细思恐极！房价越跌，你可能越买不起房了！
2017/4/27 股票投资论坛
来源：蜜财富
最近，马云发表了一场演讲，其中提了这么一句，“8年后中国最便宜的东西有可能就是房子。”
而最近，一向坚挺的楼市，的确也出现了松动的迹象。
比如北京。
据北京市住建委的网签数据显示：4月上半月(4月1日-4月15日)，北京市二手房共网签8096套，比3月下半月下降51.4%，同比2016年4月上半月降37.4%。
朋友们纷纷暗爽、鼓掌庆祝，不少朋友还在期待房价新一轮的下跌，每平跌个几百几千的，最好来个腰斩!
然而蜜姐想说，马云说房子便宜，那是相对人均收入来说的，眼下互联网是最赚钱的行业之一，马云能保证阿里的小弟们月薪够高、碾压通胀；而且马云是搞实体经济的，所以人家一向是地产的唱空派。
所以马云说这话，一是有底气，二是有立场，他说这话没错，如果你听了他的话，现在就把房子卖了，或者期待房价会出现暴跌的情况，想要抄底，那你就是大错特错了。
房价大跌了，你以为你真的就买得起房了吗？
比如我们最熟悉的香港。
历史上，香港有三轮房价崩盘，曾暴跌七成，但港人反而买不起房了。
01
很多人分析房价崩盘，都是根据崩盘之前的种种迹象来判断崩盘发生的可能；却很少关注到，房价崩盘之后，发生了些什么。
第一轮是在1982年，一部分港人离开香港后大量抛售房产，到了年底，香港楼价同比下跌60%，1983年面临崩盘。我们熟知的“英皇”老板杨受成也在此时破产。
第二轮是在1994和1995年，香港房价平均下跌约3成，甚至出现了腰斩的情况。
第三轮是在1997年，一年间香港房价下跌了一半，1999年短暂反弹后，再连续下跌3年之久，直到2003年8月份。本轮崩盘，足足下有6年之久。
那么现在港人的居住情况如何呢？
目前在香港，人均居住面积只有13.9平方米；而不少低收入人士所住的?房，更是只有5.7平方米。
香港房价暴跌之后，住这种狭窄到连转身都难的公屋租?房的民众反而越来越多了。
目前，香港有60%的香港人买不起商品房。45%的市民居住在公屋里， 15%的买了自主性房屋。
那么，很多朋友就很奇怪了，香港经历了三次暴跌，最后一次可是足足有六年之久，这么长的时间，港人明明有充足的时间准备买房的，为什么会发生这样的情况呢？
02
首先是国人“买涨不买跌”的心理。
很多人面对下跌的时候，都是这么想的，手里就这么点儿钱，自然是买的越便宜越好，总觉得房价会继续下降，于是就继续等；一直等到房价又涨起来了，才觉得后悔，但是还是要等，希望再等到房价再降下来的那一天。尽管反复几次，却仍不长教训。
别说房子是这样，许多股民不就这样被套死的吗？
除了心理因素外，更深层次的，恐怕是房价的大跌，所反映的经济全面萎缩与国家的整体倒退。
在这种情况下，银行必然会收紧自身的钱袋子。
为了降低自身风险和坏账的发生，对贷款会把控的相当严格，要么提利率，要么提首付比。
因此，到时候首付就可能掏空你的家底，甚至还要大举借债，每月还有负担更高的房贷，到时候你愿意买吗？
即使你愿意买，你也未必买得起。
整体经济不好，所有公司都会收益不佳甚至亏损，裁员降薪是必然发生的事情。到时候工资少了，工作没了，你养不养活得起自己还不好说呢，还要考虑买房？
更何况，在城市发展呈现踏步不前甚至倒退，看不到任何的投资潜力和发展前景的情况下，大家争着抛盘都来不及，还会想着再上车吗？
所以，房子并不是跌了你就会买，尤其真的等到崩盘的那一天，你只会庆幸自己没有买房，而不是急着去买房!
