学区房投资之思 || 小钱频道
2016/12/13 秦朔朋友圈

    

     伯珺/文

     前段时间听了一个经济学家的讲座,他将小学生的增长率和房价的变化联系起来,找出了在2011年这个拐点,两者分别发生逆转时的相关性,认为小学生新增人数自2011年开始的逐年攀升,可能是助推房价的重要利器之一。因为优质教育资源在大城市的集中,使得很多有小学生的家长开始为了孩子的教育而在大城市安家落户,即便在数据上,一线城市居民的可支配收入已经低于二线城市,但一线城市因为其优质教育资源,依旧吸引着很多年轻的父母在此扎根生活,这也就催生了天价“学区房”的各种传奇。

     其实学区房在美国也是有的,而且和中国很类似,学区房的房子一般品质相对低于非学区房,但价格高于非学区房,比如2010在康州,50万美金只够在学区房买一个破旧的勉强可以称为2-bedrooms(两居室)的老房子,而同样价钱在非学区房,可以在品质不错的小区买一栋很不错的小楼。不过学区房即便在舒适度上,如此不尽人意,但它却可以最大可能地保留房地产保值增值的功效。即便是在美国2008年的经济危机,房地产价格跌入历史低点之时,学区房的房子也是相当抗跌,和高点时变化不大,成为地产市场上一枝独秀的优质房。

     那么回到中国地产市场,即便是同样价格的起点,学区房成倍的增长,而非学区房房价的增速则未必可以与之媲美。比如2012年,北京西城区西便门一带的房价,和北京海淀区高粱桥斜街的房价相似,均价皆为3.5万元/平方米,两者对应的小学也都是普通小学,但是当西便门所对应的青龙桥小学在2014年被育民小学(西城区排名前十的公立小学)收管,更名为育民小学,同时又兼之有西城小学初中一体化的制度后,西便门的房价便像坐了火箭一样开始飙升,2016年初便涨到了10万元/平方米,而与之相对应的高粱桥斜街的房价,则虽然在这波房价剧增的环境下有所升值,但其幅度远逊色于西便门附近的房价。房价迥异,两地房子的品质却与房价成反比,西便门的房子是上世纪八十年代末或九十年代初建造的,房屋老旧,小区环境差强人意,而高粱桥斜街的房子则是在2005年左右,按照高档住宅建造的,小区环境优美。

     房地产确实是这些年来抵抗通胀的一个很好的利器,而且是国家放心将大量货币累积的地方。我们都知道这些年有很多货币涌向市场,看看今天居民的财富结构,便会发现百姓已经将大半或绝大半的货币固化为了房产。与储蓄相比,房产的变现能力相对较弱,而国家的掌控权较强。因为土地的供给是掌握在国家手里,需求端税收等政策也是掌握在国家手里,那么将货币固化为房产,实际从某种角度讲,是有利于经济发展的,因为它保证了在货币超发的情况下,流通领域中货币的泛滥程度,远远低于没有房地产参与时应有的状况,而且对于国家利益没有损害

     从学区房到一般房地产行业,从投资角度讲,貌似都是一个不错的选择,而这个前提是,有人接盘。如果仅从房产出租所产生的现金流的角度来考量投资,房地产未必是个好项目。北上广深的租金抵不上房贷已经是事实,即便是在地产发达的美国,也是如此。还记得当年我在美国读书时,曾想投资一套学校周边的公寓房,便向当年教授我们房地产课的老师请教,老师告诉我,如果我只是从赚租金角度讲,如今地产并非一个好的投资品种,因为当时(在金融危机前)租金的收入不过5%,如果再加上未来异地管理之难,很快就会消耗掉这微小的租金收益。这也就是为什么,在美国很多房主对于自己房产的事情,从倒垃圾(美国每周相关部门会集中收一次垃圾)到锄草到简单修缮,很多都亲力亲为的原因。因为他们的租金,不足以支撑他们再雇人进行额外的工作。

     既然租金如此之低,那么为什么人们还要投资房地产呢?我向老师抛出了这个问题,老师说,因为你只需要事先付出一点点微不足道的首付(在美国金融危机之前,甚至可以0首付),便可以购买到远超过你首付资金的一大块资产,而购买其他资产,很少有像地产这样有如此大杠杆的了,因此房地产赚取的是杠杆的钱。而杠杆是双向的,在增值的时候,它让我们的财富快速增值,但如果在贬值之时呢,它也会加速我们资产的贬值。

     回到中国如今的房地产行业,我们应该如何置业?如何让资产保值增值呢?还是看看国家未来的政策导向吧,比如北京,政府未来正一步步将人口从环线内逐渐外移,将政治中心逐渐外移,将优质教育资源逐渐平均,努力拉动京津冀一体化中的周边经济。如果我们循着这条线,再辅之以人口净流入的数据,是否可以找到一些依旧存在的地产洼地呢?这或许是我们在未来地产投资中,可以思考的一个问题。

    

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