金岩石：上海很快就会出现50万一平米的天价 || 小钱频道
2016/3/8 秦朔朋友圈
文/张愎
“上海的房子很快就会出现50万一平米的天价。”金岩石周末在接受秦朔朋友圈采访时这样表示。
2年前，金岩石曾经放言，北京、上海的豪宅，若不能达到30万元/平方米的天价，是开发商的耻辱。尽管这样的预测在当时让他备受指责，但如今北京、上海都有了如他所预测的豪宅成交记录。
近日，随着楼市升温从深圳传导至上海和北京，金岩石重提他对房地产市场所持的“中心价值论”，认为核心地段的豪宅售价每平米50万不是梦。
未来房价上涨区域
将缩小到中心城市和宜居城市
金岩石曾经提出一个概念，那就是“超级城市，超级房价”，而这一概念的基础是中国的城市化进程，目前他仍然坚持这一判断。
他的逻辑大致如下：
城市化是中国经济的一个重要主题，而城市化又是一次大规模的人口迁徙。我们一般用用城市化率来衡量城市化的进程，而城市化率就是城市人口占总人口的比例。
在城市化的起步阶段，在城市人口从20%以下上涨到35%这个阶段，投资楼市的人们普遍获利，无论是大城市还是小城镇，房价上涨迟早发生。在城市化的加速阶段，楼市投资的回报率开始分化，大城大涨，小镇小涨，中心城市的房价涨幅绝对领先。在城市化的完成阶段，也就是城市化率超过50%并逐年接近65%的阶段，房价走势逐渐发生逆转，中心城市疯涨，边缘城镇滞涨或下跌。
金岩石指出，从一个国家的版图看，楼市投资会呈现出一个“金字塔”的趋势，可投资的楼市会逐渐缩窄，最后缩窄到中心城市和城市中心。
城市化发展到今天，房价上涨的区域将逐渐缩小到两类城市：中心城市——有人有钱有股市；宜居城市——有山有水有故事。在中国，这些区域目前已经缩小到20多个城市的中心区，仅占全国659个县级以上城市不到5%。
相反，对于人口外流、水资源出现危机、同时也没有“钱流”的城市，房价也就必然会下降乃至崩盘。
房价上涨核心
驱动力：超额货币与致富欲望
对于房地产投资，有这样一个公式：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。学术界有人把这三个“区位”再解读为：第一是城市中心，第二是城中水岸，第三是交通热点。这一投资定律在发达国家具有普遍性。在金岩石看来，“区位价值论”未必完全适用于中国市场，中国的房地产投资更应该是一种“中心价值论”：第一是中心，第二是中心，第三还是中心。
这三个中心分别代表了三个维度。
首先就是金融中心，尤其是在都市圈或城市群主导的城市化模式中，金融中心城市一旦形成，就会对周边城镇产生辐射效应，像磁场一样加快货币的流通速度，让财富总量在交易中膨胀。
其次是城市中心，尤其是在高收入者较为集中的地城市，时间就是财富，效率就是生命，区位的价值是用时间度量的，而金融业经营着时间的货币化。人们会用时间交换空间，自愿支付较高的空间价值来换取更多的工作和致富机会。
第三是中心城市的城市中心，尤其是在投资机会较多的城市，流动的人口、流动的信息和流动的资金在中心汇集。
“我们如果要理解中国的房地产市场，还必须认识到推动房价上涨的核心驱动力主要就是两个：第一是超额货币，第二是致富欲望。”金岩石这样告诉记者。
金岩石指出，上世纪70年代以来，主流国家的政府几乎都接受了凯恩斯主义的经济学，把纸币和债券变成了政府宏观调控的工具。超额货币一旦流入市场，转瞬间就会流入中心城市，尤其是金融中心城市。“中心”与“外围”的分化趋势越难改变，结果就是房价走势冰火分明，上涨的城市心花怒放，下跌的城镇目瞪口呆。
除此之外，金岩石认为房价走势的分化一再证明：城市房产的刚性需求不仅是居住需求，比居住更具刚性的是致富需求。
不久前，中央召开了“城市工作会议”，在金岩石看来这是一个极具历史意义的会议。
“把城市工作提升到国家最高级别的会议，意味着都市文明已经取代农耕文明，乡土中国已经走进历史。土地+劳动是农耕文明之本，房子+票子是都市文明之本。从土地+劳动升级到房子+票子，都市家庭就形成两种家庭财富的经营模式：房子链接楼市——房地产驱动型；票子链接股市——证券化驱动型。所以人们经常会看到股市和楼市的互动：楼市熄火，股市发疯；股市熄火，楼市发烧。“金岩石这样说道。
无论是两年前，还是今天，金岩石都反复提到了一句话，那就是：天价与鬼城同在，癫狂与落寞齐飞!这也是他一直以来对中国房地产市场所做的判断。
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