“以房养学”的好时候结束了
2018/11/17 0:00:04星爸爸 叁里河

    

     月初美国中期过后，纽约十四选区的民主党代表 Alexandria Ocasio-Cortez 当选为众议院议员，29 岁的她同时也成为最年轻的女议员。然而，在当上议员前还可以和朋友同租一间公寓的 Cortez 却跟媒体诉苦在首都租不起房，至少在上任前的失业期内无法负担起特区房租。

     租房平台 Jumpshell 统计，华盛顿特区一个独居人士平均每月生活成本大概在 2300 美元左右，比全国平均水平高出 39%，比其他的高消费城市例如波士顿、洛杉矶和芝加哥都要高。其中，1700 美元是房租成本，高出全国平均 148%。

     考虑到议员工作的特殊性，Cortez 可能要付出 2300 美元左右甚至更高的月租在中心区租一间一居室公寓。确实不便宜，但对于上任后即有 17 万美元年薪的一名议员来说，这些支出应对起来游刃有余，上任前三个月没地方住的说法也只怕是为她的桑德斯 “社会主义” 政见打打舆论基础。

     不过，对于绝大多数的美国人来说，住房可真不是一件这么容易解决的事情。根据美国劳工部统计，截止到今年第三季度，全职工作岗位平均周薪中位数为 887 美元。大城市的房租水平让人高攀不起，在头部城市，虽然房租水平已经从连年增长中缓解，开始放缓或者微弱下跌，但仍然让普通人难以负担。

     根据租房信息网站 Zumper 的报告，截止今年 7 月，旧金山市一居室公寓租金中位数为 3500美元，两居室中位数则为 4680 美元；在纽约市，一居室中位数是 2860 美元，两居室 3220 美元；波士顿，一居室 2320 美元，两居室 2750 美元；洛杉矶，一居室 2360 美元，两居室 3310 美元，其中一居室价格年同比上涨了 12%。

     这几个大城市也正是华人和中国留学生选择最多的地区，实际居住中，再将地段和安全等因素考虑在内，租金还可能上下浮动 10%～20% 左右。当然，合租这种常见形会将人均租房成本砍掉一大半。

     房租是留学生最大的生活成本之一，按照三年生活时间算下来，与学费不相上下。一个留学每月生活费一半以上交给房东是普遍情况。

     2008 年经济危机刺破泡沫，美国房地产陷入冰点。房价从 2011 年末见底之后开始的长达七年的稳健上涨给 “以房养学” 提供了存在前提，一些有投资意识的留学生买入当地房屋，用房产增值和租金收入抵消自己的留学成本甚至获得额外回报。

     以波士顿为例，著名的大学城由于持续人口流入、高端产业聚集和大量高校及机构驻扎，其消费水平和房价一直处于全美前列。

     单论租房而言， 2015 年超过半数居民需要将收的三分之一花费在房租上。某项成本是否超过收入三分之一是衡量某项支出过高与否的经验法则。波士顿在这方面与全美持平，但考虑到本地超过平均的收入水平，房租要远高于平均。

     以一名留学生 H 为例，他在 2013 年于波士顿东部房价较低的 Malden 购入一套离地铁约 10 分钟步程的独栋别墅(Single Family House)，当时房价约 40 万，现金付清。

     在合理分割之后，可以隔出两个有客厅的套房和两个独立小房间分别出租。而自己则选择和朋友合租一间公寓，平摊下来每月支出 1000 美元房租。按照当地租金水平，该房全部出租可得 1500 x 2 加 500 x 2 约 4000 左右的房租。正常情况下则可以保证 3000 左右月租收入，一年房租可以回收约 3.6 万。

     按照美国通用的 “房价/(房租 x 12)”的算法，“租售比” 约是 11 .1。如果考虑房价增值的话，五年后该房产目前价值 60 万美元左右。18 万房租加 20 万房产增值，这笔投资的账面回报达到 39 万元。最后，算上他三年学费约 10 万美元，五年住房成本 6 万美元、生活费用 10 万美元，总费用约 26 万。

     在覆盖掉期间所有留学成本之后，他持有的这笔房产在扣除相关税务仍能有 10 万美元的收入，即使在转卖之后扣除相关税费，也能保持盈利，几乎可说是零成本留学了。

     从 2011 年到 2018 年，波士顿房价中位数已经从 33 万美元上涨到 59 万美元左右。房租则保持相对稳定，截止今年 7 月，上述房产所在地区的一居室月租中位数为 1650 美元，仅上涨了一百多美元。

