2018年二线城市楼市怎样？这是一篇用数据证明的预言！
2018/1/1 21:00:00 道君说财
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二线城市房价问题本质还是两个供需，房子的供应和需求问题，人口的流入和房子的供应问题。
说白了，就是土地和外来人口的问题。
--商道君
引子——最俗的问题
先问一个最俗，最俗的问题？
你是怎么看中国二线城市2018年的房地产市场？
会像现在北上广深一线城市那样明显的冷下去吗？
还是会像部分准一线城市，武汉、杭州、成都、南京一样依旧火爆，重演“得房率”的故事？
还是持续2017年自身的市场焦灼，一半是海水，一半是火焰？
比如天津、大连、宁波、苏州、西安、长沙、宁波、合肥、南昌、贵阳......？
这些看似已经冷却，但是仍旧暗潮汹涌的城市。
这个问题，今天我不想得出定论，但是今天我想以郑州为例，给你看三个实实在在的数据，看懂其中逻辑的人自然明白市场的走向。
1
第一个数据——2017年郑州供地仅仅7000亩
首先，还是土地供应。
这是一个最现实的问题，也是一个最应该引起注意的问题。
坦白的说，2016年郑州房地产史诗级的大涨，外因是全国房地产去库存的大势，而内因就是土地供应量的不足。
但是，学过哲学的人都知道，内因决定外因，而不是外因决定内因。
2013年成交居住用地约7875亩，2014年约7500亩，2015年约5800亩，完成率就不说了，说了你的心理更别扭。
2017年郑州市场能够维持在现在这个局面，没有随着汉蓉杭宁那么“冷中热”，很大程度上就是因为，郑州2016年底完成了12000亩的供应。
虽然调控的政策也是一个方面，金融的政策也是一个原因，但是房价最根本的落脚点还是土地供应。因为市场的基础是供需，土地是决定房地产供需的最重要的因素。
郑州2017年计划供地12000亩(850公顷*150)，而实际供地多少呢？
截止到10月底是4310亩，11月不到1000亩，从12月公布的计划来看是1200亩，大概率看郑州市完成原定计划的难度很大。
郑州市国土资源局官网截图▼
就算12月顺利完成1200亩的出让，全年只完成了不到7000亩，其土地供应量只是2013、2014、2015的平均水平。
郑州2017年土地供应约7000亩，这是第一个我们应该关注的重要数据。
凡是二线城市，2017年的土地出让总数和完成率是影响市场的第一因素。
2
第二个数据：2017年郑州商品住宅消化至少2393万方以上
土地供应是这样一种情况，那么实际消化呢？
我们先来看看两张图片，都是郑州市房管局的官网截图。(首先声明，对于均价我也很无语，主要看的是供应和消化量)
2016年底，供应住宅(批准销售)是1476万平方米，累计销售是1721万平方米，库存是负245万平米。
说白了，经过2016年疯狂的一年，郑州市库存量是差不多卖完了，拉下了亏空。
2017年批准商品住宅销售(供应量)是2312万方，实际销售商品住宅2393万方，库存仍然是负的，库存仍然是减少。
实际上大家认为比2016年稍微平静一些的2017年，实际上从消化量来看，是一点也不平静。
既然2016年已经把库存卖的差不多了，哪来的2017年的2312万方的供应？
说白了，就是在卖2016年供应的12000亩(因为2017年10月前的4000多亩还没有开建变成供应量)建成的房子。
大概算一下。23120000方建筑面积，除以3(平均容积率)，为7706666平方米土地，再除以666(亩和平方换算指数)，大约是11571亩。
当然这有两个假设，第一假设全市总容积率是3，第二假设是2016年土地已经全部上市，可能不是百分之百的准确。
只是，我做这个推演，就是想说：
第一、 郑州市的库存还是不够，因为2017年的消化量已经吃掉了2016的土地供应，这个毫无疑问。
