上海、深圳、香港,暴跌降临!高位接盘人要哭了……
2016/4/8 股票投资论坛

    

     房价一夜降了160万,这位上海房东都快哭了……

     4月份之前,我们看到上海、深圳楼市的新闻是这样的:“上海房东一天涨价70万”,“深圳一个小区价值超过深圳机场”,“上个厕所,房东涨价15万”、“辛苦工作三十年,不如买房能赚钱”……

     在3月下旬,上海和深圳都相继出台房地产调控政策。仅仅两周之后,如今的新闻完全变了:“上海深圳楼市成交降温”、“上海房东一夜降价160万卖房”……

     上海、深圳的房子突然不好卖了

     据羊城晚报昨日(5日)报道,之前火爆的上海楼市在3月下旬的新政(即“沪九条”)出台后降温明显,这首先表现在成交量的大幅下降。3月28日~4月3日当周,上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米,环比前周下跌60.44%;成交均价为32916元人民币/平方米,环比前周下跌3.42%。

     在“沪九条”的影响下,上海已有不少业主先后调低报价。据上海当地媒体报道,在上海碧云板块,一名置换型客户原来挂牌1150万元的别墅,现在愿降价到990万元卖,报价大降160万元,而且还可以谈价格。

     房价比上海涨得还厉害的深圳楼市也发生了明显的变化。“今年春节后,深圳的房子明显不如去年好卖,以前一套房子放出来,很快便能找到买家,而现在却很难。”深圳一大型中介的肖先生称,“去年房子好卖,我的收入也倍增,最好的一个月拿了近10万元的提成,但3月我只能拿底薪,因为一单交易我都没促成。”

     美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为,新政落地后购买力预计将会减少三分之一,半年内将会对深圳房价产生影响。不过,民生证券地产温阳团队则预测认为,至年底深圳房价将下降20%-25%。

     上海房价将跌15%,深圳房价将跌25%?!

     刚刚看到一条爆炸性新闻,民生证券报道:

     根据上海中原、深圳链家的一线数据,限贷政策升级对需求的直接影响在20%-30%之间。我们认为更多的影响还在于购房者整体预期的转变和观望情绪的提升,一些恐慌性需求和投资性需求可能会短期退出市场,而首次置业和改善型需求则有可能暂缓置业计划。

     由于2015年沪深两市成交都明显上涨,我们认为2016年剩余三个季度沪深成交量或同比下跌50%左右。鉴于目前房贷政策宽松,且鼓励正常住房消费的政策并未转向,我们认为沪深此轮房价调整幅度有限。预计至年底上海的房价下降10-15%之间,深圳下降20%-25%。

     一、上海很有可能

     上海的“沪九条”政策,是上海楼市调控史上最严厉的政策,而且还是四个一线城市中最严厉的。政策自发布之日起到现在,效应已显现。

     数据显示,3月28日-4月3日当周,上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米,环比前周下跌60.44%;成交均价为32916元人民币/平方米,环比前周下跌3.42%。按照这种趋势下去,上海年底房价下降10%~15%不成问题。

     另据大洋网报道碧云板块原来挂牌1150万元的别墅,一个晚上下调价格160万,愿以990万元卖出。上海有中介透露,上周末遭遇了近期最冷清的一个周末,来客量有所减少,比前几个周末减少大约40%左右。这里面或许有小长假的原因,但是主要原因还是政策发挥的作用。

    

     图中就可看出,3·25之后,上海房价整体呈现向下趋势。房价下跌是正常现象,符合一切事物的发展规律,一个城市的房价不可能无休止的上涨。

     二、深圳成交量下跌已是趋势,房价存在不确定性

     尽管,深圳新政出台之后,新房成交量明显下跌,从3月31日的181套下降到昨天(4月4日)的13套,且据深圳特区报报道,3月以来深圳二手房成交表现不理想。深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示,3月二手房成交萎缩,成交量相比1月份均下降超过30%。年底成交量下跌50%还是保守估计。