     受到房价上涨的影响，“租售比” 是在逐年递增的，虽然远小于国内一线城市动辄五六十年的水平。根据 Smartasset 的数据统计，目前波士顿地区租售比约为 28.69，也就是说当地房产靠租金回收成本的平均周期已经达到 28 年。平均水平是被富人区豪宅拉高的，比如后湾区 Back Bay 房价中位数就高达一百万美元，而最受适合投资的 30～60 万美元左右郊区房仍然有投资空间。

     假如一个波士顿留学生打算以三五年为期使用以房养学的投资策略，在三至五年前是稳赚不赔的，比如上面的 H。

     而从去年开始就很有可能是赶上末班车，还是以 H 的房产所在地区为例。如果在该地以中位数 48 万美元买入一套类似的独栋房屋，以相同出租方案租售，租金按照每月 3000 美元来算(因为公寓数量增加，租金小幅上涨可能被供应增加抵消)。那么根据该地官方统计的 9% 年增长率，到 2020 年这笔投资将有约 9 万美元的房产增值和 7.2 万美元的房租收入，平均年回报率约 16%。

     在其它留学城市，面向国内的房产中介也推出了一些学区公寓项目，比如某个休斯顿的在建学生公寓项目就打出了 6% 房租回报加 5% 增值回报合计 11% 年化的产品，要价仅 110 万人名币左右。

     在过去的七年黄金期之后，有分析预计房价上涨将在 2020 年见顶。房价继续在涨，CNBC 援引的数据称 2019 年涨幅为 4.3%， 2020 年将上涨 3.6%。但购买者望而却步，侨网引用的数据，截止八月美国房价平均年增长率为 5.8%，几年来第一次跌破 6%。房屋销量连续 6 个月下降，9 月成交 515 万套，同比下降 3.4%。

     2020 年后，短期收益就要打个问号了。房产交易平台 Zillow 联合咨询公司 Pulsenomics 对一百名地产专家和经济学家进行了一次问卷调查，超过半数人认为 2020 年，甚至是 2019 年末就会开启美国经济下行的通道。这与华尔街日报的类似问卷结果不谋而合。

     自 2009 年开始的经济增长期是美国历史上第二长的经济复苏，而房地产在其中受益匪浅，相应地，当拐点来临时首当其冲也会是房市。加上政府在供给端的投入和提高住房客负担性的社会呼声越来越响，像五年前那样，新留学生依靠一套四五十万的房产投资实现几乎零成本留学的机会正在远去。代替他们寻找房子可能是越来越多的本科生甚至高中生家长们，而他们的目标是更加昂贵的高级学区房。

     这几年，低龄化留学正在形成一种趋势，留学生群体里本科及以下的人数占比已经超过过去最高的研究生人数。根据中国教育在线去年发布的中国出国留学发展趋势报告，近十年来，在美就读本科阶段的中国留学生从 05/06 占比 14.87% 增长到 15/16 年的 41.28%，本科留学生逐渐成为主力军。

     再者，K12 阶段中小留学生人数也从 07/08 年开始迅猛上升，截止 2016 年已经达到 3.3 万多人。英国，新西兰等主要英语国家的 K12 阶段中国留学生也都有显著增长。报告称，在主要英语留学目的国，中国学生在基础教育阶段占比位居第一。

     这些新留学群体的特征是消费能力和家庭经济负担能力更强，同时具有长期持有房产的动力和能力，购房参考条件会在交通和回报率的基础上加入学区和治安环境等因素。而超低龄留学生通常带有强烈的移民倾向，加之随同的陪读家长，无论从投资回报还是生活习惯角度来看，购房成为一种刚需。

     在波士顿的知名学区 Lexington 和 Westwood， 几年来就有不少华人买家进入，一些中介打出了买房包介绍信的服务。其中，拥有全美排名前列的公立教育资源 Lexington 目前房价中位数为 97 万美元，两卧月租金为 3000 美元，租售比为 27。

     对于准备长期持有的购买者来说，以房养学是不错的资产配置方案，高居不下的租金和短期内被看好的房价涨势还是能够保证长持不亏。虽然有房价放缓以及局部地区下降的趋势，但在就业岗位增加、经济形势良好的环境下，公立学区、大都会郊区和临近城市有轨道交通的低房价区域仍然存在投资机会。