第二、土地供应的还是少了，所以导致郑州市现在的局面是一种不平衡的稳定，这一点也毫无疑问。
当2018年，还是这种消化量的情况下，7000亩地怎么能够应付的了每年将近2000万方的消化呢？
所以，郑州2017年商品住宅消化2393万方以上，供应2313万方，是第二个需要记住的数据。
所以，二线城市今年销售总量和今年新增供应总量是怎样的关系是判断的第二依据。
3
第三个数据：郑州人口占全省人口9.17%
有人说，随着政策的不放松，消化量能够维持在2393万方吗？
大概率是不能的。
第一是金融收紧的问题。第二是没有那么多货了，市场上剩了不足500万平方米的供应量，怎能产生1000万平方米的消化量。
但是郑州的需求量也就是潜在消化量会变小吗？
看一张表格，权且叫做全国人口十大省，省会人口占全省人口比例表。
在这张表中，你可以看到郑州在这个比例上还是偏低的，位列倒数第二。当然山东的济南更低，那是因为有青岛的存在。江苏也偏低，因为上海和苏州的存在。
但是郑州好像没有这样一个同省对手城市的存在。并且郑州还是预备中的国家级中心城市。
我们权且不按照武汉和成都17%左右的省会人口占全省的比例计算，那么郑州人口还得增加一倍。
我们就按照平均数，郑州人口也达到平均水平12%来计算，2018，郑州户籍人口应该达到1128万，还会增加266万人口。
266万人口，意味着多少的房子的潜在需求，不言自明。
所以，9.17%，是我们需要记住的第三个数字。
你所在的城市能够吸引多少人口，是影响明年房价的第三个关键因素。
4
第一个问题：二线城市向哪拐？
再来谈谈 “房价传导效应”。
房价是存在传导问题的，比如上海大涨，苏州就很难稳定，苏州大涨，南京就很难稳定。
因为人们传说，上海的炒房者把苏州炒起来，苏州的炒房者会把南京炒起来。
然而这只是表象问题。
本质问题是什么？
本质问题还是两个供需，房子的供应和需求问题，人口的流入和房子的供应问题。
说白了，就是土地和外来人口的问题。
所以，在郑州房价方面，我是担心的。
担心2018年郑州房地产这个拐点，不是拐向北上广深的一线冷下去，而是拐向汉蓉宁杭的二线热起来。
因为郑州在两个深层次问题上，和上面的四个城市更像。
第一、 短期之内，人口处于快速流入阶段。
第二、 短期之内，土地处于控制供应阶段。
上面的三个数字，充分说明这个问题。
至于其他二线城市，只要是在土地和外来人口方面不平衡的城市都令人担心。
5
第二个问题：只有政策没有供求的稳定，是真的稳定吗？
现在最令人看空的因素就是政策了。
限购那么严，自然会打消一部分人的买房打算。
利率上浮那么高，自然会冲淡一部分人的投资计划。
限售那么长，也会缩小房产投资的收益空间。
所以，明年大概率还是稳定的，房价稳定，市场稳定。
然而只有政策的稳定，没有供求的稳定，是真的稳定吗？
现在的市场情况，就像一个发了高烧的病人。政策就是一种特效的退烧药。人吃了以后，症状从温度计度数上看，确实退了一部分。但谁也不敢判断，这个退烧的原因到底是退烧药起了决定性作用，还是人自己的调节机能起了作用。
不同的地方，不同的情况；
不同的情况，不同的治法。
所以，前两天，住建部王蒙徽部长发表讲话：
2018年，我国要抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策。
很明显，对于生病了的中国房地产，开方抓药的治病责任，中央要下放到地方。当然，开方抓药的权力，中央也下放到地方。
然而，地方是个好大夫吗？
是医德高尚、医术精深？
还是赤脚大夫，今天补药，明天泻药 ，后天春药？
这也许是比猜中国房地产走向，更难的问题？
来源：米宅米宅
ID：mizhaimizhai
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