变天了，好害怕 抢房大战又开始了
2017/5/2 股票投资论坛

    

    

     作者：叶檀

     来源：叶檀财经(ID：tancaijing)

     抢房，抢房。

     五一假期，笔者到盐城、太仓，抢房潮让人目瞪口呆。几十号人抢一套房不稀奇，几百号人抢一套房也不少见。现在已经不是日光盘，而是秒光盘，一般人递条子根本不管用。

     其他城市也是如此，通过调查亲戚、同事以及新闻信息，杭州滨江买不到房，湛江在抢房，南宁4月30号龙光楼盘抢房，4月29日，荥阳在假期开盘的多个楼盘被一抢而空，不少购房者裹着被子连夜排队。土地同样稀缺，有个朋友说，有114家开发商抢苏州的一块地，盛况前所未有。

     抢房潮起，主要是因为以下三个原因。

     01

     房价被强行抑制，给予购房者明确的回报。

    

     我在一个城市的中环，周边的二手房交易价已经到了2万以上，开发商新购土地楼面价已经到了1.3万左右，周边新开楼盘价格被硬性压制在了1.6万左右，开发商自己也说，买此盘必涨，关键是能不能买到。

     现在地方政府抑制价格，相当于地方政府把开发商的部分利润强行让度给了购房者，让购房者得到了一部分几乎无风险的收益，有如此好事，购房者当然有多少买多少。

     价格被强行抑制，利润和收益却不会凭空消失，只不过是这部分收益归谁所有而已，以前收益主要由是地方政府与开发商所有，现在部分厚粥被投资者抢到，自然是甘之如饴。

     房价上涨，投资者抢购，房价不涨，投资者还是抢购，不是房价不管用，而是目前的房价平稳是假像，房地产的实际利润并没有降低，只不过人为控制房价，让大家抢房分享收益。

     让房地产回报真实下降，房地产市场才能稳定，去杠杆和降货币是惟二的办法。

     02

     房地产市场热闹，说明货币购买力下降是共同预期，也说明目前的货币供应远远超过实体经济需求，货币被挤入投资市场。

    

     2016年之前，民间投资增速一直高于全社会固投增速。进入2016 年以来后，民间投资失速下滑，显著低于全社会固投增速，当年6月民间投资当月同比增速下滑至-0.01%。

     今年一季度民间投资增速回升，与基建的上升有密切关系。根据任泽平的研报，民间投资在制造业和房地产领域分别占81%和71%。

     由于经济转型，资金进入两大类市场，基建与高端制造业，民间投资的门槛上升，或者有大量资金，或者有技术优势，而绝大部分投资者不具备资金、技术、人才优势，这些资金离开实体经济后，转战投资市场。

     目前广义货币M2确实处于下降周期。2016年1月开始进入收缩周期，大当月新增信贷2.54万亿，M2年增速为14%，到了2017年3月，M2年增速已降至10.6%，分別比2017年2月和2016年3月下降0.5%和2.8%，处于历史低位。

     既然货币已经进入收缩周期，房地产为什么还这么热闹？问题是，我们的基数太高，即使每年增速降到最低的11%，七年之后也会翻番到310万亿。也就是说，到那时，货币购买力还会大幅下降。当货币贬值成为大众预期之后，优质资产争夺战也就随之展开。

     03

     到目前为止，没有一种投资品具有房地产的吸引力，房地产是投资市场最有魅力的妖精。

    

     期货市场等不是普通人进得去的，股票市场作为实体企业融资平台的性质越发明显，处于震荡周期，对于大多数人来说，房地产成为够得着、享受得到的投资品种。

     当资金从实体、从银行非标产品被挤出后，房地产也就更加金光灿灿。

     我非常担心，越来越多的民间财富被绑定在房地产市场上，房地产与地方财政血肉相联，未来剥离会更加痛苦。

     房地产狂欢总有结束的一天，财富总有通过房产税、遗产税解构的一天，越是疯狂的时候，高中低风险资产配置越是重要，诸位切记，在抢房的同时，切毋把资产配置抛诸脑后。

     延伸阅读：32个城市调控又如何 请注意我们的判断 房地产上有顶下有底 区间波动是王道

     截止到3月29日，今年累计32个城市出台调控政策。

     调控的范围，主要位于环渤海、长江中游、长三角经济圈等地，也蔓延到了江西赣州等中小城市。

     调控的手法，包括提高隐性税收。如厦门发布新政，你要买180平米以下的“非豪宅”，对不起，请连续缴纳3年以上个税，或者缴纳社保。

     当地欢迎有钱的能买得起超级大房子的外地人，对连三年社保都缴不上的无业、中低收入群体关上了大门。话说回来，哪个城市不是这样“嫌贫爱富”呢？户口、户照都是抵挡中产以下群体的。