     某湾区房东就在 Quora 上表示，自从 2017 年 Q4 房价达到顶峰之后， 今年第四季度房价已经有所下降。受到湾区科技大公司股票价格回调的影响，地区房租和房价涨幅都所有下降，他的四卧别墅在去年五月可以以 9000 美元月租出租，今年只能拿到 7500 美元，下降了 16.5%。

     湾区是另一个华人置业主要目的地之一，经济和教育领先全国，种族多样性带来文化包容也更适合移民快速融入，其中不乏以投资为目的高净值买家。Palo Alto Online 的一篇报道说，“经常会看见带着孩子来参加夏令营的中国家长顺道就在 Palo Alto 和 Atherton 买下心仪的豪宅”。

     根据美国国家地产经纪协会统计，中国人在 2016 年 4 月和 2017 年3 月之间购买了 317 亿美元的房产，其中 65% 通过现金支付。以单元数量计，国人还是冠军，2017 年 40572 套，2016 年 29195 套，其中有 21% 用于投资目的。

     过热的高房价已经让硅谷码农感叹高攀不起，而投资者多样化的支付方式更是让不少人错过眼前的机会。在论坛上，很多人都曾抱怨心仪的房子在出价过程中被土豪用现金买走，一个网友就说 “60 多万的房子最好被 bid 到接近 80 万，还是个 cash buyer”。

     据 Trulia 统计，全美 15000 多个社区中，有 838 个社区房价中位数超过 100 万美元，其中三分之二位于加州。很多人无奈的表示，“如果不是刚需的话，不如等到 2020 年后再考虑购买”；也有人担忧现在不买会重蹈五年前的覆辙。

     有些人把房价高涨的原因归咎于中国人和印度人 “炒房”，在一亩三分地论坛的买房贴上，总会有人抱怨一到周末看盘日，“挤满了印度人和中国人”。在论坛问卷里最受欢迎的 Mountainview / Sunnyvale / Cupertino 三个区域，Zillow 中间价已经分别达到 190 万美元，188 万美元和 233 万美元。去年同期在这三个区域买房的话，能省下 20 ～ 30 万美元不等。

     拿 Zillow 上一套约 260 平方，要价 255 万美元的 Cupertino 独栋别墅来说，按照上述 Quaro那位房东的标准按 1 万月租金算，租售比也已经超过 21。从增值角度来看，短期内已经没有什么吸引力。但如果考虑教育、环境和资产配置，那么周边两公里内覆盖数家排名前列的公立 K12 学校、八千多平方英尺户外空间和每个月 1 万美元的现金流，这个房子对于一个以移民为目的高净值家庭来说还是一个不错的选择。

     来不及上车的人已经把投资目光移向旧金山北部或者热门区域里的公寓产品。数据公司 CoreLogic 统计，今年 9 月份与去年同期相比，湾区房产销售额下降了 19%，平均售出时间也从 4 月份的 10 天，一路上升到当前的 22 天。高利率抵消了房价的小幅下跌，而低供应则使热门区域维持卖方市场的情况，它们共同造成了湾区房价眼下奇低的可负担性。

     由于川普的税收政策和经济整体向好，高利率成为常态，30 年期固定贷款利率已经达到四年新高的 5.15%。“对于那些一年前，获得 25 美元最高贷款批准的人来说，低供应则由政府鼓励兴建新供应的方式来...他们只能得到 22 万美元...” 分析师表示。低供应的问题，政府正在通过兴建新公寓来解决，短期内来看已经有所作用。

     但考虑到国人对学区等有限资源的偏爱以及喜爱现金交易特点，目前价格高涨的区域也有可能受热捧而继续走出上涨的独立行情。更何况对于经过京沪深房价洗礼的国内买家来说，美国房价还不算是承受不起的痛，房租才是。

     所以，在房价不太离谱，价格上涨明显的情况下，以房养学的投资逻辑是成立的。要担心的反而是如何买房、在哪买房了。

     在川普上台后，针对移民和贸易的政策频频出台，无一不限制着国人出国的机会。与此同时，澳大利亚、新西兰等热门国家也是房价起伏，各有对华人的不满，难说亲民。希腊、葡萄牙和马耳他的黄金签证看似简单粗暴，实则充满了套路，一不留神就人财两空。

     以往只要出国就算成功，只要有钱就能出国的轻松写意已经被各种关于签证政策、资金门槛、投资回报和入学资格的横向对比所取代。国人出海的隐性成本越来越高了。

    

    

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