具，从中国四面八方赶往保定。他们来这里不是为了度假，而是为了抢房子。
但他们很快就要失望了，迎接他们的是停售和封盘。所有售楼处都贴上了封条，所有房产销售都消失了，“雄安新区”，中国1号特区无房可买了。
政府部门通过新华社公布了一条喜讯，建设雄安新区，疏解京津冀非首都功能，谣传了半年多，靴子终于落下。搭上这班车的人终于喘了一口气。
“等了大半年，终于看到利好了。每次想起来感觉都要砸在自己手里了”，张静告诉界面新闻。
去年9月，张静就入手了雄县冀中名门一套房子。淘房之前，荧幕形象小兵张嘎穿梭在芦苇荡、荷花莲蓬遍地的画面让她满怀期待。当看到雄县入口处屹立着的硕大“雄县北大男科”广告牌时，她就没有心情了。
秦志比张静要晚上车几个月，但却焦灼不安。作为河北保定市人，白洋淀立市的消息虽然早已听说，但依然半信半疑。纠结了三四个月，终于按捺不住，他在去年12月底入手了安新一套二手房。但这套二手房手续卡在房产证里，一直到现在仍然没有办完。“我太犹豫了，感觉传的太像了，又觉得这地方不行”，秦志长叹一口气，十分懊悔。
事实上，即便是2月23日习近平总书记考察河北雄安新区的消息流露出来后，雄县鑫城的房子也还是可以买的，尤其是马路边发广告的推销者们扔进来的所谓“新民居”房子。但同属“雄安新区”的安新县和容城县，政府管控的更严，这里户口冻结，一手房和二手房全部停售，没有机会买入。
雄安新区已确定上升为国家战略，三个小城愚人节这一天霸道刷屏，举国关注，小城的人又喜又忧。
小洱是雄县本地人，本科毕业后在父母的安排下回到雄县，这两年多她抱怨最多的是小城的无趣和乏味。现在，她兴奋的告诉界面新闻记者，“太明智了，幸亏当时户口迁回来了，我也成为土著了”。
但“土著”不都是幸运的，还有一大批外地求学者在微博上抱怨“户口都迁不回去了，我成了外地人”。
也有老实本分的土著告诉界面新闻记者，“哪里好了，再好我工资也是2000多，房价现在1万多，我买得起吗？”，“以前平静的日子挺好的，交通不堵、人不多、物价和房价都不高”。
满怀期待的人最多。4月1日当晚，连一直不被看好的雄县新民居项目都涌满购房者，本地人、周边人在拥挤的售楼处争着抢着交钱、签合同。他们不仅为自己买，还为赶不来、正在路上赶来的人交定金。
“我今天下午接了至少三百个电话”，一位当地销售告诉界面新闻记者。
民生证券房地产团队也随着消息赶到容安雄三线进行调研。调查结果显示安新离白洋淀最近，容城交通最便捷，雄县基础设施最好。但由于区域具体规划还没出台，他们建议，投资可以盯下涿州和高碑店，风险要小一点。
“涿州高铁站周边已经开发，高碑店高铁站周边还没有开发，这两个城市有大批北京刚需接盘，流动性不是问题，不愁卖。”
如果特别看好雄安新区，“房子5年不卖的话，边际上最大的肯定是白沟和霸州”。
4月2日，雄安新区满大街跑的都是外地牌照的车辆，北京、天津、山西等的外地人侵占了雄安的宾馆和早点摊。据财联社报道，雄县副县长谢克庆称政府已经工作一个晚上，正在查封查处所有售楼门店，楼盘也有人蹲守和巡逻，现在开始停止一切售楼行为。
还有消息称，雄安将启用新的房地产试行方案，新城将不允许配建商品房，试行以公租房、廉租房为主的建设模式，没有固定住宅用地，这里将成为一个无限活力的年轻城市，成为一个万众聚集租赁型新都。原住民将经由政府回收、改建、疏散至其他区域，新区内完全杜绝固定居住用地批建。
涌来的炒房客还是不甘心放弃。周毅昨天在陪老婆逛街的路上听到车载收音机里传来雄安新区的消息，“我们去那里逛街怎么样”？
妻子以为他在开玩笑，眼看着他上了津晋高速才知道真的不过愚人节。现在，他们正在任丘的一个售楼部里签合同，买的是打着孔雀城边上之名的一个小项目。
要知道，这个小项目在界面新闻记者去的前几天还是在6000多元/平方米，经历昨天一天后，这个项目飙升到1万元/平方米。
还有一些炒房客转向了白沟，他们不在乎界面新闻记者去考察到的户型差、配套差这些因素，要求只有两个字：“买到”!
