又一个房地产泡沫破灭了!未来半年,6个真相
2016/5/31 股票投资论坛

    

     2016年春节以来,中国一二线城市的房价就一直处在上涨之中,即使出现了一系列的调控政策,仍没有挡住房价上涨的步伐。中国一二线城市的房价就像“日不落帝国”一样,吸引了一批批的投资者。

     然而,此刻却传出一个地方的房地产市场泡沫破裂了!楼市投资者们怕了吗?

     迈阿密:又一个房地产市场泡沫破灭了

     迈阿密房地产市场泡沫正在破灭,尤其是豪华公寓成为了一颗“定时炸弹”。

     CraneSpotters.com数据显示,今年1月-4月,迈阿密公寓的成交量较去年同期下滑了25%,而同时,每平方英尺均价下跌了6%。以目前的销售速度,要消化掉迈阿密市区3397套待售公寓需要29个月的时间。下图来自彭博:

    

     据房地产数据提供商Reis Inc.,迈阿密市中心的公寓空置率一季度上涨了11.8%,较两年前翻了一倍。

     而导致迈阿密房地产泡沫破裂的主要原因是由于美元持续走强,南美投资者(特别是巴西投资者)的购买力受到侵蚀,他们不得不选择抛售新建公寓,导致迈阿密的公寓库存增加。

     彭博援引佛罗里达一名房产咨询顾问称,现在的问题就是投资者不再购买房产,他们是要寻求出售房产。

     甚至一些亿万富翁也在抛售他们的房产。资管公司阿波罗全球管理的创始人Leon Black,对冲基金经理Ken Griffin,Saks Inc.前CEO Stephen Sadove在迈阿密都有房产在市场上出售。Sadove甚至将其一处房产的开价降低了近11%。

     那中国的楼市会步上后尘吗?

     对于迈阿密房地产市场泡沫的破裂,投资者们或许会担忧:2016年以来,中国一二线城市也暴涨了不少,那中国楼市会像迈阿密一样暴跌吗?

     事实上,迈阿密楼市暴跌主要由两大情况同时存在才会发生:一是许多外国投资者在当地买房;二是本国货币大幅升值。下图显示,过去两年,美元对巴西雷亚尔大幅升值:

    

     而中国目前的情况:首先是楼市投资者,多为国内投资者,即使人民币大涨,也不会出现楼市大幅抛售的情况;更何况,目前人民币正在处于贬值通道中。单从这两点出发,中国就不会步上迈阿密的后尘。

     那从其他方面来分析,中国楼市会大跌吗?

     李迅雷:中国房价不会暴跌的真实原因

     目前,房价持续上涨的背后因素,已经从过去的人口现象,转为货币现象,货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。

     而当前,货币总量过剩是中国经济的一个显著特色。今后,只要不出现意外事件,货币政策的适度宽松的格局不会变化,房价高位盘整的可能性较大。

     此外,房价降不下来还有一个原因是“隐形刚兑”在抬高价格。刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域,房地产市场也存在“隐形刚兑”现象。楼市最大的“隐形刚兑”是来自政府部门对房地产行业的支持。比如,2010年就推出房产税的试点,迄今仍未实施。今年年初,为了推动房地产去库存,还降低了首套房的首付比例。

     为何政府一定要支持房地产业的发展呢?这是因为,房地产投资能够带动的行业最多,如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等,可以带来可观的现金流回报。

     有统计数据显示,中国购房者采取银行借贷方式购房的,只占所有购房者的18%,远低于发达国家水平,而且,中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右,这也是非常低的。因此,在居民杠杆率水平较低的情况下,鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆,且这是有空间的,不过,前提是房价不能出现大跌。

     “隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险,使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑,但就目前体制而言,似乎并不支持打破刚兑,更何况在稳增长的既定目标下,必须维持宽松的货币政策以支持低利率,同时财政政策也必然是积极的。

     总之,短期内看不到导致房价下跌的因素,今明两年估计总体不会下跌。今后,估计管制的力度和范围都会增加,以避免由于经济结构失衡导致的风险。管制导致价格扭曲,这是符合逻辑的,同时,管制也能维持扭曲的价格。但是再多的管制其效果也是挂一漏万,房价的下跌就难以避免。

     刘晓博:只需一招,楼市立即崩溃?

     关于楼市泡沫的争论,最迟从1988年就开始了,当时的报纸就讨论房价过高和下跌风险问题。当时北京上海的商品房房价,不过2000元一平方米。

    

     到2016年,关于中国楼市泡沫的争论已经持续了将近30年,但楼市没有崩溃,房价依然高歌猛进。所有曾经唱空楼市的经济学家,无不落荒而逃;很多人在坚持看空楼市多年之后,已经没有脸出来混了。比如……,算了不说了,做人要厚道,人艰不拆呀。

    

     其实,想让中国楼市崩溃非常简单,一件事就够了。而且这件事不是战争、自然灾害、瘟疫等不可抗力。

     这就是:让人民币自由兑换。

     自由兑换的含义非常简单,取消外汇管制,企业和个人可以自由兑换外币,资本可以自由进出中国(洗钱的除外)。

     由于人民币汇率被显著高估,人民币计价的资产(A股、中国境内的房产等)更是贵的离谱,所以如果人民币可以自由兑换,很多人会卖了国内的房子到国外购房。

     想想看,北、上、深好一点位置的的90平米的普通住宅,现在售价为100万美元,这个价格可以在美国中部的大城市买5套左右的花园别墅,即便是到房价昂贵的旧金山,也可以买到过得去的别墅。

