震惊全国！南京疯狂了！
2017/11/16 21:00:00 道君说财
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面对楼市哄抢的场景，我们地产人或许需要更多的耐心和冷静，去窥视这波浪的潮起潮涌，到底是去到什么地方。
--商道君
南京楼市太疯狂，想要购买一个项目的人数已经接近3000号。这还不是最后，这一天不是一个项目如此，南京一个片区的10个楼盘一天之内集中开盘。
因为区域内已经许久没有供应量，而昨天突然集中性放量，并且预售证价格比周边二手房还要便宜1.5万元/平米。
所以出现了万人哄抢的场面。
我不想贴太多的图渲染情绪，但是我想你我大概都能幻想得起昨天的场景。
这一天的南京，仅仅一个河西版块释放了接近150亿货值的房子，但是完全没有挡住购房者的热情。我尝试去分析热闹场面背后的逻辑，有几个观点想和大家分享：
1、昨天的南京是非常好的样本参考
就是一个我们思考了很久的一个疑惑，就是这么一个假设：如果突然放开供应量，市场会呈现什么样子。
昨天南京就这样上演了，在一个供应量紧缩的市场，或者说需求被抑制的市场，如果没有其他政策配合，突然增加供应量，就会造成这样的极端的场面。
这种现象或许值得其他城市参考，毕竟如今各个城市都在深度调控周期。
2、需求是真实的
为什么我敢这么说，因为南京目前买房是需要八成首付，基本上这10个项目都要求这么高的首付款。
面对这样的首付比例，所有买房人都是真金白银的掏出自己的现金来买房，极少借款，还有部分人为了能够获得购房资格主动要求全款。
根据目前的测算，市场货值在150亿，而验资需要的金额可能会更多，所以换句话来说，市场确实具备购买力，而且很大程度上超出我们的想象。
所以在这样不借用杠杆的购买，我们基本可以判断当下百姓的买房需求是真实的，不论是用来自住还是当成家庭资产，没有投机的成分，或许说不存在“炒”的空间。
3、哄抢的一个重要逻辑在于房子被认可为资产的重要组成
另外，这一次这么多人抢购有两个重要出发点。
首先是等太久了，因为板块内没有供应量，所以很长一段时间内需求没有得到满足，换句话来说因为供应稀缺并不会造成需求的消失，只是被挤压在某一个地方，只要机会合适就会释放。
另外还有很重要的一点，目前房子被当成资产这个身份越来越被认同。过去其实很少会出现如此极端的场面，那是因为房子很大一部分还是当成居住的空间，所以不论政策如何，如果现在没有结婚以及居住的需求，不会如此激进的买房。
或者说哪怕要买房，也会看地段看产品。
但是一旦房子被认定为资产，其实本质上用户需要衡量的就是价格是否有潜力。这一次河西拿出来的预售证比周边的二手房还要便宜很多，这等于直接给这个价格做了一个铆定，在这样的刺激下可能其他的元素都被忽略了。
我想昨天排队的，很多人都还来不及看户型看项目，就直接彻夜通宵排队了吧。
4、此刻或许我们可以明白租售并举的伟大
写到这里或许我们可以明白租售并举措施的伟大之处，租售并举最大的意义就是在于唤起用户对于买房居住价值的理解。
租赁住宅本质上是给到用户第二个选择，一个仅仅把房子当成居住空间依然可以很好过完这一生的选择。
当未来市场上用户可以看到可以选择对比的两种产品，甚至有的时候发现，租赁住宅做的比商品房还要好，租赁住宅背后捆绑的配套资源比商品房还要齐全，这个时候市场或许会回归冷静，不再把房产看的那么的重要。
5、这一轮调控另一个关键是在于如何释放用户的资产保卫的需求
租售并举是让房子回归更多的居住属性，可以降低用户对他资产身份的关注度，另外一个环节，是需要给百姓增加资金疏导口。
因为房子被当成资产，用户只会盯着价格忽略其他，但是作为这么一个庞大的产业，房地产不适合出现大的价格波动。
所以某种程度上来说，维持价格基本的稳定是唯一可以做的事情，让行业速冻有他的实际意义。
而在行业速冻的时候，更加重要的寻找到合适的给到百姓的资金释放口。大部分人涌入楼市，本质上是觉得更加保值，而另外一方面普通用户还找不到更好的理财渠道。
出口如果只有一个，这也就会导致了楼市需求的长期压抑。
国外为什么房地产不太会大起大落，有一个重要逻辑是国外的理财模式非常多样而且健全，用户可以有很多种投资模式。
所以我们跳出这个行业来看，不论是最近港股的火热还是理财基金的踊跃，某种程度上都是起到资金疏导的这么一个作用。
6、需要地方机构更加高效的动作
所以，从某种角度上来说，如今这一轮的深水调控也非常有必要，在租赁住宅尚没有大量铺开来的时候，商品房确实不能松开调控。
这一轮调控的本质是在于将房地产市场从过去单一的商品房市场嫁接上租赁住宅这个维度，所以这个根本也就决定了中间过渡期的时候调控不能放松。
我不知道为何南京这一次集中性的放量，而且选择在同一天。本质上在这个关键期是非常考验地方相关机构的智慧的。
当一个行业被更多的管理以及调控，那么本质上就需要地方结构可以快速的面对各种市场反应做出决策。市场经济可以自然调节，当下特殊时期需要政府机构快速果断的反应，这是一个艰巨的任务。
昨天，我没有亲身经历过南京的盛况楼市，但应该可以感受那样的画面感，对于房地产的未来，确实是任重道远的一件事。
楼市深水区，或许很多东西看不清，很多冒出来的气泡我们也不知道到底是什么。气泡或许折射出一点光泽，气泡或许最后破灭，但是气泡终究代表不了整个大海。
面对这样的场景，我们地产人或许需要更多的耐心和冷静，去窥视这波浪的潮起潮涌，到底是去到什么地方。
昨天的南京，或许只是一个气泡，楼市的汪洋大海，还在远方。
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