刚刚，上海传来大消息！“一价清”可能断了所有人的后路！
2017/7/24 股票投资论坛
7月4日，上海市宣布的两块“只租不售”土地，今天正式成交!
据上观新闻报道，今天(7月24日)下午14:00，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。
两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。而竞得两幅地块的，均为国有企业。
这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动。
根据上观新闻的报道，两块土地的最后拍卖的楼面价分别为：张江地块方面，成交楼面单价为5569元/平方米；嘉定地块方面：成交楼面单价为5950元/平方米。
6000元的楼面价，最终开发商的成本是多少呢？
据“暴财经”分析，新的只租不售模式下，房屋成本应该是： 土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(具体会有减少，姑且算作10%)。
把楼面价6000代入新的房屋成本公式，那么会得到成本大概是12000。
租金回报率多少？
目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的大概需要4100。
这么计算，开发商通过房租收回成本只需要：21年!年化率收益率大概是4.5%左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。
所以，之前市场对开发商只通过租金收入难以盈利的担忧，如今看来大概是多虑了。
上海正式宣布：“一价清”!断了所有人的后路
近日，继广州、佛山先后出台租赁新政后，上海又出台“一价清”政策。至此，炒房客、开发商这些人的后路或被斩断。
上海住建委在其官方网站，公布一份与上海物价局联合签署，名为“关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知”的文件，对房地产销售提出了如下要求：
1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候，应该严格按照备案价销售，不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用；
2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。
3、房价、车位价格都需要向政府备案，定价不合理的，政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价，也需要政府部门同意。
4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”，要在销售现场明码标价(包括价格，以及价格有效期)、公示价格承诺书。
5、违反规定的开发商，一经查实，暂停网签资格，情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质，并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的，移交司法机关处理。
6、本通知自发布之日起执行。
这是啥意思？其实很简单，进一步堵塞漏洞，加强调控。不仅不给开发商留后路，也不给政府自己留后路。
最近一段时间楼市调控不断收紧,在媒体上，我们看到了一线城市和部分强二线城市房价下降的消息。但对于这些消息，很多购房者不服气，认为是假的。
为什么会出现这种情况？原因很简单：开发商把价格分解了。比如某个楼盘，2016年10月销售的一期，当时每平米均价2万元。现在到了2017年7月，开发商宣布仍然2万元销售第二期。看起来，房价没有涨。
但是，开发商说了，第二期房子带装修，你需要在购房时单独支付装修费，每平米是7000元。但事实上，装修成本只有每平米2500元，这多出来的每平米4500元，就是隐含的房价上涨。
还有开发商捆绑销售车位，每个车位要你60万、100万的，其实也是变相涨价。或者赤裸裸地通过中间人，向你每套房子要数十万、上百万的茶水费什么的。
对于开发商的这种玩法，很多地方的主管部门心知肚明。但他们乐观其成，因为这样可以不影响开发商的销售积极性，购房者也可以及时买到新房，给地方政府带来巨额税收。
但问题是，房价并没有真正被控制住，而是暗中不断上涨。这样玩，只能让地方政府失信于老百姓，而且产生一系列腐败现象。
说实话，在2017年以来的房地产调控中，北京、上海的确起到了开路先锋的作用，这两个城市都出台了真招、实招来调控房子。比如北京对学位房、商办物业的打压，力度非常大。
限价之后，上海率先恢复了新房销售中的抽签方式，并由公证处见证。这次出台“一价清”虽然不是第一家(此前重庆、西安等地有类似措施)，但仍然堪称力度空前。
敢不敢出台“一价清”，已经成为地方政府是不是真心调控房价的试金石。因为“一价清”不仅断了开发商的后路，也断了地方政府在调控中“暗中放水”的后路。
