楼市头顶上的一把悬剑曝光！所有的房东，只不过是个长期租客？！
2016/4/18 股票投资论坛
楼市崩盘的第一张骨牌倒下了
来源：齐俊杰(微信号：qijunjie82)
昨天，有消息说，温州又出大事了。让购房者最头疼的问题终于开始了，温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。
其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限二十年到期。这样的土地在温州还不少，据说在鹿城区内即有600套房子受此影响。那么如果放大到全国，还不知道有多少房子面临同样的问题。不知道您听明白没有，续交土地出让金，是要按土地市价的三分之一出价。而一套房子里面，近乎6-7成都是土地价格。那么算下来你要续交土地费用，不得不再拿出上百万元。
所以，问题一下子变得棘手了，我之前一直说到的问题终于出现了，持有房子不在变得零成本。对于那些囤房的炒房客来说，这层窗户纸一旦被捅破。房价将被计入土地的折旧范畴，购房人一旦开始查看土地证，并按70年开始折旧计算。那么他手上的房子将很难再升值。
有人可能觉得，70年的土地使用权，看起来好遥远。我的房子是90年代后才买的，算下来才不到30年，后面还有40年呢。但您可能算错了。因为土地是否到期不是按照房子的建成年代算的，而是土地出让的时间算的。您的房子土地出让很可能是80年代，那么也就是说可能已经40年了，特别是2000年以后，房价开始持续上涨，有些开发商开始了囤地，从政府那里拍出来一个地块，然后不开发放着，放几年然后倒手一卖就赚了好多钱，很多开发商都这么干，用他们话说这是一个无本的买卖，就是拍下来放着，然后专卖，根本不用开发。买地永远涨，而且比盖房子的收益更大。有些地一放就是10年，甚至时间更长。你看到的是新房，但其实土地指不定放了多少年了。房子的产权是你的，但土地的产权是国家的，到期之后，你一直住着国家不管你，只要你去过户，只要你交易，只要你抵押，只要你继承，对不起先把土地的钱交了，否则告诉你都办不了。
这就是一个残酷的现实，你以为房子是你的，其实你是一个长租客而已。你以为花了2代人的积蓄买了房子，是一笔资产可以子子孙孙传下去，但其实没到70年都要交一次土地出让金，而且还不是按原来的价格缴纳，是要按现在土地的评估价格。也就是说只要房子永远涨价，土地永远涨价，有房子的这帮人差不多都要交当时市价的3成，也就是说你当时买的早，可能一套房子买的时候才20万，但几十年过去了，老房子的位置很多都在市中心已经涨到了300万，你要补交的土地出让金就高达100万。比买房的钱还贵。
但是在深圳也发生过类似的情况，看起来没有温州那么惨，据说一套700多万的房子，续租土地只是多交了几万块钱，那么问题出在哪呢，第一深圳给这套700多万的房子评估价只有一半，第二小区业主只是延期20年，相当于只延期了三分之一。所以悲剧没有发生，不过其实你要还原回来，评估700万，那么就要多交一倍，交满70年，要多交3.5倍，那么几万块钱，一下就涨到了70万。也是房价的十分之一了。
所以，土地出让金该怎么补，取决于地方政府给你的房子估价，他很穷，就会觉得地是唯一收入，会给你的房评估很贵，那么你就要交很多钱，如果他觉得过意不去，也不指着这点钱，就会评估的时候手下留情，你就会省点钱。但钱是怎么都要交的。
还得说个更真相的事情，那就是你想把房子子子孙孙传下去，还是想太多了，按照现在的建屋质量，顶多顶多就只能按照30年折旧，换句话说30年的老房子如果不是因为学区，地段或者其他什么别的福利，很难卖上价了。再有土地出让金这么一闹，估计更多人会注意这个细节。换句话说即使白送给你北京上海核心区的老房子，你都未必住的起。
所以，这是第一张倒下的多米诺骨牌，至少让花了大价钱买房的人感觉到了如鲠在喉。
楼市：最大的悬剑轰然落下!