03
4月21日，在银监会一季度经济金融形势分析会上，郭树清提到了房地产贷款领域的三个风险。
一是大量放贷的银行。
房地产相关贷款(含以房地产作为抵押、担保)的占比已经超过了(总贷款)的三分之一，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%，潜在风险比较大。
二是激增的高杠杆住房贷款居民。
要警惕高杠杆住房贷款人数上升的趋势；高杠杆购房者比例上升，还贷压力明显加重。
截至2016年末，银行业贷款价值比(LTV，指贷款金额和抵押品价值的比例)超过70。%的个人住房贷款，占比已经达到9.7%，这一指标较同比增加了6.7个百分点。
三是高杠杆、高价供地的房地产企业。
从房产开发贷款看，随着融资环境趋紧，前期高杠杆、高价供地的房地产企业资金链断裂风险较高。
郭主席为什么要强调这三个群体？
因为一旦房价下跌，首当其冲危险的就是他们；而一旦房价暴跌，这些人必然会第一个死在沙滩上，然后就是整个经济的熄火与国家的衰落。
前面提到了香港，现在我们来看看日本。
1991年，东京房价3个月暴跌65%。一夜之前，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中涌现。
房价暴跌之前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务，房价暴跌后，后他们不得不借高利贷偿还银行，以新债换旧债，余生在还债中度过。
企业纷纷破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家。日本迎来空前的就业压力，无数人面临失业，为数不多的工作也是工资很低、工作时间很长。
日元也开始暴跌，在1991年日元兑美元跌幅甚至超过了30%，开始了长达20年之久的贬值，现在也没缓过劲来。
而且，中国的情况，可能比日本还要危险!
当年日本楼市泡沫虽然破裂、经济虽然停滞，但至少还有足够的资本在支撑，而我们的泡沫要是破裂了，连支撑的资本都没有!
1990年，日本的人均GDP已经达到了25000美元，比美国还要高。27年后的今天，我们即使是北上深的人均GDP还不到2万美元。
04
现在，你理解郭主席的深意了吗？
政府是不希望房价大涨的，但是更不希望房价大跌，一来还得指望土地财政挣钱，二来房价暴跌引发的后果是我们承受不起的。
民众也是不希望房价大跌的，尤其是手上有房的人，别看现在大家都在摇旗呐喊要政府降房价，房价真的跌了，又该有大量的人跑出来让政府救市了。
当年的香港不就是前车之鉴么？
董建华为了降低房价，推出“八万五建屋计划”。 巨大的供应量让香港房价不断下跌。
一时间，香港可谓是民怨沸腾，甚至爆发了50W人的大游行，直指董建华是“制造了负资产阶级”的恶人。
因此，本轮调控的终极目标绝对不是降房价，而是为了稳房价!我国房地产这个大泡沫，是万万不能让它破的。
那么泡沫这么大，又不想让它破，该怎么办呢？
锁死流动性。
之前一系列的调控大招，包括推出限售、满2年或3年后才能交易等，就是为了关门打狗，降低市场流动性，让人们手中的房子在短期内难以出手。
而现在，国家的种种防风险警示，以及郭主席透露的弦外之音，就是要提高门槛，以控制银行房贷的发放、收紧优惠利率等方式，来抬高买房的成本，从而减少房屋的成交量。
这就好比建了一座围城，里面的人别想出来，外面的人也别想进去。
而一旦城墙出了什么纰漏，比如说一线城市房价下跌的有点厉害了，政府一定会马上出手补救。
05
所以，对于想投资的人，蜜姐劝你现在还是谨慎一些吧。
别说现在买房的成本越来越高、资格也越来越难拿；就算你买了房，即使房价上涨也跟你没关系，因为你卖不出去。
你自己不住，租房也拿不到高价，收的房租还比不上每月还的贷款呢，你说这是哪门子的投资？
而刚需的人，蜜姐觉得未来有一段时间内你可以从容地选房看房，等到价位回调合适了，就可以出手买房了，当然前提你得有购房资格。
千万别抱着等房价大跌再抄底的心态了，记住你买房子是为了自住不是赚钱，幸福感比什么都重要。
其实，任何年代的人都会觉得房价太高、期待房价下跌，看看这张1988的报纸。
三十年前，房价猛涨，百姓望楼兴叹。到现在，还是房价猛涨，百姓依旧望楼兴叹。
正所谓是铁打的楼盘、流水的民众!
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