深度 | 楼市要降温,看看外国有啥招
2016/8/15 价值线

    

     来源|价值线

     作者|价值线 李敏

     今年前7个月,全国房地产市场总体呈现温和“降温”态势,房地产开发投资、商品房销售面积及销售额的同比增速均连续第三个月放缓。目前,房地产高增长和普增普涨的阶段已结束,进入了分化、调整、优化的阶段。

     量价背离“怪像”隐藏了什么秘密?九州证券全球首席经济学家邓海清称,大宗商品和房地产出现明显量价背离现象,商品产能过剩却价格暴涨,房地产投资增速下滑房价却全面上行,该“怪像”证明目前的经济下滑不是因为经济本身恶化导致的,而是政府政策导致的企业被动去库存和生产减缓的结果。

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     房价普涨时期已过去

     统计局数据显示,2016年1-7月,全国房地产开发投资5.54万亿元,同比名义增长5.3%,增速比1-6月回落0.8个百分点;1-7月商品房销售额5.76万亿,增长39.8%,增速比1-6月回落2.3个百分点。

    

     然而,数据显示,今年以来,在国家政策支持下,个人购房按揭款维持高速增长,前2个月、3个月、4个月、5个月、6个月、7个月的同比增速分别为30.4%、46.2%、54.7%、58.5%、57.0%、54.6%。

     对此,国泰君安地产团队分析称,从数据来看,销售额与投资额持续回落,由于政策放松空间有限,未来城镇化进程受益区主要是核心二线城市。因此,楼市的关键还在于二线城市的市场情况。

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     两盆“冷水”突袭楼市

     苏州、南京8月11日相继出台房产新政,从提高首付比例、限制户籍等方面提高了二套房的购买门槛。房价同比增幅继续扩大,房价泡沫破灭带出金融系统风险的增加,是长三角调控先手落实信贷的主因之一。

     业内认为,随着国家重启楼市调控,在深圳、上海、苏州、南京、合肥等地新政带动下,加上多项降杠杆政策推进、货币政策维持中性,楼市或逐步趋冷。尽管楼市政策局部收紧在预期之内,但有多重利空压顶,预计进入四季度之后,新房成交增速继续下降,行业小周期明年可能进入量价齐跌阶段。

     此外,新华社针对降准降息罕见的强硬表态称,中国不会采取激进的货币宽松政策,直到经济出现实质性的改变。7月底中央政治局会议明确提出“抑制资产泡沫”,其中,房地产则是中央抑制资产泡沫的主要对象。这意味着,国家只是“抑制资产泡沫”,没有说“刺破资产泡沫”,也没有说“压缩资产泡沫”。所以,期待楼市、股市崩盘,那是痴心妄想。

     新华社还强调,房企利用金融杠杆获得资金手段繁多,成为推高地价房价的一个重要原因。只有严格房企融资“变通”渠道监管,才能真正影响到房地产商的资金链,从而挤出土地市场的局部泡沫。而现在这个消息更进一步:开发贷也要收紧了。

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     房地产将迎大变局?

     房价同比增幅继续扩大,房价泡沫破灭带出金融系统风险的增加,是长三角调控先手落实信贷的主因之一。合肥、苏州、南京等地房价近半年来上涨幅度惊人,抢房、靠关系才能拿到房号的现象层出不穷,不排除热钱带出的投资效应。

    

     中国指数研究院的报告指出,当前城市分化态势延续,一线城市楼市成交放缓,市场热度向部分二三线城市不断传导,政策收紧趋势也逐步蔓延至部分二线及三线城市。

     社科院最新发布的《中国住房2016中期报告》称,预计2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会迎来一个短暂调整期。持续的政策刺激与制度变革的力度,将决定调整幅度和时间提前或者延后,调整可能迟到,但不会缺席。

     中国社科院认为,未来市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化且进一步加剧。东部城市及一、二线城市,经济、交通、环境好的大都市周边城市以及三线中心城市将升温,其他三、四线及以下城市将持续较冷。

     同策咨询研究部总监张宏伟认为,从以往出现过热阶段的楼市表现来看,每当市场过热的时候,全国性的调控政策势必会出台,为楼市降温。但如今,楼市调控政策基调转为“分城施策”,也就意味着,哪个城市当前出现过热的状况,哪个城市或将面临调控的风险。所以,对于一二线热点城市来说,随着相关政策的出台,楼市会进入调整期,甚至个别房价上涨过快的城市会出现下跌。政策面收紧加之现在市场的价格和量有所透支,市场应该会在下半年到明年进入调整期,“但进入调整期的时间点可能会因外一些额外市场因素的影响而有所推迟”。

