地王凶猛！！！越贵越买？ || 秦朔脱口秀 | 视频
2016/9/9 秦朔朋友圈
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秦朔/文
秦朔：今天我们来讨论一个大家听起来肯定特别兴奋、但又觉得有点悲哀的题目，就是地王问题。土地价格节节涨，不断放卫星，对我们究竟意味着什么，未来走势又会如何。今天我请到中国最大的房地产服务商“易居中国”的执行总裁丁祖昱先生跟我一起来讨论。
天价地王合理吗？
秦朔：今年一波接一波的地王，特别是融信在上海 10万方建筑面积拍了110亿，是不是有点突如其来，太过了？
丁祖昱：这一次的地王现象是意料之外，也是意料之中。意料之外就是它的涨幅确实很大，这一年来土地涨了100%以上。但为什么又说它是意料之中呢？因为它不是一家企业把这个价格轰上去的。
秦朔：上海这个地王是18家开发商一起抬上去的。
丁祖昱：18家企业当中至少有一半的企业对最后的价格判断都在90亿以上，最后拍了110亿。有三四家企业最后的判断是在100亿以上，甚至有个别企业心理预期超过了120亿。这是第一个意料之中。
第二个意料之中，周边在售的房价都已经达到或超过10万元了。比如说我们比较熟悉的华侨城苏河湾，它的住宅部分一直是过10万，最高的甚至当时报价超过20万。最新的中粮大悦城项目，住宅部分均价也超过了12万。融信这个项目对面的万科项目，最新一期报价也超过了10万块。所以从市场成交价格来说也有一定支持。应该说这些房企共同看好上海，共同看好上海的中心城区，未来没地了。
破纪录的天价能赚钱吗？
秦朔：但是作为整个社会的角度，还是感觉非常意外。
丁祖昱：是，我估计保本的销售价得16万以上了。这些地如果马上在房价上保本，我觉得非常非常困难。但最近的利率在不断下降，开发商融资成本越来越低，融资难度越来越低。钱很多，今天开发商熬得起，假设这块地看3到5年，你觉得保本还会有困难吗？如果我们看3到5年，我相信上海房价涨50%大家可以接受。如果到那个时候，今天的这个地价又变成合理的了。
秦朔：但是为什么社会上有这么强烈的反应？因为不仅人均可支配收入远远达不到，而且对于无房的或者想买房的人是巨大的心理冲击。有房户一年涨出来的财富效应，可能比有些人工作N年还要高。另外一个，上海的指标效应在向全国蔓延。河南郑州一天之内两个地王，郑东新区，这两个地王的楼面价拍到3.6万、3.7万的样子，你估计保本价可能要到多少？
丁祖昱：6万。
秦朔：郑州卖到6万，匪夷所思。
丁祖昱：同意。从现在的情况来看，郑州拍出这样的地王，我觉得比上海拍出10万块钱更难以想象。
为何楼市只涨不跌？
秦朔：你们服务很多发展商，发展商的开发模式是不是跟以前有很大不同？
丁祖昱：变化是非常大的，特别是从2014年之后，市场到了一个所谓的白银阶段。之前的所有楼盘都可以赚钱，所有的城市都可以赚钱，白银时代呢，不是任何地方都能赚钱。开发商肯定要在全国这么大的范围内寻找可以赚钱的城市，选来选去中国可以长期发展的、房地产能够长期发展的城市，可能也就十几个。所以这十几个城市当中房价和地价开始双重快速上升。
第二个变化就是房企从原先的重资产、全部是开发销售模式，现在有一部分变成了轻资产运营模式，包括小股操盘，也包括多用别人的钱，房地产越来越金融化。大家今天敢借钱，敢投资，敢花重金去拿地，和今天的资金面比较宽松，利息比较低有很大关系。第三个变化呢，就是今天强者恒强，现在前十强开发商差不多有接近20%的市场占有率；前100强接近50%的市场占有率，再加上这100家企业基本都集中在我们说的一线和二线城市，副作用就是部分城市的房价地价快速提升。