任大炮最新发言:房价还要涨
2017年7月21--24日，博鳌?21世纪房地产论坛第17届年会论坛在海南三亚理文索菲特度假酒店举行。
任志强在讲话中，不断的抛出：你们会认为房价会上涨吗？或者说房价会下跌吗？房价有可能在地价高涨的情况迅速下降或者出现崩盘或者泡沫等等情况吗？为什么很多大城市仍然出现摇号的政策呢？等问题，并进行回答。
任志强部分精彩观点速览——
01、严监管、强调控下 房价是否会降——
任志强认为，不会。
任志强表示，影响房地产市场的主要因素是：国家基本制度、宏观经济政策、微观经济政策、市场中的供求关系。
就国家基本制度而言，我国的土地制度不会发生变化，在国家分配土地资源的情况不会发生变化的前提下，中国房地产市场不可能会发生根本性变化。
其次，在很多城市，住房已经成为落户的基本条件，要想获取城市的优质资源，就必须要获得城市的房子。
第三，二季度公布的土地价格显示，地价一直呈现出持续上涨态势，很多城市，在严调控下只控制房价，但从未采取任何措施来控制地价。这种情况一定会影响到住房。从土地供给情况看，地价已经成为推动房价继续上涨的必要条件。
“在地价不断飙升的前提下，房价有可能会在地价高涨的情况下，出现迅速下降，崩盘或者泡沫的情况吗？”
02、为什么中国炒房现象严重——
在缺少房地产基金的市场环境中，只有付得起首付和支付的起利息的人才能分享到房地产红利，假如中国的房地产基金能够获得较好的发展，也就不会造成了现在巨大的投资市场。
03、租赁市场能否顺利崛起——
如果没有社会化的住房租赁，高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的，德国允许大家私人买房，但有政策支持让你把房子交给住房合租社，用于出租的时候是免税的，所以他会有较高的收益。
如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品，那么这个租赁市场还是有一定困难。历史上，我们十几年的租赁市场，但是并没有真正解决问题。
04、谈房企负债——
2017年1-5月，108家房企新增融资579.69亿元，增速降低45.3%，其中银行贷款降低29.6%，票据债券降低49% 。
而值得注意的是，2015年—2016年新增有息债务8520亿元， 2010年—2014年5年内的新增有息债务8200亿元。
这意味着，房企很快要进入还贷高峰期，明年大概有3300多亿的债务，后年4470多亿，今明后三年大约有1万多亿的到期债务，这也和信贷控制有直接关系，未来影响会很大。
05、调控何时会放松——
只有当房地产市场发生快速下滑或者是实体经济发生巨大波动的时候，当前的调控政策可能会出现放松。
“今年1月6月份房地产相关的税费增长很快，契税增长18.5%，土地增值税增加了23.9%，高于其他税费两倍多，所以，如果出现经济下滑的情况，特别是由于资金紧张导致这种情况的出现，那才有可能对房地产的政策提出调整。”
06、谈房地产未来——
任志强表示，从目前的情况看，今年房地产市场的销售。从面积到金额，都将创历史新高。
有谁可以说，当房地产再创历史新高的时候，这是不好的市场吗？有谁能认为，我们的黄金时代已经过去了，为什么我们的销售在持续增长呢？
从总的市场情况看，我不认为今年会有大的问题，而可能产生的问题，则是国家政策、宏观政策和微观政策会导致某些企业的现金流在融资条件受限的情况下，出现其他的问题。
钟伟隔空怼：你的观点是危险的
“大家对于任志强的一些观点要谨慎看待，”北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，地价并不是影响房价涨跌的决定性因素，就像股票市场一样，在6000点买入的会被套牢，在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。
对于房企现金流问题，钟伟认为，任志强说房企万亿负债会出现现金流问题也是危险的。虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰，但房企的现金流问题不太大，因为2016年是个好年景，房企的销售额大概为12万亿。
钟伟还怼道，任志强以前说“在有生之年看不到房价下跌”也是一个危险的观点，因为任志强会健康长寿，而中国房地产市场也会出现调整。
他甚至明确指出，当M2增幅低于10%时，2-3个季度后，也就是今年年底明年年初，我国房价会有一轮显著的下跌。
无论如何，小编希望更多的城市在商品房销售中，出台“一价清”政策，并不仅仅包含车位，还要把装修费管控起来。对于销售中出现的“茶水费”等腐败行为，应该真正介入调查，抓一批中饱私囊的腐败分子。
最后，又忍不住想到杜甫千年之前的悲叹：安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山!
来源：综合自21世纪经济报道、暴财经、21财闻汇、中金在线等
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