     另一个调控手法就是去杠杆，你买二套房，可以啊，认房又认贷，首付七成买房呗。如此一来，中国房地产根基被夯实，如果多数人买房首付七成，房地产即使跌到七成以下，也有人捏着一把房子不出手。

     最后两种办法是禁止交易，买房两年不准交易，相当于股市里的不准短线交易。提高假离婚风险，北京离婚一年之内买房按二套房处理。

     最后这两种办法，是增加投机者的风险的。买房两年不能交易，利用杠杆的短期投机者风险就大了，谁知道两年之后市场怎么样？

    

     北京离婚买房的人面临双重风险，要获得优惠信贷，就不得不离婚一年以上。投资品最大的对手就是时间，一年的时间，保不齐政策会变，保不齐房价大跌，保不齐弄假成真，说不定央行取消优惠、连续加息。我能想到的最愚蠢的事，就是和你离婚买房。

     接下来，房价将进入稳定期，上有顶下有底，跟股市一个样。政策收紧，并不等于房价下跌，未来两年房地产市场依然保持稳定。

     第一个原因，资源仍然集中在热门城市，三大城市群中的热门城市是安全垫最厚的城市。资源集中、经济领先、财富聚集不变，炒房的热土也不会变。

     以北京学区房为例，为遏制疯狂的学区房炒作，今年北京幼升小将继续扩大多校划片，并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位。买学区房的人很害怕，没有优秀教育资源加持，一夜之间，某些学区房就会恢复大杂院老旧平房的真身。

     但优质教育资源极端匮乏，名校在京外办分校的做法被叫停，两三年内还将在城六区新增25所优质校。北京城区的教育资源增加，托起了北京的整体房价。

     房价稳定是给已经脑羞成怒的政策制订部门一个面子，房价不稳，政策不停。但热门城市的资源溢价，长期来看足以对冲紧缩的政策。

    

     其次，目前房地产是千城千策，防止热的过热，冷的过冷，总体数据保持稳定。

     热门城市收紧房贷的同时，库存量高的三四线城市反而会放宽。官媒《经济参考报》3月29日发文指出，对于部分房价上涨较快的热点城市，整体上应严格控制贷款总量，主动上调贷款利率，适当收紧贷款条件，并提高贷款首付比例。

     而对多数三四线城市而言，房地产市场库存量居高不下，去库存压力仍然较大。商业银行应在风险可控的前提下，合理发挥住房信贷的杠杆作用，继续加大对居民合理购房的支持力度。我国城镇化还将持续较长时间，中小城市和城镇居民还有较强的购房需求未得到有效满足。

     估计库存消化量在一年以上的城市，房贷政策收得再紧也有限。

     最后也是最关键的是，货币政策再稳健，奈何基数太大，负债过高，购房投资是应对货币不值钱的无奈之举。

     货币主导者发出了警告，在3月海南博鳌论坛上，央行行长周小川明确表示，经过多年的量化宽松后，我们已经到达了这次周期的尾部，货币政策不再是宽松的了。

     比美联储更激进，中国央行今年已经两次隐性加息了，只不过大多数人并不当回事。我要收紧货币了——嘿嘿，你收你的币，我买我的房。

     根本原因是货币基数太大，即使以11%的增速，7年后广义货币翻番也将达到310万亿左右。如果现在吃个普通盒饭得要20块钱，辉山乳业一家企业就有百亿借款无法偿还，未来农村土地变成资产还得释放几十万亿人民币，怎么让人相信房价会跌？

    

     我早说过，最好的情况就是房地产价格稳定。货币购买力下降、民间存款增加，房价总体涨幅低于民间财富涨幅，就相当于下跌。通过几十年的时间，给房地产为座火山盖上盖子，以免有朝一日喷发玉日俱焚。

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