     但是房价却没有出现明显下跌迹象。这和深圳地少人多的特点有直接关系。深圳的面积只有上海的三分之一,发展空间实在有限,而人口却没比上海少多少。尽管3·25新政和二手房评估价上调先后出台,但这一切的目的都只是为了打击趁火打劫的炒房者,稳定房价,但这个因素并不会改变深圳地少人多的现状,而且深圳落户门槛是四个一线城市中最低的,每年新增人口是上海的三倍。房价下跌20%~25%不太可能,除非这种现状能被改变。

     对,这就是我要说的不确定性因素。深圳市政府近期推出一个计划:到2020年,全市将盘活释放建设用地不少于50平方公里,减少不少于2亿平方米的违法建筑面积,基本完成地籍调查和土地登记工作。其中,2016年盘活释放出不少于15平方公里的土地,减少不少于1000万平方米的违法建筑面积。

     不确定性的原因就在于这个计划到底是干打雷不下雨,还是如期执行。

     深圳违法建筑面积有4.2亿平方米,未来五年减少一半也就是2亿平方米在,绝大部分违法建筑在关外。而按照深圳每20平方米建筑面积一个人来计算,4.2亿平米足可以装下深圳现有的人口,2亿平米可以装下1千多万人口。

     按照深圳市政府规划,未来五年平均每年减少4000万平方米违法建筑,怎样减少?拆吗?当然不是。怎样处理本号之前就分析过,左右可能的处理方式就是给这些违法建筑一个合理的身份,让它进入到市场。

     深圳过去15年新增建筑面积才7000万平方米,而现在一年就4000万平方米,这将给深圳楼市尤其是关外周围有这种违法建筑的房子房价重大利空。如若这个真的这样做,深圳均价下跌20%~25%则极有可能。

     二线城市反倒火了

     和上海、深圳楼市不同的是,以苏州、南京为代表的二线城市,楼市却火爆异常。

     安居客数据显示,截至目前,南京二手房均价20123元/平,环比涨幅达2.22%。这已是南京房价连续第14个月上涨。南京3月房市认购量上涨49.65%,成交量上涨61.43%。

     第一财经日报援引克而瑞(CRIC)的数据显示,2015年苏州商品房共成交1268万平方米,和2014年相比大幅上升48%。其中住宅成交1177万平方米,成交金额1549亿元,较2014年分别增长52%和65%,均达到历史峰值。

     今年年初,苏州房价还在加速上涨。至今年2月,苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米,较2015年年初增长了34%。

     房价回暖带动了二线城市居民的购房热情,一些二线城市公积金甚至不够用了!

     据央广网报道,南京住房公积金2015年年度报告显示,去年南京住房公积金个贷比高达104.58%,而个贷率达到85%就处于“警戒”位置;去年南昌住房公积金资金运用率达101%,同比增长28%;同期苏州市公积金资金运用率达99.43%,然而市区则高达117.04%的历史高点;武汉因为“公积金个贷率106.8%,公积金蓄水池中的钱不够用”,干脆将公积金贷款最高额度由60万元下调至50万元。

     国家“围魏救赵”成功了?

     上海和深圳楼市在严厉的调控下慢慢降温,而正需要降库存的二线楼市有了明显的复苏迹象,这其中有无关联?

     对此,华创债券团队的微信公众号“屈庆债券论坛”撰文认为,这正是政府“围魏救赵”策略成功的体现。

     华创债券团队认为,一线加码调控,其他城市继续放松的结果最终可能是更多的需求转向一线周边的二三线城市,反而会加快这些地方的去库存速度。政策上的围魏救赵对全国房地产市场的稳定似乎会起到更好的作用。

     华创债券团队还给出了这次“围魏救赵”的战略逻辑:

     首先,由于前期一线城市房地产市场的反弹,扭转了前期市场对房地产的悲观预期。而老百姓惯有买涨不买跌的习惯,房地产价格的回暖反而会进一步释放老百姓的购房需求。

     其次,一线城市的限购加码,加上中国正在形成的大的城市集群,导致一些在一线城市被限购的需求转向了一线周边的城市。例如上海周边的杭州,北京周边的天津,深圳周边的珠海和东莞等等,在一线限购加码后,房地产市场出现了更为火爆的行情。

     最后,从库存上看,目前中国房地产市场大量的库存集中在二线和三线城市,如果一线挤出的需求能转向这些城市,无疑会对全国的房地产市场的库存消化起到更关键的作用。

     香港,暴跌降临!

