投资就是看国运，你需要寻找的是下一个中国！
2018/10/31推广 米筐投资
任何幻想关门打狗之势会解除的念头，还是统统都散了吧。
这几天，“国务院取消预售制”的传言兴起，全国的房产中介群都兴奋异常，奔走相告，A股房地产板块也在一片惨绿中应声而起。很快，该谣言就遭到了各大官媒打脸。
10月29日，新华社发表署名文章表示，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。
与此同时，人民币“跌跌不休”。上周五人民币兑美元触及6.9647元，为两年来新低，未来破7可能性大增。
人在寻找出路，资金也在寻找出路。哪里可以逃脱钱越来越不值钱的通胀风险？当人们将目光转向曾经向往的新西兰、澳大利亚、马来西亚的时候，这些地方接连伸出手对中国买家开启了“限购令”。
这时，有一位总理反其道而行。10月23日，他在日内瓦的侨胞座谈会上鼓舞同胞，“请不要担心大量的中国人来到……他们是来投资和旅游的。”
他是柬埔寨总理洪森。无论是政策还是民众认识层面，柬埔寨都是一个对中国人都有好感并友善的国家。
这里已经成为国人资产保值、分散风险的大热之地。而且随着中美贸易摩擦的持续进行，中国可能会将柬埔寨纳入重要跳板的战略定位，在这里落地大量“防御性”投资，以绕开美国设置的贸易壁垒。
这里的楼市，越发更有看点!
01
转个身就不认识的柬埔寨
让8亿人摆脱贫困，中国只用了不到四十年，创下世界奇迹。
下一块神奇之地，很有可能就是我们的邻居，柬埔寨。这是全球消贫最成功的国家之一，脱贫速度之快超乎很多西方人的想象。
根据国际货币基金(IMF)的报告，柬埔寨贫穷率从2005年的50%降至2014年的13.5%。，意味着每年有3.65%的人口脱贫。
早在2015年，柬埔寨的GDP增速就已超越了中国这个全球经济火车头，至今还维持在7.0%左右。洪森亲王近日在访问比利时谈到，柬埔寨今年的GDP增速有信心达到7.2%。有国际机构预测，今年柬埔寨的增速将排名全球第一。
这个国家的蜕变，来源于源源不断的外商直接投资。首都金边顺利搭上全球第四次产业转移的大浪潮，承载了中国、中国台湾、泰国等地的劳动密集型产业。
而且，在中美贸易摩擦的大背景下，这里将会涌入更多珠三角、长三角的出口外向型企业。因为从2018年1月1日起，美国将对中国几千亿美元的出口商品加征25%的魔鬼关税。
为了不失去这个最大出口国市场，中国只能进行“防御性”的海外投资——
将生产转移到受贸易保护影响较少的国家，利用原产地原则，绕开美国设置的关税壁垒。
放眼全世界，柬埔寨必然是中国企业的首选之一。首先，柬埔寨是中国一带一路的节点，在中国影响势力范围之内，对中国友好。其次，这里虽然发展特别快，但目前还处于落后国家阶段的尾巴，美欧日等28个国家给予了普惠制待遇，有较宽松的配额和减免征收关税。在这里投资，可以曲线救国，突破发达国家设置的防火墙。
翻开世界政经史，老二崛起过程中的“修昔底德陷阱”很难避免，这也意味着贸易摩擦将是一个长期持续的过程，中国必须做好心理准备。由此，高层可能会将柬埔寨纳入重要跳板的战略定位。
背靠中国这棵大树，未来柬埔寨及其首都金边的经济发展，也就具有了更大的想象空间。
02
裂变的金边
处在巨大腾飞期的金边，一面是地狱，一面是天堂。
WID.world的《2018世界不平均报告》指出，在过去几十年中，收入差距扩大是世界性的趋势，而在发展中国家尤为明显。
在中国，有的一家几口全挤在几平米的城中村，三餐不饱。同一块土地上的北京温州，不乏坐拥上百套房的房叔、房姐。
在印度，去年101个亿万富翁赚的钱够整个国家85%的教育和医疗支出了。一个乡村拿最低工资的工人，辛苦挣50年的钱，服装制造业顶级高管用十几天就能挣到手。
同样的，柬埔寨是穷人的国，也是富人的国。
这里有34%的人，每天生活费不到1美元。但是大街上的豪车随处可见，甚至都有保时捷、劳斯莱斯的专卖店。
这里没有外汇管制，俨然成了富人的天堂，酒吧、KTV、赌场，喧嚣不尽。追求品质生活的富人喜欢高档的庄园, 喜欢像“白金星”和“精英镇”这样炫耀性的名字，被水环绕的成群的房屋和高尔夫球场。
