重磅 | 新一轮经济繁荣周期要来了？
2017/8/8 价值线
来源｜米筐投资 (ID:mikuangtouzi)
作者｜A先生
编辑｜价值线 小精
前言：
种种迹象表明，新一轮经济繁荣周期或许正在到来。
1
信贷与泡沫
泡沫是由钱堆积造成的：钱突然多了，价格自然就涨了啊。
在信用货币之前，钱主要指金银贵金属，所以金银一多，物价就会上涨——15/16世纪的大航海时代，欧洲发现了白银遍地的美洲新大陆，白银的大量输入，造成了欧洲物价的暴涨；19世纪末，因氰化法提金技术的发明和运用，南非的黄金产量迅猛提高，已确定为金本位货币体系的西方同样经历了一场严重的通货膨胀。
而今信用货币体系时代，钱就是央行“印”的，之后再通过商业银行的货币乘数效应“印”出更多的钱，由此进入企业/居民的手里。商业银行放贷的过程就是“印”钱的过程，放的贷款越多，市场中的钱就越多，理论上物价就会上涨。若钱大批量集中地流向某一资产时，就会造成资产泡沫——股市泡沫/楼市泡沫/艺术品泡沫……
是的，信贷扩张时极易造成资产泡沫。
一组数据：
2016年，全国新增贷款12.65万亿元，其中居民中长期贷款(相当于房贷)为5.68万亿，占比近45%。
于是，我们看到了在房地产去库存的大方针下，因有着天量的信贷(也就是市场中钱突然变多了)支持，全国一二线城市房价在2016年扶摇直上。
另一组数据：
2017上半年，全国新增贷款7.97万亿元，其中居民中长期贷款(相当于房贷)为2.82万亿，占比为35%。
于是，我们看到了全国房价开始稳定，甚至部分地区如环京还出现了下跌(2016房贷是下半年开始迅猛增加的，2017上半年延续了信贷宽松的势头，近年中后开始信贷收紧，随后出现了房价下跌的新闻)。
信贷周期就是泡沫周期，在信贷宽松的早期购入将要吸附资金的资产就能享受泡沫红利，在信贷紧缩的前期那最好抛售已经泡沫的资产了。
那如何判断信贷周期呢？降息降准就是信贷宽松，加息升准就是信贷紧缩。更简单的方法就是你去银行办贷款，容易贷款就是宽松，贷款很难那就是紧缩了。
这次不一样，既没加息也没升准，就是感觉贷款难了，这是政府控制信贷的结果，于是出现了新词汇——宽货币紧信贷。
2
宽货币紧信贷
米筐之前关于“印”钱的文章写过很多篇——央行创造基础货币，这些基础货币进入商业银行系统后，通过贷款创造更多的钱，对的，就是流通在市场中你我使用的钱。
宽货币指的是基础货币——央行“印”的钱，缓解的是银行等金融系统的流动性；紧信贷指的是信贷货币——商业银行“印”的钱，缓解的是市场中的流动性。
中央屡次开会都强调“不发生系统性金融风险”，啥是系统性金融风险？就是以银行为主的金融机构不能倒闭!所以要“宽货币”，央行多“印”钱让各商业银行有钱支付各类债务不会关门啊，也就是我们常看到的新闻——央行又通过逆回购/麻辣粉(MLF)/酸辣粉(SLF)创造了多少多少的货币。
一二线城市房价暴涨，引得民怨沸腾、哀声哉道，此外若泡沫破灭还会强烈冲击经济，而最有效、最直接的方式就是截断资金流入楼市——钱少了、没有了资金的堆积价格自然就稳了。
可钱是什么？资金来自哪里？上面说过了——现在的钱/货币/资金就是信贷，是商业银行放出来的贷款，“紧信贷”就是收紧商业银行对外放贷。央行“印”出来的钱虽然进入了商业银行，但只能用于自身的还债/支付，却不能拿来对企业/居民发放贷款!这就是“宽货币紧信贷”的来龙去脉。
▼紧信贷后，因商业银行放贷额度受限，之前买房签订的贷款面临利率的上浮
我们知道信贷才能刺激经济，2015年底的去库存也是在经济下行的情况下提出的，通过信贷去库存、通过信贷拉动经济!而今信贷开始收缩，难道经济不需要刺激了吗？
是的，经济也许还在L底，但已企稳并有了向上的苗头，新一轮经济景气周期或许正在来临，若套用略显枯燥的货币银行学，就是货币的流通速度在变快。
3
货币流通速度
货币流通速度是指单位货币在一定时期内的平均周转次数，你可以简单的理解为居民/企业赚到钱并花出去的频率(一个的花钱，就是另一个人的赚钱)。
理想的状态当然是大把赚钱、大把花钱了——你向市场供给必要的服务/商品(赚钱)，同时又能从市场购买到自己需要的多种多样的服务/商品(花钱)。经济越发发达，商品/服务的种类就越多，交换也就越频繁，货币的流通速度也就更快，它们之间是相辅相成、互为因果的关系。
所谓的产业迭代升级、经济结构调整、消费升级换代，从另一个方面说就是提高生产效率、降低单位成本、减少环境污染、创造新的商品/服务，让货币的流通速度快起来。
工业产品由手工业作坊到流水线作业，再到机器人自动化生产是产业升级，提高了效率降低了成本；百姓消费由满足生存的食品到提高生活质量的冰箱/彩电/洗衣机等轻工业产品，再到享受奢侈的住房/汽车/旅游等属于消费升级，创造了新的商品/服务。
这些变化一方面让人赚到更多的钱，另一方面又让人花费了更多的钱，在这个大的市场里，人们彼此交换着由劳动创造的服务/商品，其交换的媒介就是货币，货币不停的从一个人手里转移到另一个人手里，转移的越快货币的流通速度就越快。