     来源:天天说钱(ID:liuxb0929)

     作者:刘晓博

     两个月前,媒体还在为香港土地价格是否真的暴跌打口水仗。今天,一则更有冲击力的消息就破空而来了!

     据《21世纪经济报道》援引戴德梁行的数据,香港一线地段街铺的租金在今年第一季度平均下跌了5%-7%,而铜锣湾区的租金相比2013年高峰水平更暴跌了51%。

     一谈到香港的商铺租金,大家必然会提到罗素街。这条位于铜锣湾地铁站A出口、时代广场门前的小街只有200多米长,但它的身价却让纽约第五大道、巴黎香榭里大道和东京银座汗颜。全球最贵的几间商铺,都分布在这条街道上。

    

     上面这张照片就是罗素街,画面中心的“英皇钟表珠宝”租用的就是全球铺王“罗素街地下59号B1至B3号”(说是地下,其实就是一楼的街铺)。这间商铺的面积是139.35平方米,此前的租金是每月250万港币,大概相当于每平米每月1.5万元人民币!有人计算过,一般零售商铺租金占营业额20%至25%左右,这意味着,要租得起这间铺,每个月的营业额要超千万港元,平均每天的营业额要达到33万港元。

     空置了将近半年后,这间商铺已经换了租户。原来的“英皇钟表珠宝”在租用了12年后离开,根据香港土地注册处资料,这一“铺王”被施华洛世奇租下,租约由2016年1月开始,每月租金达到150万港元,比旧租约租金低了40%。

     你没有看错,这间商铺的身价转眼之间暴跌了40%!

     无独有偶,罗素街8号地下3-5号铺2015年底由香港本地化妆品零售商卓悦取代原有的奢侈名表店卡地亚承租,每月租金则由276万港元骤降至160万元港币,大跌42%。

     上图:红线部分为罗素街。

     前几天我刚刚去过一次罗素街和时代广场,说实话,的确比以前冷清了不少。尤其是时代广场里5楼以上的商铺,基本上门可罗雀。

     戴德梁行的数据还显示,香港四大核心购物区,即铜锣湾、尖沙咀、中环、旺角,今年第一季度的商铺租金环比下跌5%-7%,相比2013年的高位则暴跌了34%-50%。

     商铺在暴跌,那么住宅呢?

     据香港特区政府差饷物业估价署3月31日发布的数据,2月份,香港私人住宅的售价指数报272.8点,与2014年10月份水平相当,环比下跌2.19%,同比下跌6.42%。自2015年10月份以来,香港私人住宅(就是内地的商品住宅)的售价指数已连跌5个月,累计下跌10.88%。

    

     上图:笔者近日拍的一张照片,香港炮台山附近一栋民居的售价和租金,这里距离铜锣湾地铁只有两站地,距离湾仔只有三站地。一套实用面积60来平米的房子售价950万港币,租金2.55万港币,租金回报率为3.2%左右,明显超过北上深。

     日前,长实地产主席李嘉诚公开表示:目前香港的楼市是1996年以来最差的,甚至差过2003年非典时期。

     不过恒基地产主席李兆基就安慰大家:老乡们,别害怕,香港楼价最多跌30%,因为建筑成本不能减少了。

     靠,真没有见过这样安慰人的。不过,这就是香港的“港情”,那里的资产价格从来都是风高浪急。

     是什么造成了香港房价下跌?我想很多人都可以随口说出好几个:1,由于少数香港人的不友好,内地人去香港旅游、购物的热情在下跌;2,香港内部的风波不断,影响了经济;3,全球经济都不景气。

     其实还有两大因素不容忽视:1,港币跟美元挂钩,美元进入加息周期,香港虽然经济不景气,但港币也必须跟随美元进入加息周期,这对于港股和香港的不动产当然是利空。2,香港仍然维持了比较严厉的楼市限购政策,防止内地资产泡沫波及香港。

