颤抖吧，楼市！一个大利空，突袭上海！
2016/3/2 走进科学
作者：刘晓博
一、
2月29日，上海公布了2015年的统计公报，一个重要的事实令人震惊：
到2015年底，上海常住人口为2415.27万人，比如2014年底减少了10.41万人；其中户籍人口增长了3万多人，非户籍常住人口减少了14.77万人。
也许有读者会说：你在城市人口方面，一再告诉我们官方数据不可靠，需要看小学生在校生人数，那么上海的小学生减少了吗？
的确减少了，下面这张图表来自上海2015年的统计公报：
从上图可以看出，上海各类学校的“在校生人数”都是减少的，这在上海最近10年是极为罕见的。上海小学生人数也从2014年的80.3万人减少到了79.87万人。
下面两张图拼接起来，是1978年到2014年上海各类学校的在校生人数的统计(点击可以放大查看)。
我们可以特别关注一下小学生人数，这期间上海首先跟全国一样，小学从5年制变成了6年制。到了2004年，大部分上海小学实施了5年制(初中相应变成了4年制)。但至少在2004年之后，数据是完全可比的。
可以看出，上海小学生人数在1993年达到顶峰，总人数在116.7万人。随后因为计划生育的因素不断下滑。2003年到2004年的断崖式下跌，是小学6年改为5年的结果。53万人的数字维持了4年，消化了改制因素。
随后，因为外来人口的涌入，上海小学生人数强劲增长，其中2008年、2009年增速达到了惊人的10.7%和13.6%。2010年到2013年，连续4年增幅超过4%，这也是相当惊人的。2014年增幅下滑为1.3%，2015年再次转为负增长。
中国的人口普查每5年进行一次，其他年份的人口都是抽样调查的结果，因此不准确，此外就是因为政绩考核因素带来数据失真。但小学生人数每年的统计都是“数人头”数出来的，而且没有受到政绩考核的污染，所以是真实的。
因此，上海人口在2015年出现下降，是个可以确认的事实。
二、
根据北京统计局的数字，全市2015年年底常住人口为2170.5万人，与2014年相比，增加18.9万人，统计局还解释说，北京常住外来人口增速从2011年的5.4%降至0.5%。言下之意，这符合国家控制北京人口的方向。
深圳的数据还没有公布，但当地媒体告诉我们：2015年，深圳新改扩建中小学校23所，新增2.67万个公办学位、2万个幼儿园学位。为了解决学位紧缺问题，2016年深圳将再新增3.09万个公办学位、2万个幼儿园学位。
也就是说，深圳的人口仍然在快速增长。北京虽然受命调整城市功能，控制人口总量，但2015年还是增长了将近20万人。而上海并没有像北京那样全力控制人口，但人口却出现了下降，这是为什么？
我觉得以下几个因素不容忽视：
第一、上海人生育意愿是全国最低的。2015年统计公报披露，上海常住人口自然增长率为2.45‰，户籍常住人口自然增长率为-0.78‰。其实上海户籍人口自然增长率(“出生率”减去“死亡率”)为负数由来已久，最迟在1995年就开始出现。
1995年到2014年这20年里，上海户籍人口自然增长率只有两年是正的。其中1998年和2003年都突破了-3%。也就是说，上海最近20年的人口增长完全是靠移民。
第二，上海房价太高、生活费用太高，抑制了人口增长。
也许有人会说，北京、深圳也存在房价高、物价高问题，为什么人口照样增长？深圳的原因很简单，这个城市拥有4.2亿平米违法建筑，成为天然的廉租房，所以高房价不影响普通人的生活。加上空气好、自然环境好，小微企业多，自然能持续吸引外来人口。
北京是权力中心，并因此成为全国资金中心。此外，北京还是中国最大的文化中心、创投中心，其创业活跃度甚至超过深圳，这让北京对人口的吸引力也非常巨大。
上海是国企、外企的乐园，小微企业、创业型企业远远少于北京、深圳，而且上海的房价高是刚性的(深圳有违法建筑为缓冲)，所以人口吸引力下降。
第三，上海产业转型和控制人口的政策产生了作用。
有媒体注意到，上海不光中心城区外来常住人口继续下降，近郊的嘉定、松江、青浦、闵行外来常住人口也首次出现下降。其中一个重要原因，是上海的产业转型，劳动密集型产业正在加快撤离上海。此外，上海也从政策层面在控制外来人口，防止出现城市病。
三、
控制人口总量和增速，是国家对特大城市的要求。北上广深四大一线城市目前实际生活人口都超过了2000万，都面临这个任务。
如果你仔细研究最近几年的数据就会发现，上海和广州是最容易完成控制人口任务的，而北京和深圳最难。为什么？因为这北京和深圳太有活力，机会太多。
但说句实话，人口竞争力下降对上海绝非好事。中心城市人口持续增长是自然规律，日本刚刚披露的人口普查报告就显示，过去5年日本总人口下降了94万人，但东京人口增长了36万人。而日本不同于中国，是一个完成了城市化的国家，也是公共资源比较平均的城市。
上海也许更愿意解释为“增长从数量型转变为质量型”。但数量和质量是很难区别的，因为高端产业带来的人口增量，同样需要低端产业配套。你总不能说搞金融的不要吃饭，不要保姆吧。
上海的总面积是深圳的3倍，而深圳还有一半面积是不可用的山地。以上海之大，产业转移竟然能造成人口下降，在深圳却没有，这不能不让人感到惊骇。
去年的这个时候，我曾经根据北上广深的统计公报写过一篇文章，标题是：“一线城市天平倾斜：深圳旺丁、北京旺财，上海广州围观”。2015年的新数据还不完整，不过看起来将再次证明这个趋势。
延伸阅读：楼市的大麻烦，随时会来!
