重磅 | 中央首次提到这个词，危险信号来了?
2017/3/20 价值线
来源｜价值线综合中金在线(ID：cnfol-com)、界面、中国证券报、新华报业网、网易房产、南京晨报、格隆(ID：guru-lama)，作者：特姐、樱桃小房子(ID：cherryhouse2017)
编辑｜价值线 宁宁
这两天，中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦在3月18日-20日举行的“中国发展高层论坛2017”上讲了句大实话，他说：城市政府总是有意无意把房价往高推。为什么这么搞呢，卖地有收入。
不过，这事从表象上看却显得政府总在“打压”房价，管堵不管疏。政府目前致力于调控房价，据不完全统计，自2月28日以来仅半个多月，共有20城陆续出台楼市调控新政策。
同样是在“中国发展高层论坛2017”上，日本最大证券公司——野村控股株式会社会长古贺信行从一个经历过严重房产泡沫的专业人士角度看今日中国房价：中国一线城市房价已经超过八十年代末地产泡沫时代的东京了。因为影子银行的存在，与80年代的日本相比，当今的中国可能还面临着更大的风险。
据传，中国最大的房市空头谢国忠去年在某次演讲中无意间透露，为了增加资产流动性，他已售光所有除房产以外的资产。对于一个喊了二十多年中国房价被严重高估，并在2015年心有不甘写了一本叫《最后一轮泡沫》书的经济学家，最被打脸的无非是两年过去了，房价泡沫又放大了好几倍，至今仍未破灭。
新一轮调控又来了，这次会有不同吗？
中央首次提出处理房地产泡沫，危险信号来了!
18日，央行行长周小川在首次金砖国家财长和央行行长会议上提到：
中国金融体系总体健康，但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。
昨天(19日)，国家发改委主任何立峰在中国发展高层论坛上表示：
1、当前中国经济发展面临三大结构性的失衡，一个是实体经济结构性的供给失衡。二是金融和实体经济的失衡，存在着资金脱实向虚的现象。三是房地产和实体经济的失衡，大量资金涌入房地产市场，曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快上涨，进一步推高了实体经济发展的成本。
2、要坚持因城因地去库存，按照房子是用来住的，不是用来炒的定位，分类调控因城施策，控制信贷资金过度流向房地产业。
在同一会场，中央政治局常委、国务院副总理张高丽说：
妥善处理房地产泡沫，确保不发生系统性金融风险。
这是中央第一次有领导明确说房地产有泡沫，该信号值得引起大家高度重视。
可以看出，表态的总体基调是，中国金融体系总体健康，但房地产市场可能存在风险，要引导资金流向实体，严加防范地产泡沫。
中央已经放出“严加防范地产泡沫”的危险信号了，那么随着调控新政的实施，各地楼市光景如何？
冰火两重天!各地楼市限购后现状
北京
火：网签量大幅上涨
此次新政被誉为北京史上“最严限购”，隔日就实施，速度之快也让很多购房者抓紧抢搭末班车。
据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，17日北京全市共完成二手住宅网签1497套，环比前一日增加近四成，创去年9月以来单日网签量新高；18日(周六)，北京共完成二手住宅网签968套，明显高于过往周末100套左右的规模。
而受新政影响，已签约但没有网签的购房者，首付较之前要多付几十万元。
冰：房地产中介诉苦，两天“退单”30%
网签量大幅上涨的另一面是房地产中介们的叫苦不迭。
北京一家房地产中介店长老王表示，自新政下发不到两天，已有3成客户表示要退单或违约，原因就是实在凑不足首付款。
有购房者向中国证券报记者坦诚，市场风向变了，需再观望。不过房产中介及售楼员仍认为，“房价肯定在调控下会有所下降，但下降幅度恐怕只是一点点。未来还得涨，还是赶紧先买上，占上再说。”
广州
17日晚的一纸公文，成为点燃广州周边楼市的“导火索”。
火：不限购区域遭围攻，一个盘一上午卖出上百套
在广州17日调控政策中，广州增城区和下辖的县级市从化市未纳入限购范围，继续执行此前的政策。正因如此，增城区楼盘一时成为了“香饽饽”。
18日早上5、6时许，已有大波买家蹲点于增城新塘某盘。(图片来源：网易房产)
翡翠绿洲前排长龙(图片来源：南方日报)
增城广铝荔富湖畔，一上午130套76～107平米精品N+1二至三房全部售罄(图片来源：网易房产)
冰：调控政策影响客户出手欲望
另一边厢，尽管是周末，番禺祈福缤纷汇销售中心现场则显得冷清，较之热度膨胀的增城，真是冰火两重天……
南京
新房冷热互现：调控升级成交走热却又能量不足
15日晚限购令升级出台后的4个小时内，南京楼市新上传认购量猛增1.2倍。但此次调控升级不仅在零点前就画上休止符，相比去年8-10倍的数量级也小了许多。对此业内人士表示，这是因为调控近半年的楼市需求“能量槽”已经减少许多的缘故。
二手房冷热互现：一部分交易迅速释放，另一部分陷入胶着
限购升级当天(15日)南京二手房共计成交392套，和此前连续数日的交易量相差不大，也同去年9月26日限购落地当天二手房交易量井喷678套相去甚远。不过在市场中，热度是真实存在的，“其实最近交易还是有一定升温的，只不过热得不算快，但也绝不算冷，处于温和状态。”我爱我家浦珠路店的一位赵经理对南京晨报记者说。