     对于香港零售业的衰退和商铺价格暴跌,一些内地网友表示很开心,认为这是对“不欢迎内地游客”的一个报应。但他们可能不知道,普通香港人也很开心,他们同样乐观其成。

     过去这些年,随着内地游客涌入,香港零售业进入大牛市,商铺租金翻着跟头上涨。于是,那些为香港人日常生活服务的店铺不断消失,包括很多有历史感、文化特色的小店。这些商铺被业主租给赚内地人钱的钟表店、珠宝店、药店等。此外,高铺租还带来了高物价,这也让香港的普通人感到了压力。

     从某种程度上说,这一波香港楼市的调整是政府有意引导的,目的就是为了缓解香港的社会矛盾,防止香港经济被内地需求异化。而内地对香港的旺盛需求,其本身也是畸形的,一方面来自人民币汇率的高估,另一方面来自市场监管的软弱(比如内地对香港的奶粉需求、疫苗需求)。

     2016,变局中的香港。楼市将继续调整,而股市的机会或将显现。

     现在买房值吗?发改委: 2016房价这样走

     综合自:中国经济网、中国证券报、经济参考报、金羊网、凤凰财经

     国家发展与改革委价格监测中心今天发布报告显示,2016年各地房地产市场刚性需求和改善性需求进一步释放,对于房地产价格上涨形成有力支撑,全年房地产价格将保持明显上涨的态势,涨幅将超过去年。

     但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同,因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势,预计北、上、深为代表的一线城市和部分热点二线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势,但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整。

     热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势,且房价涨幅有扩大的可能;而去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在,但预计降幅将有所减小,部分三四线城市住房价格会出现不同程度的上涨。

     一线城市楼市现退烧信号 有房源一夜跌价160万

     此前一路猛涨的一线城市房价,近期出现的波动。继上海为调控楼市出台最严“沪九条”之后,深圳出台贷款首付比例最低4成,连缴3年个税才能买房等政策;北京相关政府部门亦开始对二手房市场进行专项检查等。受此影响,近日,上述一线城市楼市均出现退烧信号,购房者进入观望状态,楼价大幅下滑,有房源甚至一夜猛跌160万。

     上海:有房源一夜爆跌160万

     在“沪九条”的影响下,上海已有不少业主先后调低报价。如在碧云板块,有一名置换型客户,房子刚定好,本来二手房可以慢慢卖的,结果政策出来后,原来挂牌1150万元的别墅,现在愿降价到990万元卖,而且还可以谈价格。

     上海有中介上周末透露,遭遇了近期最冷清的一个周末,来客量有所减少,比前几个周末减少大约40%左右。

     业内人士分析,大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期。“在10月份为了激活市场成交量,或者部分房企因为资金面的问题,上海楼市势必会出现‘降价’甚至‘大幅降价’以价换量的局面。”民生证券地产温阳团队预测称,至年底上海的房价下降10%—15%之间。

     深圳:购房者进入观望状态

     调控的靴子落地后,深圳楼市看似平静的表面之下,买卖双方的博弈却在加剧。受此影响,业主此前强硬的叫价心态亦开始动摇。数据显示,在刚刚过去的一周,深圳有两成业主下调报价。一手楼方面,上周推售的5个楼盘中,大部分销售率均不太理想,有4个项目销售率低于7成,其中又有2个项目销售率低于5成。

     业内人士认为,新政落地后购买力预计将会减少三分之一,半年内将会对深圳房价产生影响,至少可以稳定住今年的房价。不过,民生证券地产温阳团队则预测认为,至年底深圳房价下降20%—25%。

     北京:下架万套高价房源

     据了解,近日链家官网上出现了大批量价格为每平方米14万多元的学区房,而此前挂出的每平方米动辄数十万的高价房源现已不见踪影。

     北京链家相关负责人表示,他们下架了部分高价房源,其中主要是学区房。这些高价房源给市场造成了不良的氛围,单价高于15万元的房源他们将不再委卖,继续委卖的学区房标价一律不超过15万元。一名地产界人士告诉对外称,近日北京房地产中介纷纷下架了高价房源,总数高达万套。

     广州:交易量火爆 价格平稳

     最新数据显示,3月广州二手住宅网签共计10818宗,环比上涨311.02%,同比亦有288.86%的涨幅,是近5年来单月网签量最高。

     不过,交易量的大涨并没有带来价格的爆涨。一中介公司负责人表示,虽然楼市爆涨的情况下,也有不少非学位房业主加价售房,但其加价幅度通常在3%到5%左右,远远低于此前北、上、深动辄数十万元到上百万元的加价。

     因此,广州与上述三大城市的房价愈拉愈远。不少网友将广州称之为“最理性的城市”。

     由于楼市的未来变化前景仍不明朗,所以很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结。下面带你了解中国楼市未来的10大趋势,看看现在买房时机对不对?