泡沫化的中国房地产会崩盘吗？
秦朔：那么您怎么看泡沫化的问题？
丁祖昱：我之前一直认为中国房地产泡沫还不是很明显，或者说这个泡沫程度不高，最近我认为新的这些地存在一些泡沫，有几个基本论据。第一就是中国真正贵的房子还是集中在少数城市，比如说最明显的实际只有三个，北京，上海和深圳。这三个城市是有所谓10万以上的豪宅和天价房的。但是这个比重有多少呢？其实加在一起也不大，北京上半年成交的1000万元以上的房子大概在3000多套，上海大概在7000多套，深圳也在3000多套。我这里说的是新房。
最贵的就是汤臣一品超过20万一平米，第二位北京有一个项目大概在19万左右，但只成交了一套，第三位就掉到17万以下了，当然今年可能会更高一些，但是这个高是有限的。如果把这些最贵的房子和全球城市中最贵的房子比，实际差距很大。比如说我们和香港最贵的房子比，那大概差三四倍，和纽约和伦敦最贵的房子比，都要差三倍以上。中端和中低端成交还是占了主流，成都60万以下的房子成交占了60%。所以对于大多数的二线甚至三线城市来说，今天房价其实不是特别高。但是在一线和部分的强二线城市当中，在短期内房价冲得有点猛。
秦朔：没有只涨不跌的市场，所以大家在想中国的这个泡沫要到什么时候会终结。
丁祖昱：还是分两个方向来看，第一我觉得中国大多数城市房价不高。要崩也崩不掉，大多数城市崩不掉。第二个角度，从目前的贷款情况来看，贷款坏账率很低。整个房地产贷款大概占40%左右，一半多是居民按揭贷款，另外是开发贷。和中国的储蓄相比，这个比例其实不高。所以说今天要崩盘，或者要爆掉，我觉得不太可能。但是你说部分城市，部分房价过高，我觉得是有可能的。没有道理说上海接下去房价还会一路攀升不打折，我觉得很有可能在一两年内，部分外围区域的房子，卖不掉要打折。但是出现香港曾经的负资产状况，这个数量会非常少。
中国楼市何时会步入稳定的平台期？
秦朔：很多人觉得中国居民在房地产上所配置的资产占整个资产比重已经太高了。现在城市里的人均居住面积，欧洲不同国家也就是在30平方米到60平方米之间，中国城市超过35平方米了。再加上整个人口红利不再，还能有多大的力量往上面推升呢？
丁祖昱：你讲得非常对。但是在热点城市，土地供应还是不够，一方面是规划方面的原因，一方面现在大城市都要控制人口，土地就不可能供应得特别多。当然还有一个方面是今天没有投资渠道，选来选去你还是放在房地产最保险。
秦朔：房地产大概在什么时候进入一个平台期呢？
丁祖昱：我觉得差不多了。这一轮其实已经超过我对整个房价上升的判断了，原先应该是用3到5年时间才涨这一段的，它突然之间在一两年之内涨完了，所以必然在后面做一定的调整。我觉得在2018年左右，中国房地产就应该进入到一个更加平稳的时期，或者说首先要调整一下，然后再进入到一个平台期。当然这个理论不适用于个别城市，比如说北京上海和深圳，这三个城市我们基本上把它当成中国的世界城市。
秦朔：几乎看不到希望的工薪阶层怎么办呢？
丁祖昱：我觉得分两种情况，第一是今天能够买的还是抓紧买。因为现在不是都靠自己，很多还是靠父母，靠银行。第二是改变一下居住理念，租房其实很便宜，我也是一个坚定的租房者，已经租了10年房，我觉得租房太便宜了，当然我也错过了很好的房地产投资增值的机会，但是至少我在居住上面觉得压力非常小。
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