楼市遭遇“冰火两重天”，此情此景，在调控的“枪林弹雨”中成长起来的“老司机”怎么看？
格隆汇·专栏作者特姐认为，调控的最终效果不仅要看以前经验，还要看现在政府的心意。据她分析，按信贷是房价幅度双倍来粗估，今年信贷减少32%，意味着房价下跌15%左右。
樱桃小房子则认为，今年调控，市场不会立刻下滑，因为目前银行贷款还没明显收紧，市场对房价上涨预期还是很大，而且开发商资金流充裕，不会急于降价回笼资金。但能肯定，一二线城市房价上升空间有限，三四线还在鼓励去库存是例外，房价还会涨，自住可以买，投资不建议，谁买谁知道，投资等于被套。
另外，价格开始松动，预计要到下半年和明年开始，因为一二线目前的供应量确实不足，只有先抑制需求，等供需达到平衡后，价格才会有所松动。
延伸
一个日本人眼中的中国楼市
来源｜中国发展高层论坛2017、经济学家圈(ID：dalianpapapa)
由国务院发展研究中心主办的“中国发展高层论坛2017”于2017年3月18-20日在北京钓鱼台国宾馆举行，主题为“中国与世界：经济转型和结构改革”，野村控股株式会社会长古贺信行出席并发言。
古贺信行先生1950年出生于日本国福冈县，日本国籍，1974年毕业于东京大学法学系。作为日本最大的证券公司会长，古贺信行认为，中国一线城市房价已经超过八十年代末地产泡沫时代的东京了。很多城市出台了调控政策，但对于普通中国人来说，虽然这个房价有所回落，但是依然是高不可攀的。
以下为演讲主要内容：
古贺信行：在中国一线城市房价应该达到了泡沫的水平，像北京、上海、深圳的房价高达了家庭收入的20倍以上，这个水平已经超过了八十年代末地产泡沫时代的东京了。
中国房价上涨的根本原因在于是地价的上涨，当前的土地制度之下，地方政府从农民里征收土地，尤其是在大城市周边的土地，低价收进来，然后高价卖给开发商，那么这个中间的差额就是这些地方政府一个非常重要的财政收入来源，所以，地方政府非常乐于来维持高地价。
此外，政府又为了维持比较高的粮食自给率采取了坚守更低红线的方式，这就导致了农业用地难以转化为其他的用途，城市化所需要的土地的供给大幅度的受到限制，从而进一步的加剧了地价和房价的上涨。这样的恶性循环加剧了价格的上涨。
那么为了解决这些问题，我认为政府需要执行以下五项政策，
第一是赋于农民对土地的所有权，如果农民可以直接把土地拿到市场进行交易，土地的供给会增加，土地的价格会随之下降。
第二取消更低红线的政策，即便更低减少了，粮食的自给率仍然是可以通过更低集约化提高农业生产率来得以维持。
第三个政策是稳定地方政府的财源，找到新的财政收入来源来替代国有土地使用权的出让收入，摆脱对土地财政的依赖，加快这个实施以个人住房为对象的房产税。那我知道上海和重庆这两地现在正在做房产税的实行。
第四是要大力发展房屋租赁市场来建大量的公租房，提供给中低收入者。那么或者在极端的情况下，可能只有本地户口所有者才可以申请，这是现在中国各地政府的通常做法，需要本地户口，这个应该放宽，入住的资格应该扩大到农民工。
第五点是应该进一步分散人口，现在基础设施的建设投资和相应的就业机会都集中在部分大城市，那么结果这些地区的土地和房价就会上涨，但是如果我们把基础设施建设向周边一些小城市分散的话，我们也可以分散人口，这样的话就能控制房价的上涨，谢谢。
中国的现状和日本过去有相同之处，也有不同之处。当时在日本泡沫经济的时候，日本处于一种过渡发放贷款的状况之中，除了银行发放的房地产贷款之外，还有非银行的专业金融机构，日本叫做住宅专业金融机构发放的贷款。
另外，在80年代，日本面临着劳动力不足的问题，导致了潜在增长率大幅度的下降，中国当今也同样受制于劳动力的减少，所以潜在增长率也是大幅度的下降。针对这种情况，如果政府试图通过强行的实施自行政策，来实现超出潜在增长率的高增长目标，结果就会引发资产泡沫。
另外，当局为了控制汇率的上升，主动的去干预外汇市场，结果就导致了本国的流动性膨胀，这样的话就造成了流动性过剩所带来的价格上涨。我们认为过去的一段时间，中国为了控制人民币币值的上升而进行市场干预，结果引发了流动性膨胀的问题，进而造成了房地产价格的上涨，这也是和日本比较相似的。我认为这两者实际上都是孕育着比较大的危险。
但是实际上与80年代的日本相比，当今的中国可能还面临着更大的风险。需要注意到的是日本的住宅专业金融机构，是从银行获得贷款，然后再次转贷的，银行向住宅发放贷款的时候，这些贷款都是被写入银行的资产负债表得到反应的。而中国的影子银行是完全独立于银行之外的，不反应在银行帐户上的贷款。如果真正中国的影子银行出问题，出现了违约的情况的话，很可能会给中国的金融系统带来比日本当时更大的冲击。
另外，还考虑到了中国银行更多是国有银行，和日本的民营银行不一样，大家都有一种期待，如果真是银行出问题的话，可以指望政府出手相救。在汇率的自动自由幅度方面，中国和日本也是不同的，这一点也是令人担心的。
刚才我提到了几点中国和日本不同，而且有可能孕育更大的风险的地方，但是最后还是想提一点，是中国和日本规模的不同。而且两国也存在着发展阶段的不同。日本在泡沫破灭的时候，从经济发展的角度来说，已经处于成熟国家的行列。与之相比，中国虽然潜在增长率有所下降，但是仍然处于发展中的阶段。只要很好的发挥后发优势的话，还是有进一步发展的潜力。
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