作者：余飞
近日，手机被楼市的各种新闻消息刷屏了!其中最火爆的一条，就是每日经济新闻报道地，上海香港路劲旗下一嘉定楼盘在开盘前的半夜，吸引了上百位购房者连夜排队，而队伍之中居然还有朋友裹着被子来，让不少业内人士大呼意外!另外就是南京晨报报道地，零下9度，老太太凌晨3点排队买房。杭州，北京也有类似的情况，房价变态高的深圳更不必说 。
这是何等的疯狂，弄得跟春运期间排队买火车票一样。正月还没过完，受楼市发布的几道利好政策的影响，一线城市与强二线城市的楼市已经“发烧”成这般。下面先来看两组更具有视觉冲击力的数据。
2016年1月份新建住宅价格指数
数据来源于国家统计局
2016年1月份新房与2月份二手房价格
数据来源于房天下
看完这些疯狂的数据，再回过头来思考，为什么这些城市的房子这么贵，买的人还这么多？很简单，因为买得起房的人比房子多。而且从供需结构分析，一线城市与强二线城市的房子是供不应求，才会出现排队买房的现象。你见过四五线城市，凌晨排队买房的现象吗？
一线城市房价这种变态涨法与强二线城市房价的飞速上涨，政府会听之任之？政府的本意是希望房价上涨的，希望利用一线城市房价的缓慢增长带动二三四线城市的房价增长，使得中国楼市健康向上发展。但不是现在的这种涨法，这种涨法不加以约束，会出问题的。
一个城市与地区的房价不可能无休止的上涨，若不加以控制，崩盘是迟早的事。针对一线城市与强二线城市房价上涨过猛现象，各地政府也纷纷出台控制政策。
2月24日下午，深圳市住建局相关负责人在参加一个网络互动节目时表示，市政府正在研究采取措施调控房地产价格。市长许勤在出席深圳市六届人大二次会议时也回应，深圳房价涨得太快，与其他城市不在一个步调上。目前深圳正在研究调控政策，确保房价在合理区间。
针对楼市过于火热的情况，28日上海住建委也表示，上海将继续按照“三个为主”的原则，抑制投资投机性购房，支持自住和改善性住房需求，严格执行住房限购政策，确保上海房地产平稳健康发展。商品房交易涉及面广，房产交易部门将高度关注购房居民们的需求，及时发布房地产市场相关信息，进一步提高市场透明度。
上海市规土局等四部门日前联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，固定中心城区中小套住房供应比例不低于70%，郊区不低于60%。此外，轨道交通站周边区域(中心城区、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上。此外，保障性住房的中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。
北京，其实早在去年就已出手，去年8月14日北京市与通州区政府联合发布限购政策，内容如下：
北京市户籍居民无房户，以及近三年在通州区连续缴纳社保或者个税的非本市户籍居民，能够在通州购买1套商品房，北京市户籍居民已有1套住房的，如要在通州再买房，应该在通州落户三年以上，或者在通州区连续三年缴纳社保或者个税。
南京市政府，针对如此火热市场，2月25日也出台了《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》，祭出三大狠招抑制房价，澎湃新闻总结内容如下：
1、一次性供应量少于3万平方米或领不到销许，坚决遏制“捂盘惜售”行为。
2、加大土地供应向高地价“说不”，溢价率超45%调竞价方式。
3、维护买房人的知情权，多种举措抑制开发企业透支房价预期。
尽管，受楼市去库存利好政策的影响，一线城市与强二线城市出现如今这般火热的情形，但是其潜伏的凶险液不可不知，所谓山雨欲来是满楼风啊。
现在楼市与去年四五月间的股市很相像。4000点去配资杠杆，6000点以后去杠杆，然后就是6月份以后的千股跌停局面。楼市是否会重演？
楼市，其潜在的凶险是什么？
一、价格或将失控。中国人民银行行长周小川在G20峰会上，个人住房的杠杆的确会有所提高，但央行还有更多考虑。他说，当前，我国个人住房贷款在银行总贷款的比重偏低，很多国家可能占到40%-50%，中国只占百分之十几。我想说的是，去年的股灾就是从加杠杆开始的。
二、投资者眼光犀利，他们舍弃自己三四线城市的资产，都跑到一线与强二线城市来投资，因此政府的去库存政策，最后的结果可能是，不需要去库存的一二线城市库存越来越少，需要去库存的三四线城市库存越来越多，一线城市去一套库存，三四线城市就增加了三四套库存。资金大量流向一二线城市，房价失衡带来城市资金的失衡，这不利于中国楼市与中国经济的发展，更不利于老百姓的住房诉求。
三、场外资金配置加杠杆。楼市新政之后，未限购城市首付比例降为20%，限购城市首付比例为30%。前者是4倍的杠杆，后者是将近3倍的杠杆，事实上，很多人连那20%与30%用的都不是自己的钱，而是借高利贷，其本身的资金或许还不到10%，这是9到10倍的杠杆，而央行还说要加杠杆。这将会导致楼市过热，过热之后管理层将会出手降温，但由于杠杆比例太大，一旦，房价增速放慢，或者滞涨，这批人入不敷出，只能跑路。这就有可能重演去年股灾时的情形。到时候谁来接盘？
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