第一财经的老师是这么写的：《老家的平静一夜之间被雄安新区的王炸打破了》
正如我一个在老家做房产中介的高中同学凌晨的感慨：“老家的平静一夜之间被雄安新区的王炸打破了”。从昨晚6点到深夜，他接到了三四十个外地电话，手机被打爆，直到没电关机。他说，雄县唯一五证齐全的楼盘鑫城直到深夜还是车水马龙灯火通明。听说前阵子有北京人来这个小区看房，一个loft房子已经被喊到了一万五一平，当时就把人家吓跑了。其实我们本地人知道，这个小区的普通居民楼大概是8000一平左右。而鑫城周边的民居昨晚也是热闹非常“客户趋之若鹜如虎狼一般”。
今早，我那高中同学的电话继续被打爆，雄县各大中介售楼处人山人海，直到雄县政府下令封停楼盘销售才稍有缓和。今早，县城里各大酒店已被订满，还有来自上海、深圳等各地的资本正在过来的路上。
其实从前年开始，就有各种有关“雄安新区”的信号流出：前年回老家突然发现老家多了一条通往白洋淀的非常宽阔的公路;白洋淀建起了大片别墅，很多北京人来买;朋友去年想把户口迁回家才得知雄县户口已经冻结;今年2月，习近平总书记亲临视察，在安新县主持召开雄安新区规划建设工作座谈会。前两天，我甚至收到一张据说是从部委里流传出来的照片，那是半页文件，“雄安新区”赫然挺立在标题中。
直到昨晚各大媒体正式公布，我们才知道，它不是西方愚人节的玩笑，而是中国又一个春天的故事。当“千年大计”冷不丁降落在我们脑袋上，说实话，有点蒙。
千年大计不是炒房用的
中央决定设立河北雄安新区，新规划位于环京地带。4月1日消息正式发布后，炒房团蠢蠢欲动，政府应对亦可谓神速。
目前新区所涉河北省三县(雄县、容城、安新)都已经冻结全部房产过户，本地人、外地人都无法买房。民生证券团队同日公布上述调研结果。
民生证券日前称，其房地产团队近期对雄安新区范围内的容(城)安(新)雄(县)三县进行了调研，三个县中，安新离白洋淀最近(301医院要在此设疗养院)，容城交通最便捷(南边是高速，北边是通往天津和保定的高铁)，雄县基础设施最好，路最宽。房产交易方面，该团队的调研结果是，目前三县房地产已经全部锁盘，房产过户全部冻结，商品房一律停售，二手房中介全部关停，在建房地产项目全部停工，农民也不允许自建房，村口设卡禁止建材入村，建材商也不允许在辖区内做生意。
而据新浪报道，消息发布后，北京天津石家庄等地购房者涌入雄安新区。不过，在新区设立前，当地户口地产就已全面冻结。据了解，当地部分楼盘去年已关门，目前周边还没有动工迹象也没有盖楼。街道上喇叭在不断广播，土地、房地产市场集中整治的消息。
据每经报道，雄县紧急会议释放信号: 不要来炒房 政策认识不到位会损失巨大。
4月2日上午，雄县房地产开发商、中介紧急会议接近11点才召开，且11：20就已结束，为时仅半小时。
雄县县政府、住建局、市场管理监督局、公安局相关领导均出席了会议，并言辞犀利地表明了态度，雄县所有的售楼行为被叫停。
雄县副县长谢克庆发言称，第一要认清形势，新区刚宣布成立，特殊时期会出现很多以前没有的特殊现象，比如炒房团等行为，(这些人)会因对政策认识不到位而造成巨大损失。
第二要落实政策，停止一切销售行为。他同时对开发商表示，不要担心已经建好的房子。民众不要急着出手小产权这样的房子，要劝说亲戚朋友不要来雄县炒房，“有可能炒出个炸弹。”
第三要严格管理，政府部门的主要职责是管控，企业要严格内部管理，按要求做好工作，不要存侥幸心理。
雄县公安局相关人员在谢克庆发言之前曾称，凡是对禁令不执行的(人员)，将依法采取措施。
据21世纪经济报道称：《雄县现场：投资者仍络绎不绝 二手房一夜暴涨50%》
(图1：被查封的当地一手房售楼中心)
但是当天来自北京、天津等地的投资客仍然络绎不绝，在马路上随处可见北京、天津的车牌。
(图2，随处可见的京牌车)
在一家房产中介门口，一位房产中介经理被众多投资者包围询问。一位来自天津的投资客表示，其正是看到4月1日的信息，才来到雄县进行投资机会的考察。
(图3：被投资者包围的房产中介)
但是对于二手房的交易，21世纪经济报道记者从当地房产中介处获悉，在2016年10月时，当地楼市已经对非本地户籍人士进行限购；而在4月1日新政发布的一个半月前，本地户籍的二手房过户虽然没有明确叫停，但目前网签已暂时无法办理。
“没有明确的说二手房叫停交易，但是建委系统说正在升级，无法办理过户。”一位中介人士向房产投资者表示，当前可将联系方式进行登记，待政策变化时将进行通知。
值得一提的是，上述中介人士透露，本地人之间仍然通过司法程序来进行过户，但这一方法已不适用于非雄县户籍人口。
虽然限购政策已经让交易被叫停，但当地中介市场的报价已经在暗中上涨，二手中介人士表示，部分报价已经从4月1日的不到1万元上涨至1万5左右。
需要注意的是，4月2日下午限购的口径似乎正在升级，多位地产中介人士表示，当地政府已严令禁止房地产交易。
“各位亲爱的业主们，现在政府严令禁止房屋交易!发展违规一律拘留!”一位房产中介下午在当地购房群中通知。
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