金边作为首都，政治地位处于柬埔寨城市的金字塔顶尖，聚集了全国最好的医疗、教育、商业资源。这里的物价，一点也不比北上广低，一份炒饭2~3美元，酒店标间10~30美元很常见。
因此，就像中国的帝都北京一样，不单单是本地人在首都买房，整个国家的富人都会来此置业。这个群体，既有全国的政府官员，也有搭上全球产业转移红利的工厂老板，还有大地主们——柬埔寨国土面积相当于广东，人口却只有1500万。2001年政府出台法案允许收购私人土地， 08年后土地价格飙升，地主们因此大赚了一笔。
上世纪70年代，柬埔寨走了一条很大的弯路，导致上百万人死亡，元气大伤，后来人们努力生育，一个直接的结果就是现在柬埔寨的人口异常年轻，平均年龄仅为27岁，30岁以下的人口占据总人口的70%。
在可见的未来，这一批人也会成长为“买房一族”，共同托起金边的楼市。
03
热火朝天的楼市
这几年，受需求推动，柬埔寨的楼市变得异常火热。
热到什么程度呢？
2016年的时候，柬埔寨收到的外国直接投资超过20亿美元，其中分流在房地产的仅有3.7亿美元。而据柬埔寨土地管理局和城市规划建设部的最新数据，今年上半年，单是建筑业就吸引到外资21.5亿美元，齐平两年前柬埔寨收到的所有海外投资!
据世邦魏理仕(柬埔寨)最新评估报告，今年第三季度，金边的公寓供应量新增加了2374个单位住宅，80%以上属于高端公寓，在被视为新贵俱乐部的Chamkarmon District，目前可用单位总数达到12048个。
不管是从价格、租金回报率，还是从稳定性的角度分析，金边的住房市场都非常值得关注：
在价格方面，目前金边的住宅主要是两种形态：低层的排屋和高层的现代化公寓。外国人不能买排屋，因此我们只谈公寓。
报告显示， 2018年第三季度，金边的高端公寓在3250美元/平方米，中档公寓为2550美元/平方米左右，可负担公寓也在1400美元/平方米以上。与2015年相比，中档和高端公寓大幅涨了200~300美元/平方米。
而且金边的土地越来越贵!报告显示，过去10年，柬埔寨的土地价格飙升了约225%，最高超过4500美元/平房米。未来10年，柬埔寨的土地价格预计将保持年约7%的增长速度。
在租金回报率方面，柬埔寨的租金回报率在东南亚地区也是首屈一指。今年第三季度，高端公寓的租金为14.3美元/平方米，中档公寓为11.6美元/平方米，环比涨幅分别为0.3%和5%。粗算一下，中档公寓的租金回报率为5.5%，高端公寓租金回报率为5.3%。
可能有人会问，既然柬埔寨的人均GDP 只有1234美元，金边的房价对当地人而言已难负担，这里边到底有没有泡沫？
我们的回答是，即使有泡沫，也绝没有到破灭的时候。
其一，因为巨大的发展潜力，大量海外人口涌入金边工作生活。目前金边的常住外籍人士保守估计为10万，2018年底的公寓套数将增至2.5-3万套，估算总面积最高达19.5万平方米，摊下来人均居住面积为19.5平方米。这个数字放在中国24个大中城市看，属于中等偏下的位置，算是正常范围内。
其二，判断房地产有没有过热，可以看房地产占当地GDP的比重。美国上世纪20年代弗罗里达州全民炒房，7.5万人口中有2.5万名地产经纪人，棕榈海滩上的一块土地，三年间翻了五倍，连各个行业下的保守主义者也在狂潮下不得不加入炒房行列。
但是柬埔寨的经济结构非常均衡。除了建筑业之外，制造业、农业和旅游业是它的另外三大支柱型产业。2017年，柬埔寨的GDP为220亿美元，服装制造业贡献30%以上，建筑业29%，农业25%，旅游业13%，不是单靠房地产拉动经济发展的经济体。从这一点上来说，它的楼市比某些单一结构的国家要更有保障。
按照柬埔寨的发展速度，洪森总理认为“到2023年柬埔寨的人均GDP相信一定会超过2000美元!”
有一句话是这样说的，通常人均GDP在两千到八千美元时，住宅成长最快，“是赚大钱的时候”。
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