     正因为如此,虽然外汇管制存在,仍然有大量中国投资成功“出逃”,进入欧美澳等地的楼市。

     美国罗森咨询集团和亚洲协会一项报告显示,过去几年里(2010年到2015年)中国人在美国房地产市场的投资已经超过3000亿美元。其实,中国人在美国房地产市场投资最大的还不是现房,而是“住房抵押贷款支持证券”。统计显示,2010年到2015年中国人在美国购买了1100亿美元的房子、土地、商业地产,但买了2080亿美元的“住房抵押贷款支持证券”。所以,投资、避险的特征非常显著。

     当然,如果人民币自由兑换,人民币对美元会快速贬值。因为市场不会允许北上深的一个蜗居,一直有机会兑换美国中部大城市的5栋花园别墅。

     话说回来,中国也不会允许人民币自由兑换,至少10年内没有戏。

     那么,中国资产价格的泡沫最终将如何解决?办法只有两个:

     要么通过深化改革,激活全社会的创造力,创造更多的财富,填充这个泡沫;

     要么通过汇率剧烈贬值,调整中外资产价格的比率。当然,以中国目前的体制,靠关着门来维持这个泡沫,仍然可以维持一些年。

     除了人民币自由兑换,还有什么方法或者指标可以判断楼市会不会崩溃?

     1、只要“广义货币M2增速”比“GDP增速”快,大城市的房价就会继续上涨

     广义货币M2增速,可以被看做是央行印钞的速度;GDP增速,是财富增长速度。两者的差距,可以粗略地看做人民币现金的贬值速度,或者是真实通胀率。自改革开放以来,中国的M2增速一直是GDP增速两倍以上,个别年份达到3到4倍。两者差距越大,楼市上涨越有动力。

     比如这波房地产牛市启动之前(2015年4月或者5月),M2增速只比GDP增速快大约4个百分点。但到了2016年1月份,差距超过了7个百分点。现在,央行又开始踩刹车,两者差距在收窄。但从以往的历史看,当M2增速低于GDP增速的1.5倍时,钱荒就会发生。也就是说,现行体制下,货币超发是常态。

     2、只要强调国有经济的主体地位,房价就不可能大跌

     在这种背景下,中国的投资主体将继续是地方政府和国有企业,这其实就是过去10多年的一个常态。而最近的新闻报道说,大量的数据统计证明,地王多是国企、上市公司制造的。

     地方政府和国企最熟悉的投资领域就是大基建和房地产,以及为房地产服务的钢铁,为钢铁服务的煤炭等等。这个链条往往产生过剩产能,最终倒逼M2增速快过GDP增速。

     3、只要股市没有搞出真正的注册制,房地产就依然安全

     注册制的实质,就是把企业上市的权利交给企业和市场,把股市波动的权利交给市场。到那时,企业上市将变得非常容易,中国将真正进入“印股票的时代”,金融市场会急剧扩大,成为新的资金池。当然,前提是真正实现法治社会。到了那个时候,金融市场的信用就会大大增加,躲在房地产里的钱才敢出来,高昂的房价才能逐步下降。

     事实上,目前中国大城市房价高的一个重要原因是:中国缺乏安全的、可以长期抗通胀的资产。股市、债市、期市都不是,里面有太多的内幕,太多的行政干预。

     最后想说的是,每一次经济危机都是中国房价的一次上涨机遇,因为每当这时候就会提高货币供应量。当然这是从人民币计价模式下做出的结论,美元模式下是很难持续的。我曾经分析过改革开放以来四轮经济下滑的情况,在这里就不赘述了。

     探戈:未来半年,关于房价的6个真相

     一二线城市地价记录频繁被刷新,10万+豪宅项目频繁上演。未来6个月,全国房价至少会出现以下六种情况:

     1、深圳房价开始下跌

     深圳在实施限购后,有效需求出现断崖式萎缩,而深圳正在加大土地供应,而深圳房价处于高位,拿地成本高昂,开发商为了加快资金流转,会选择以利润换销量,他们心里清楚,现在拿的土地需要尽快开展预售,等到房价见顶那天,谁就当了接盘侠了。

     2、南京房价不容乐观

     南京在5月13日高价拍地了,有房族们会更加兴奋,在他们看来,房价还会继续上涨,手中的房子会加快增值。但实际上,二线城市的暴涨早已引起监管层面的注意,南京可能出台收紧信贷的新政。

     3 、四线城市量价齐跌

     在众多的小县城里,房子会更加难卖,即使开发商愿意降价,但购房者们仍不为所动。因为这些小县城里的市民们基本人手一套房,而这些城市的房子也不具备投资价值,只有新市民们才能带来新的购房需求。想让农民买房可没那么简单,他们可是走一步看三步的主!

     4、收缩信贷招致一大批购房者被套牢

     4月份金融机构新增信贷额度已经减少,且有进一步萎缩的趋势。这意味着高房价在未来6个月内会得不到足够的信贷支持,深圳、上海等一批在高位接盘的购房者会面临被套牢的风险。

     5、二手房交易量大幅萎缩

     随着信贷的收紧,占据房地产交易大头的二手房市场交易量会大幅萎缩,这主要是因为购房者对房价产生了下跌的预期,选择观望。而持有房产的人也会选择惜售,他们很清楚,房地产总是涨多跌少。

     6、业主即使亏损也不愿意卖房

     以往的经验来看,房价下跌到一定程度就会出现央行放水现象。他们很清楚,房价是维持经济增长的重要引擎,迟早还是会涨上去的,而且还会涨得更猛。基于这种心理,手中有房的人会选择惜售。

     综合自中金在线(cnfol-com)、华尔街见闻、lixunlei(ID:lixunlei0722)、楼市风云录、楼市参考(house0929)

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