一、
那么，“温州土地续约事件”是怎样产生的，法律上又是怎样规定的呢？让我们简单回顾一下。
在中国数千年历史上，多数时候都实行的是土地私有制。所以，不动产问题比较简单，如果有纠纷也主要发生在私人之间。1949年之后，土地、房屋的产权全部收归国有、集体所有。于是，产权关系发生了重大变化。
上世纪九十年代开始，国家决定启动商业化的房地产行业，但城镇建设用地国有化的性质没有改变。于是，土地使用权就出现了划拨、出让两种转让方式。政府、军队、公用事业等用地属于划拨，没有使用年限；而居民、企业获得土地的方式为出让，有使用年限。
早期的商品房开发中，在70年年限之内，各地出现了多种处理方式。比如此次温州到期的房子，开发商为了节省成本就选择了20年的土地使用年限。在其他城市，还有30年、40年、50年等多种“版本”的商品房出现。这些房子，将陆续面临土地到期的问题。
2007年3月修订通过，2007年10月起实施的《物权法》，关于房屋和土地有以下规定：
第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
也就是说，房屋的所有权是永远归业主所有的，而房屋下面的土地是国家的，存在使用期限问题。如果是住宅，将获得优先保护，可以自动续期。如果是非住宅，则存在多种可能。
对于“自动续期”，一般的理解是：国家必须给续，不用去办理，只用象征性交费。
但2007年8月通过的《城市房地产管理法》又规定：
第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
于是，同样在2007年公布的两部法律，在条文理解上存在某种冲突。《城市房地产管理法》对于土地到期的规定，显然不是“自动续期”，需要房屋业主提前一年申请，如果不申请的，土地使用权由国家无偿收回。
但问题来了，房屋是不能搬动的。房屋的产权是永远归属私人所有的，国家即便收回了土地使用权又能如何？因此，有法律学者认为，鉴于《物权法》是更基本的法律，其地位明显高于《城市房地产管理法》，所以可以这样理解：
你的房子土地使用权到期之后，如果房屋自用，则不用去办理续期，国家也无法拆除你的房子。这时候，你房屋下的土地就近似于无偿划拨。但如果你要转让、继承，或者抵押，就需要办理土地续期，也就是要缴纳新一轮土地使用费了。
如果选择补交地价，怎么计算呢？对于续期的土地，一般通过基准地价来计算土地出让金，也就是正常的市场价格。如果政府参照附近土地拍卖价格来推算，则一线城市的续约价格可能将远远超过温州的“占房价的三分之一”，弄不好会“占房价的一半以上”。
比如北京市中心一套价值2000万元的房屋土地到期，续约价格如果参照市场价，也许要缴纳1000万的费用。这是非常令人恐怖的事情。它不仅远远超越了大家的预期，也超越了大家的承受能力，成为楼市头顶上的一把悬剑。
二、
据报道，目前温州官方对这一问题的表态是：一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，地方政府突破不了，到目前为止还没有收到很明确的答复；二是在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题；三是对于现在想要续期的市民，我们随时欢迎，并给予优先办理。
也就是说，问题可能存在某种转机。
对此，财经媒体人刘晓博的看法如下：
1、土地所有权、使用权的设定，对于国家来说，说到底无非是一个税收问题。如果国家把产权赋予个人，则可以激活民间创造财富的热情，而国家可以通过税制设计实现持续税收。如果想通了这个问题，不妨先从城市建设用地入手，将房屋下面的土地所有权无偿赠与个人、企业。于是，所谓土地使用权到期问题也就不存在了。国家对所有不动产征收物业税，税率根据政府实际开支调整。
2、若暂时不能实现上述设想，则应该通过国家层面立法方式，尽快对土地使用权续期问题的细节加以明确。否则，在楼市去库存的关键时刻，“温州事件”将严重打击大家的购房热情。
3、应尊重2007年版《物权法》的规定，承认“自动续期”。也就说，如果到期的时候业主不主动申请续约，则国家默认这套房子自用，不强拆，不强征收土地使用费。如果业主希望出售、继承或者抵押，这时候才需要补交地价。
4、对于主动续约的房屋，土地使用费的交费方式尽量多元化，可以按年缴纳，也可以一次性缴纳。对于一次性缴纳的，给予较大折扣。尽量藏富于民，而不是雁过拔毛。
土地使用权到期后续期本身温州并不是首例，至少在青岛、深圳就有不下四个案例。
青岛的案例是黄岛区阿里山小区。
