香港业主的纠结:楼价下跌君莫怕 弱市难捡便宜货 || 小钱频道
2016/2/25 秦朔朋友圈

    

    


     文/安扬

    

     国人发现了引力波,香港的房价也终于感受到地心引力,从港岛到新界,业主劈价卖楼的新闻天天见诸报章。而财经界人士也开始向政府吹风,要求港府适时放松房地产辣招。

     作为一枚标准的香港小业主,从买下房子开始,我便每个月都要向银行查询一下物业的估值。如果升了,开心;跌了,有点小遗憾。过去几年,开心的次数远多过遗憾的次数;不过近期,随着香港楼价出现实质性的调整,银行的估价开始小幅下挫,每次看到房价暴跌的消息,都令我脆弱的心跳动加速。

    

     已经不止一个朋友问,过去几年房价暴升,现在难道不应该卖掉套现,等过一阵子房价暴跌的时候再买回来?我想说,这个愿望很好,但在现实中,未必那么容易做得到。

     为什么呢?

     首先,想高位套现,前提是得能以高价卖掉。

     普通投资者都是非理性的,就像不少股民,喜欢买涨不买跌。在房地产领域,也是类似情况。往往房价上升的时候,众人抢购;而在房价走下坡路的时候,业主一降再降,也不一定卖得出去。因为准买家会想,等一等说不定价格更低。

    

     同样,在房价走强的时候,刚需、土地供应不足、流动人口增长……都能成为无脑上涨忽悠人上车的理由;到房价走弱的时候,上述情况并没有质的变化,但却没有人愿意劝准买家这时候入场。

     其次,在香港,弱市中未必能买到心仪的房子。

     理性人的想法是,现在房地产市场弱市,应该卖房套现,等暴跌后再去买便宜货。但是经历过2008年金融海啸后,我发现即便暴跌后,还是很难买到“便宜”货。

     早在金融海啸爆发之前,我已经意识到,在香港得买房,不能长期给业主打工。当时看了几套条件较好的房子,但价格都略微超过了自己的预算,因此内心幻想着,说不定有一天房价暴跌,便可以去捡便宜货。

    

     有过在香港找房子经历的朋友都很清楚,香港很多公寓楼都有这样那样的缺点,要么房间不够方正,有的客厅甚至是棱形的(香港人称“钻石厅”);要么是楼间距过小,开窗就能看到对面邻居的脸,晚上做面膜会吓破邻居的胆;要么就是周围环境很杂吵,尤其是有双层大巴经过的地方,即便住在高层,也能清晰感受到大巴启动或是上坡时的震动……

    

     所以,在金融海啸爆发时,自己内心还挺有点小开心,想当然地认为,终于有机会买到心仪的房子了。

     然而现实是很残酷的。

     尽管当时香港房地产市场价格普遍暴跌了20%,但是自己看好的那几套房子,叫价仍然坚挺,大部分根本就没有下跌,有的业主甚至怕被打扰,干脆“封盘”,因为他们觉得当时的市场价完全没有体现他们房子的素质(比如又安静,交通又很便利,而且还有海景或是山景等)。

    

     总体来看,这些房子仍然高于自己的预算上限。想想也难怪,自己觉得条件较好的房子,肯定别人也是觉得素质不错的。那些跌得多的房子,通常也都是条件不佳的公寓楼。

     悲催的事还在后头,香港的银行对这些房子的估值,是不考虑房子的素质的,主要只参考同区房源的近期交易做参考的。在当时的环境下,这样的做法直接后果就是对大部分素质好的房子估价严重不足,比业主叫价低10%~20%——这意味着首付款的增加!

     总之,当时转了一圈,尽管市场均价下跌了,但自己却莫明奇妙地发现,居然离上车的条件更远了!

