小钱频道 | 房地产下一个万亿级风口在哪里
2015/12/15 秦朔朋友圈
文/苏鑫
最近看到两个现象——
第一个，在所有一线城市，开发商都在不断高价拿地。比如在北京丰台，拍出了7.5万/平米的楼面价，粗算新房要卖到15万/平米才能保本。这是行业的风口机会吗？显然不是。
这一现象背后的原因是：现在二三线城市房地产行业不赚钱，而开发商又在货币宽松的情况下容易融资(五年期的贷款利率只有百分之四点几)。为了避险，开发商只能跑到一线城市高价拿地。但这不是行业的风口机会。房地产行业已经不是短跑时代，而是进入了马拉松时代。以前传统的房地产模式是类似于短跑的三高模式：高周转、高利润、高杠杆。但现在这种模式无法存续了。而要像跑马拉松一样，靠韧性，稳步慢跑，从赚快钱到赚慢钱。
另一个现象是，还有一些具有互联网意识、且资源强大的大开发商搞各种“八爪鱼”式的创新，就是你所能想到的所有细分市场他们都进入。然而因为精力分散，不够精专，激励不够，导致他们无法把各种商业模式打通，最后可能反而会成为自身的拖累。
那么，行业的风口机会到底在哪儿呢？我认为，其中重要的一个机会就是——城市更新。
发达国家都已经进入“城市更新”时代
现在随着地价的上涨，“面包已经没有面粉贵”了，一线城市很多核心地段的存量房价格远远比不上新拍地块的楼面地价。通过收购存量房进行改造升值，这将成为未来的行业机会，同时也顺应了城市发展的需要。它的内涵远不只是经济意义，还承载了更广的城市文化、未来生活的意义。
美国纽约有一个“高线公园”(High Line)，原来是一条废弃的铁路线，政府想要拆除，但因为有市民反对，组织起NGO进行保护，最后政府还是顺从了民意，决定进行“城市更新”：将其重新进行园林、人文、建筑方面的规划设计，最后呈现出了一个世界级的经典“城市更新”案例。如今的高线公园不仅成为纽约城市文化的名片，也成为市民及观光者的休闲娱乐圣地，同时带来了周围经济及产业的繁荣。
高线公园(High Line)
如果我们放眼国际的话，现在发达国家毫无例外地都已经进入到了“城市更新”时代。以美国住宅为例，美国每年房屋交易500万套，但满足500万套住房需求的90%是二手住房，新房只满足需求的10%左右。走在曼哈顿的街道上，你会发现哪里都有脚手架的身影，这个城市时刻都在悄无声息地进行着“城市更新”。
可以预见，中国一线城市也很快就会迎来“城市更新”的热潮。而这样的热潮，也将在未来渐次蔓延至全国的更多城市，其中的商机非常巨大。
“城市更新”为什么会成为行业风口？
我们可以北京为例，粗略地算一笔账。相关数据显示，北京市在2005年(包括2005年)之前竣工的商业和办公楼总量达1683万平方米。保守假设，其中有两成需要进行更新，更新后的均价为4万元/平方米(2005年之前竣工的物业，几乎都处在四环以内的核心区域)，16830000*20%*40000=134700000000，这样算下来。这还不包括大量需要更新的住宅物业和少量工业仓储类物业。以此来估算全国，保守应该在万亿之上。
那么，“城市更新”为什么会成为行业风口呢？
住建部研究中心秦虹主任曾与我们联合做过一次关于存量房时代的研究。研究表明，中国一线城市北上广深在2013年已经全部进入了存量房时代(存量房交易量大于新房交易量)。当时我们在业内公布这个结论的时候，还未能引起很多人的关注。两年后的今天，我们再观察行业内的变化时，发现已经有一大批同行开始实践存量房改造了。建筑规划理论中有一个专有名词叫做“城市更新”，恰巧与存量房改造很贴合。
我所创立的“高和”这六年一直在进行“城市更新”的实践，感触很深。我们在上海南京西路静安寺改造了“中华企业大厦”，现在更名为“静安高和大厦”。当时收购的时候，外形老旧，属于90年代的建筑风格，经过设计改造，租户更迭，现在不仅焕然一新，而且租金几乎增长了一倍。后来发现政府也非常支持，因为政府既希望城市面貌改善，也希望租户品质提升，从而增加税收，一举两得。
“高和”在北京的北二环新街口还做了一个“城市更新”项目，这个项目原来是新加坡星狮集团的“星街坊购物中心”。这个项目区位非常好，人流也不错，但由于电商的冲击，生意惨淡。如何把它的租金提高呢？我们想把它改造成写字楼。因为这个区域离金融街比较近，金融街的写字楼租金不仅奇高而且是一房难求，而此处的商业的租金平均才4块钱。将它变成一个在区域范围内高品质的写字楼，租金提升一倍，都可能成为现实。
“城市更新”为什么会成为行业风口呢？不是因为地方政府推动，而是市场需求以及成本逐利造成的。以前做购物中心，商家需求大，现在商家遭到电商的冲击，付租能力不如写字楼租户，再加上新拍地块成本较高，这就产生了推动“城市更新”的潜在动力。再加上政府又有改善城市面貌、增加税收、体现城市文化的需求，几种合力自然会促成行业发展的趋势。
感受“共享经济”和“场景体验”的加速度
我们现在看到了很多“城市更新”的新芽：有酒店改造成写字楼的，有厂房改造成写字楼和公寓的，还有将家居卖场改造成写字楼和众创空间的，还有将酒店改造成长租公寓的，都如雨后春笋在蓬勃生长。而且政府已经开始出台引导扶植政策：深圳已经成立了“城市更新局”；上海年初搞了一个《城市更新管理办法》；北京走得慢些，但因中央政府限制北京在城市中心开发的趋势，相信明年北京会有很多的支持城市更新政策出台。
我们还在“高和蓝峰”的顶层做了一个跨界、跨代的创客空间Hi Talk。在这里可以举办各种跨界、跨代、跨主题的社群活动，还可以为楼内租户提供各种会议室和交流空间。你可以席地而坐，听听来自不同亚文化社群人们的高谈阔论，也可以在这里寻找到创业途中的各种资源链接，充分感受“共享经济”和“场景体验”带来的加速度。这些软性的创新与服务，我相信都会为客户创造价值，并会提升资产价值，最终带来投资回报，形成各方共赢的利益闭环，这就是“城市更新”的机会所在。
苏鑫，曾任SOHO中国有限公司执行董事，首席运营官(COO)。2009年苏鑫先生创办中国首支人民币商业地产基金——高和资本。苏鑫还担任中欧国际商学院房地产及建设行业同学会会长职务。
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