     中金公司认为,南京苏州的地产调控新政均于8月12日起施行,但政策加码力度有限,难以改变基本面短期上行趋势“因城施策”之举,限投机、保刚需但严预售,政策加码力度有限,难以改变基本面短期上行趋势。未来政策的真正风向标是看首套房信贷政策,需要密切关注首套房首付比例/首套房按揭利率/首套房认定标准的变动,此类政策一般需要中央层面协调,或要等到4季度及以后。

     国金证券认为,南京、苏州调控政策意在适度抑制区域资产泡沫,并非房地产去库存宽松政策的转向。南京和苏州对症下药,首要控制非理性购地行为,从成本端抑制资产泡沫。保护刚需和改善性需求,控制多套房拥有者的再贷款比例,但整体上较为温和。我们不认为新政会扭转当地的市场预期,而是有助于休养生息,短期来看基本面的好坏和区域市场的因城施策难构成板块涨跌的主导因素。要看到高增长的背后,资源整合并购大战已经开启,场外资金虎视眈眈。

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     要楼市降温?看看外国有啥招!

     各国在应对房地产市场过热及泡沫化的手段大同小异,但政策效果却难以衡量,那么外国是用哪些招来调控房价?

     新加坡:政府来当开发商统一制定价格

     在新加坡,因房贷政策收紧抑制本已降温的需求,新加坡房价此前已经连续第9个季度下跌,创17年来最长下跌周期。新加坡市区重建局近日发布的预估数据显示,2015年新加坡房价延续下跌态势,私宅价格2015年第四季度下跌0.5%,全年私宅价格滑落3.7%。

     在近10年间,得益于全球流动性的过剩、低息环境、有限的住房供给以及适宜的人口增长,房地产价格的走势重新开始升温,新加坡政府不得不又一次实施干预冷却房地产市场,政策大概包括以下方面:

     ●禁止开发商应允购房者延迟缴纳印花税及利息

     ●禁止无本金贷款(仅支付利息的房地产贷款)

     ●卖方缴纳印花税

     ●信贷/价值比率限制

     ●额外的买方印花税

     ●期限约束限制

     ●新加坡公民在购买二次出售的HDB住房时需要等待三年(HDB房屋:新加坡从建国伊始就开始建设大众化的住宅楼,推广类似于香港的“居者有其屋”的组屋计划)

     ●按揭服务及债务服务的比率限制

     美国:利率和税收

     美国的住房市场比较成熟和完善,主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵,政府并不直接干预。不过,政府也有自己调控房地产市场的手段,主要是利率和税收。

     ● 与中国不同,在美国买房需要事先声明房屋用途,因为“住”和“租”二者的贷款利率不同(对于买卖双方而言,任何违规行为后果都十分严重)。

     ● 美国政府对购买第一套住房的民众在税收和贷款利率上实行一定的优惠,但对居住型和投资型的房产交易,贷款利率是不同的。

     ● 限制投资性房屋的数量。比如,一个人在同一小区只能购买一套住房;有70套以上的住宅项目,开发商必须以低于市价25%的价格,将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人。

     ● 自住房如果居住不满两年就出售,屋主必须缴纳高额罚金。

     ● 征收房地产税,最新税率见下图。住房价格上涨既意味着个人房屋资产价值增加,同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。

     加拿大

     随着海外热钱大举进入,原本不被看好的加拿大楼市有所起色,部分地区更一路飙涨,这其中就包括温哥华。温哥华房地产管理局的数据显示,今年2月温哥 华独立式住宅的平均售价达到180万加元(约合138万美元),较去年同期上涨30%,销售额飙升37%。在瑞银(16.24, -0.11, -0.67%)去年发布的全球房地产泡沫指数排名榜中, 温哥华位居全球第三,仅次于伦敦和香港。

     加拿大政府对房地产市场的监管愈发严格,部分银行的贷款按揭利率和门槛也在提升。此前,加拿大正式开始实施新的房贷政策。房屋价格超过50万加元,买家需至少支付10%的首付,比之前的5%整整增加了1倍。

     对于那些首付款在20%以下的购房者,政府将最长还款日期从40年缩短至25年。

    

    

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