     城市之间房价差距将更大

     政府一直想在城镇化过程中,实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置,发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区,所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。

     过去5年里,中国形成了三大三小6个人口增长中心,“三大”是北京、上海和深圳,以及其周边城市;“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方,其房价将获得人和钱的双重支撑。

     大城市房屋日益资产化

     一线城市,以及10个左右的强二线城市,其中心区的物业将日益资产化,而且投资人将全球化、全国化。中小城市,特别是人口流失城市,房屋将回归居住、办公、商业等原始属性。对于多数中国人来说,房子最令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后,他们的青春将不再受到住房的挤压,这是房地产泡沫带给我们的最大福利。

     户型将机械化

     在大城市中心区,机械化的小户型将崛起。20来平米的小公寓,将演变成一架精密的仪器,通过折叠、打开,创造出丰富的生活场景。开发商,越来越像客机、游轮的生产商。

     逆城市化很难出现

     很多国家在充分城市化之后,会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地,建别墅。未来10到20年,中国很难出现这种局面。因为中国人多,耕地少,土地国家所有。此外,公共资源的不均衡分配,也让去农村居住的人,生活不方便、不安全。

     大城市很难“去中心化”

     欧美绝大多数城市,都出现了去中心化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力,让一个城市拥有多中心成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少,土地国有化。国家正在划定大城市的边界,防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配,所以去中心区难度极大。相反,移动互联网技术的发展,正让交通发生新的变局:如果北京这样的城市,有150万辆出租车和专车,私人就没有必要拥有汽车。这样,城市的交通死结就被打开了,去中心化意义就不大了。

     商铺面临价值重估

     商铺面临的最大问题是,“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代,支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。传统商业旺 区的街铺,可能是最危险的资产,因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难,“三代养一铺”的悲剧随时发生。

     写字楼跟住宅价格将长期倒挂

     在一线城市,一直存在一种现象:同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓),住宅更贵。为什么?原因有三:第一,商业物业基本上没有学位,不能落户口;第二,商业物业土地使用年限短;第三,管理费水电价格高,一般不能通煤气。

     网络时代,在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚,写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室,可能只需要3平米就够用了,但对住宅面积的需求是多多益 善。未来这种现象将持续,投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然,如果你希望现金流充裕,就是要投资好的写字楼。

     房产税会出台,但对市场影响不大

     由于绝大多数城市房地产出现了拐点,为了稳增长,国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源,将来肯定会因地制宜,税率各不相同,减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会最高。整体而言,房产税对房价影响不大。

     计划生育政策将逐步调整,但对楼市影响不大

     全面放开二胎,已经没有任何悬念,只是时间问题。未来,可能还会有更宽松的人口政策。否则,中国在几十年之后,将面临严峻的人口危机(过度老龄化,劳动力不足)。这对楼市构成长期利好,但作用可能没有想象的大,因为生儿育女的成本越来越高,年轻人在生育上的积极性在下降,这也是全世界的趋势。早晚有一天会有地方政府宣布:多生一个孩子,奖励半套房子。

     大城市的房价:涨涨涨

     中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市,密度高,人口高度集中。这种趋势一旦形成,很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活,是不可能的。所以,有人口增量的城市,房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高,所以房价只能不断上涨。

     以美元计价,中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复,甚至下跌。但以人民币计价,房价的大趋势是不断上涨。

     来源:新财富杂志(ID:newfortune)综合自:深圳看房团、羊城晚报、安居客、央广网、第一财经日报、湖北政府网、屈庆债券论坛、天天说钱、中国经济网、中国证券报、经济参考报、金羊网、凤凰财经

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