重磅 | 楼市进入最残酷阶段！或有大房企猝死！
2017/6/28 价值线
来源｜价值线授权转载自财经韬略(ID：tttmoney8)
作者｜韬略哥
编辑｜价值线 张海荣
6月25日，商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院公布了《中国非金融类上市公司财务安全评估报告(2017春季)》，报告指出，
1、2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最差的是房地产业。
2、财务最安全的100家上市公司里，没有一家房企。
3、在财务安全最差100家公司中，房地产行业数量最多，达到23家。
面对不断创出新高地价，开发商不拿地就意味着等死；拿了高价的土地，意味着找死!
房地产企业最危险!
这是一份《中国非金融类上市公司财务安全评估报告(2017春季)》给出的结论。
这份报告是由商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院6月25日公布的。报告有以下要点值得关注：
1、2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最好的行业是纺织服装行业，最差的是房地产业。
2、财务最安全的100家上市公司里，没有一家房企。
3、在财务安全最差100家公司中，房地产行业数量最多，达到23家。
4、A股里，至少有43%的上市公司存在“报表粉饰嫌疑”；而在138家房地产上市公司中，71%的企业存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”。“报表粉饰”，其实就是“财务造假”比较委婉的一种说法。
5、从2012年开始，中国非金融类上市公司财务安全指数(FSI指数)已连续6年下降，并在2016年快速降至近10来最低点之后，2017年继续下降。
怎么样？看完这份报告的摘要之后，你是怎样的心情？是盼望房价暴跌，还是感叹开发商“no zuo no die”？
其实，这还不当前房企的全部真相。据据Wind资讯统计：
2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度达25.93%，平均每家上市房企负债达362亿元；总资产总计为6.37万亿元，同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%。
130多家房企，总共借了大约5万亿的钱，平均每家房企的负债率高达77%。也就是说，上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍。就连一向以稳健著称的万科，负债率也超过了80%。
下面是2016年三季度中国房地产报记者统计的，负债率超过80%的部分房企名单：
自2015年末，中央经济工作会议提出“去库存”以来，楼市的火爆已经维持了一年多，房企销售额都大幅上升，利润也有了显著增长，看起来风光无限。但事实上，过去5年以来，房企的利润率是不断下降的，具体参见下图：
为什么楼市火爆，但房企的利润率却不断下降？为什么他们销售额大增，但负债率不断上升？
其实原因很简单：中国楼市进入白银时代，通往未来的门票大幅减少，有相当一批房企需要退出。换句话说，房企的生死淘汰赛开始了，房地产行业最残酷的时代到来了!
截至2016年末，中国的城镇化率是57.35%，城镇化速度为每年1.25个百分点左右。如果把现阶段中国城镇化上限设定在70%，则还有10到11年的“白银时代”。
白银时代，不再是所有城市人口普遍增长的时代，而是大部分中小城市人口增长缓慢、流失的时代，人口开始向高级别城市集中。因为只有在高级别城市，才有优质的公共服务资源、更好的发展机遇。
强者恒强、弱者恒弱。在这样的时代，开发商只能集中到有人口增量的城市拿地，竞争会空前激烈。与此同时，由于存在资产荒，大量资金进入房地产领域，参与拿地。这样，地价就越来越高。
对于发展商来说，不拿地就意味着没有业务，是等死；拿了高价的土地，会有很大风险，但毕竟获得了机会。如果万一货币超发依旧，高价土地最终能变成高价房子销售出去，自己也就解套了。
所以，土地不断创出新高，土地市场始终火爆异常，最大的真相就是：开发商在自救，在血拼通往未来的生存权。至于负债率上升，身后一屁股债，这都不算什么。反正本来就一屁股债了，再多几屁股债也无所谓。大到不能倒的时候，反而安全了。
因此，融创中国的孙宏斌说：房企不能追求“小而美”，必须做大规模，“小而美”最终必然是“小而没”。
于是我们看到这样一群人：他们是中国的房企老板，他们有私人飞机，他们衣冠楚楚、满身名牌。但每个人身后，都是一屁股或者几屁股债，自己所有的财产都在抵押状态，很多时候都不知道下个月该如何熬过，70%的人还被迫悄悄地干着“美化财务报表”的勾当。
前一段时间，深圳发生某全国百强房企跑路的事件。其实，只要未来广义货币M2增幅仍然维持个位数，“M2增速÷GDP增速”小于1.4倍，则将会有更多房企资金链条断裂，甚至不排除一些很有名的房企突然猝死。
房企淘汰赛最残酷的时代到了，什么都可能发生!
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