阿里山小区5071户业主的土地使用权期限分别为20年、30年、35年，其中310户业主的房屋土地使用权在2009年6月底就到期了。媒体给这些房子取名“撞限房”。据报道，当时青岛政府提出的续期方案是：1、物权法细则不明，土地期满应有偿续期，出让金需要续交。2、以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%，因为当时黄岛区的地价是1000块，所以100平方米的房子业主要补缴地价6万块。
深圳的案例有三个。
一个南山的金桃园小区。2011年金桃园大厦业主被告知，在土地期满后，深圳政府将无偿收回金桃园大厦地块使用权。随后，金桃园被媒体报道成为：“全国第一家土地使用权到期后将被政府无偿收回的物业”，引发了极大的舆论风波。
后来深圳政府出面澄清：金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期，非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期问题，依照届时执行的法律规定办理。
第二个案例是罗湖的国际商业大厦。国际商业大厦同一幢楼有20、30、40、50年等四种年限不一的房产证，最早的在2001年就已经到期。深圳市在2004年出台《深圳市到期房地产续期若干规定》：土地期满，可按照公告基准地价的35%补缴续期。国际商业大厦得以成功延期。
最近一个案例是福田区长城大厦。今年3月新浪乐居报道，福田上世纪80年代的商品房长城大厦一位业主向政府递交土地延期申请，成功把房屋土地使用年限从原来的50年延长到了70年。这套房屋面积是80.58平方米，补缴金额为44940元，平均每平米补缴了557元。业主后来挂牌710万卖掉此房。按710万房价计算，深圳住宅续期补缴金额大概是房价的万分之五左右。
上述五个案例，青岛、深圳和温州政府至少都认为土地期满续期是有偿的。
此外，凤凰财经还发现，各地政府续期缴费的法律依据都是《城市房地产管理法》，而不是物权法。凤凰财经查找《城市房地产管理法》第21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期……经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”《城市房地产管理法》规定是有偿的。
不同之处仅在于，深圳、青岛续期收费依据是当地的“公告基准地价”，一般不过几百块、上千块，而温州执行的是“市场评估地价”，就是同类型的土地公开出让的价格大概是多少钱，续期费用远超深圳、青岛，因此温州这一事件被认为具有一定风向标意义，如果各地就此效仿，天都要塌下来了!
因此，这一消息被部分媒体解读为，楼市出现重磅利空，所有房东都只是一个长期租户，就不难理解了。
温州政府做法也和人民日报2016年1月份释疑“土地使用年限到期怎么办”所述方法有异。
人民日报当时给出了两个办法：1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。2、根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的，对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。
而物权法没有明确说，《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。没有说是“有偿”还是“无偿”。
这次温州国土资源局土地利用管理处处长张少清给的理由就是这样，他表示，《物权法》只规定了“自动续期”，但该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
众说周知，内地城市土地制度是学习的香港，香港也存在土地期满续期问题。
但凤凰财经发现香港土地期满续期原则是：免费续期、只交年租。香港《基本法》规定，新出让土地的期限一般为50年，土地使用权到期后，没有续期权利的土地经政府同意可再续期50年，无须缴纳一次性地价，每年只需缴纳应课差饷租值3%的年租金即可。
最后给大家支个招，买房一定要看清产权问题：
当土地使用期限到期后，怎么办呢？
来源：齐俊杰(微信号：qijunjie82)、天天说钱(ID：liuxb0929)、凤凰财经、央视新闻
声明：版权属于原作者，本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见，并不代表本平台立场。
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