     很多人可能会问,难道不能跟那些业主讲讲道理,让他们赶紧降价处理么?事实上,如果不是急着等钱用,大部分业主都不会降价售房,尤其是那些房源条件较好的业主。

     那么报纸上看到的那些劈价售房的消息是怎么回事呢?有做了多年香港地产中介的朋友说,通常有两种情况,一是业主在金融危机的时候,股票被斩仓,或是经营的公司出现了巨大财务困难,不得不卖房抵债;二是有一些不懂市场行情的业主,被地产中介忽悠,劈价把房子给卖了——不久前,香港某周刊便披露,有某区的业主以低于市价近百万的价格卖出房子,而买家正是三个地产中介。

    

     这种“好事”对于大部分买家是可遇不可求的,原因很简单,几乎所有中介的手上都有一份附近物业的大投资者名单。

     “每当有这种劈价急售的情况,我们一般会先通知这些大投资者,他们很熟悉附近的房子,不需要看房,基本上你开个价,他觉得OK就成了。不像一般买家,又要看房,又要讨价还价忙半天。”朋友说。

     所以,2008年金融海啸给出的深刻教训是:当房价普遍下跌的时候,买家未必能顺利买到更好的房子。一方面,自己的楼可能卖不出高价;另一方面,想换的房子人家不愿意低价卖出来,抑或是银行不愿意给足估价。

     最后,更现实的问题是,现在卖房等日后再买,可能并不能真正改善财务负担。

     过去几年,香港一直处于超低利率环境之下,月供支出甚至低于同等条件房子的租金,而租金是香港家庭最重的财务负担之一,这是吸引大量用家入市的深层经济原因。尽管“升升不息”的香港楼市看似已经华丽谢幕,但是一些持房的香港人并不慌张。

     一个主要原因是香港仍然处于低利率环境中,平均按揭年利率在1.5%~2.5%,很多家庭的月供支出仍然低于同等条件的租金——如果考虑到月供中,只有利息部分是实际的费用(本金实际上是个人房款的一部分),买房自住仍然是一个不错的选项。因此,对于大部分用家来说,如果已经满足于现有的居住条件,一般不会折腾去换房。

    

     从长线投资者角度来看,即便不小心在高位接了货,仍然不用怕。举个"栗子",从去年至今,连香港的几个传统大型屋苑的楼价都出现了10%-20%不等的跌幅,一些地理位置稍远的楼盘跌幅更是普遍超过30%以上。但这些长期投资者通常实力不俗,除了自住的房子,还有能力再在低位买入一些放租的房子。一般来说这些人本身的收入水平都不低,更何况收购的楼房,放租的租金还高于这些房子的按揭月供。只要低息环境还没有终结,只要仍然能够“以租养供”,这些长线投资者仍然会泰然地持有这些“养老楼”。

     当然,如果是短炒投机客则除外——不过,自从港府几道抑制楼市的辣招出台之后,短炒投机客几乎绝迹了,目前剩下的绝大多是长期投资者。

    

     有人可能会说,眼看房价开始下跌,香港业主是不是总得做些什么?

     其实除了卖房赚一笔钱走人,大部分香港业主还有一种策略:加按套取贷款。不少所持物业在过去一段时间已经积累较大升幅的业主,会向银行提出“加按”:按当前市场价重新厘定房价,将增值部分的款项套取出来,以备万一之需。

     举例来说,如果过去两年,房价从300万升到了500万,业主可以就增值的200万向银行提出加按。只要能通过银行的还款压力测试,通常便能获得银行70%的贷款,即约140万左右。

     银行界的朋友透露,香港的按揭类利率是所有贷款利率中最低的,因此也有不少业主通过这种方式取款,有门路的可以把钱投入高息产品做套利交易,没有门路的,也可以买小商铺或是买车位,做长线投资。

    

     作者为兴业金融集团高级副总裁。资深港漂,在香港投资圈混迹多年。耳濡目染众多股坛恩仇,深感投资之不易。希望用较平白的语言,通过易懂的故事,与秦朔朋友圈分享投资理念。文内有关分析特指香港市场,不构成投资建议。

    

    

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