猎杀开始！三四线楼市再无未来！
2018/6/27 21:00:00 道君说财
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这两天，一则传闻惊坏了开发商，吓到了股市。
说是，“棚改”或被全面叫停，也有传闻称国开行将收回棚改项目地方审批权。
要知道，棚改以及棚改货币化安置，是这一轮房价暴涨的助推器，尤其是对于三四线城市而言，力量更为强大，传闻着实吓到了不少人。
对此，国开行昨晚(26日)急忙公开解释：
最近两周，国开行才将审批权限收回，主要是出于两方面的考量：一是，这两年国开行分行在审批时，违规现象严重，国开行总行担心后期的风险隐患就比较多；第二点是，中央对棚改有一定的看法，棚改的货币化推高了房价，中央对这个有一个严谨的考量。
该负责人还进一步表示，货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一，此后货币化安置的比例会受到一定的限制。
按照目前的回应，可以坐实的是：
1、棚改项目审批权上收总行；
2、未来货币化安置的比例会受到一定的限制。
资本市场对此早已洞若观火，地产股已经连续领跌多日，深耕三四线城市的碧桂园尤其受影响，两日连跌，跌幅超过13.51%，市值减少了465亿。
至此，悬在三四线楼市头顶上的核弹终于炸了!
猎杀开始!请各凭本事，各自逃亡!
棚改是如何成为暴涨主力的？
去年5月在三四线楼市暴涨的时候，本君就写过一篇《老家的房子，疯了!》其中对棚改刺激下的房价有过分析：
这个改变民生的棚改计划是需要很多钱的，这笔巨资要从哪儿来呢？
央行曾经在2014年推出过一个很创新的政策工具叫做PSL(抵押补充贷款)，来解决棚改货币化安置的资金问题。
这个PSL是个啥？
其实也很简单，用本君人话来说就是：
央妈先把钱借给地方ZF补偿给拆迁户，ZF把拆迁的地卖给开发商，然后把钱再还给央妈，而拆迁户就拿着拆迁款去买这些房子，整个就形成了一个资金流的闭环。
也就是说，ZF借钱也得在乡间地头把楼房盖起来，再来些炒房客搞搞气氛，刚需恐慌的抢一抢，三四线的房价就起来了。
然而，借了钱总要还的，棚改总会完成的，房价涨幅越大，市场风险就越大。
一旦这一循环无法维持，三四线楼市就容易陷入多米诺式危机。
这场轰轰烈烈、针对三四线城市定向放水、把三四线房价推到天花板的全国性运动，在今天，终于碰触到了它的导火线。
三四线的狂欢快到头了
必须承认，棚改是民生工程。问题不在于棚改，而在于过多的货币化棚改，在于将普通房子搪塞其中的大拆大建。
2018年年初，“棚改大省”山东省的住房城乡建设会议上就提出了房产新政，提出棚改安置补偿鼓励实物安置，取消货币化安置奖励；而安徽省也开始要求控制货币化安置的比例。
拆迁补偿从“给钱”到“给房”，本身就是一个暴雷的信号。
随着眼下国开行对棚改项目审批收紧、监管趋严，决策层对地方政府隐性债务担忧上升。
对棚改安置方式从强调货币化重回以实物安置为主，都预示着棚改热潮已站在了十字路口，三四线楼市的狂欢快到头了。
狂欢将结束于2020年
按照棚改计划时间表，全国将在2020年完成这一大工程。
如今全国棚改项目已经完成大半，未来的存量已经没有多少剩余，棚改显然没有半途而废的道理。
眼下，棚改贷款大收缩，已经给三四线城市警示了风险。等到棚改完成之际，那么风险就会一一释放。
届时，基本面一塌糊涂的三四线城市，房价怎么涨的，很有可能怎么跌回去。
这个时间点，不会超过2020年。
购房者该何去何从？
在资产配置荒的情况下，从三四线城市逃出的资金肯定有部分流入中心城市，对一二线城市来说则是利好，刚需的看官也不要再等待了。
建议要买房的看官，可以上当地的统计局网站了解你所在地区的人口变化情况。
人口净流入的城市：会有更多的居住需求，流动性也会比较好，这一点可以参考最近成功抢了50万人口的西安，房价在2017年也直线涨了74%。
人口净流出的城市：无论画多大饼来诱惑人，终究都是一场空，尤其像一些人口流入疲乏的三四线城市，将面临价格横盘甚至下跌，有价无市的困局之中。
总的来说，现阶段买房，请做好长期接盘的准备，不要老想着升值了就卖。
要知道，买房最大的风险不是崩盘，是政策风险导致的流动性锁死!
崩盘大不了一起死，政策风险因城施策可是各个击破，房价虽然没崩，但你想卖也卖不出去。
买房跟着政策走、跟着权力走、跟着大城市走，这个道理最好记在心里。
最后说一句：
人生最重要的不是房子，是借助房子这个时代——吃好、喝好、玩好，终究过上自己想要的生活。
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