所以，在经济落后的偏远地区赚钱难，花钱也难(一线城市工作的人，过年回到西北边远地区的农村老家更深有感触)，经济发达的地区赚钱容易，花钱更容易，二者的货币流通速度完全不同。
扩大内需/消费升级/产业结构调整/互联网+/双创/三去一降一补……都是让经济活跃起来、GDP增长更高一些(拉升下行的GDP)、货币的流通速度再快一些，于是我们看到了：互联网经济的繁荣、生物新科技的进步、工业自动化/机器人的发展、钢铁煤炭等资源性行业的起死回生……GDP在底部向上爬升、CPI却保持基本稳定。
▼2015年以来我国GDP走势图，出现探底回升势头
▼2015年以来我国CPI一直保持稳定
新的景气周期似乎正蹒跚走来，那我们该如何应对、并会有哪些机会呢？
4
新的财富机会
关于中国经济当然有不同的看法：有人看到实体的艰难、制造业的出走、企业的倒闭、店铺的关门、房地产对各行各业资金的挤压……似乎中国已处在崩溃的边缘；有人则看到以互联网为代表的新经济蓬勃发展、电商网络消费的爆炸增长、生物科技领域的推陈出新、工业自动化的进步、居民消费的迭代升级……似乎中国已登顶珠峰之巅。
虽然经济转型艰难，但我更倾向于积极乐观：也许会存在一些误伤，但大方向是对的、是前进的。
艰难的实体/倒闭的企业多是落后的产能、落后的工艺、重污染的企业和即将淘汰的行业；店铺/商城倒闭，并不是人们不消费了，而是把消费转移到网上了；某些服务业不赚钱，是因为没了价格低廉的劳动力(而这本身就是以一部分人的牺牲为代价的)，而又缺乏高效节约/高附加值的服务。这不是中国经济将要崩溃的明证，恰是中国经济转型中的阵痛和吐故纳新趋好的明证。
新一轮景气周期中，拉动经济的产业跟以往不同，财富的机会当然迥异以往，以下行业应该更有机会：
1.互联网新经济行业。如电商、互联网金融(P2P/银行保险证券等直销平台/网络贷款/网络众筹等)、社交平台(直播/及时互动等)、共享经济(汽车/单车/民宿/知识付费等)、在线教育等；
2.生物新技术领域。如生命工程(延长寿命/器官移植等)、生物/远程医疗(更新的技术/网络远程手术诊治等)；
3.消费升级及本土服务业。如旅游休闲(单身旅行/家庭度假等)、医疗陪护、家政服务、亲子教育等；
4.人工智能领域。以后越来越单调重复性的工作会被人工智能取代：汽车驾驶、证券交易、语言翻译、法律服务等等，而人会去做更有意义的事或增加更多的休闲。
总之，相比上一轮经济周期看重资金和能源的重资产，新一轮景气周期更偏向于高科技/高技能人力的轻资产。
那什么时候能投资房产/股市等资产并享受泡沫红利呢？请等待下一个信贷周期。
总结：
信贷宽松会引致资产泡沫，要抑制泡沫得靠信贷紧缩，信贷能够紧缩起因于经济趋好，经济趋好联想到新一轮经济景气周期到来，转了一大圈要说明什么呢？
以房地产为带动的信贷刺激效果明显、任务完成，经济活力日趋活跃，因此通过信贷刺激需求进而拉动经济的模式暂告终结，还想着资产投资博泡沫高收益的人可以洗洗睡了。安心工作、靠劳动赚钱的日子也该来了。
延伸阅读：
刘世锦：中国经济开始触底与新增长动能
文/刘世锦(国务院发展研究中心原副主任)
经过七年的回落后，中国经济已经开始触底。如果触底得以确认，经济增长将会转入L型底边构成的新增长平台，以往七年以结构转型变量为主的波动将会趋于平稳，新平台上以存货和设备投资变动为主的短周期波动将取而代之，经济运行将呈现大L型加小W型的变动态势。
中国经济进入触底验证期，将呈现大L型加小W型态势
经过七年的回落后，中国经济已经开始触底。在今后一段时间，需求侧的房地产投资和供给侧的工业品出厂价格是值得关注的重要变量。
随着一线城市楼市降温，房地产投资将会回归常规轨道，出现低速、零增长抑或负增长。对于已经越过房地产投资历史需求峰值的经济来说，房地产投资呈负增长并非不合逻辑。事实上，在2015年下半年，房地产投资已经出现了负增长，只是2016年一季度后一线城市房价暴涨改变了房地产业既有的轨道。即使出现负增长，房地产投资规模依然很大。房地产投资回归常态将会拉低整个投资增速，但出口形势好转所带动的投资、基础设施投资的加码，将会形成对冲力量。设备投资近期已呈触底回升态势，尚有一定扩张空间，需要观察其高点及回落幅度，并且长期内有可能保持均衡水平。
供给侧的工业品出厂价格已经达到一个较高水平，必要的回调当属意料之中。问题在于，去产能注定是一场旷日持久的拉锯战。一些行业，比如煤炭行业，PPI大幅回升并不是由于“去产能”已经到位，较大程度上是由于“限产量”。价格升高是否会使这些被限产能重新释放，进而再次压低价格，使供给侧调整增加了不确定性。尽管如此，包括煤炭、钢铁、石油等在内的大宗商品价格在这一轮周期的最低点，应该已经过去了。
如果以上所说的调整出现在2017年下半年，经济可能会遇到一定的下行压力，但只要探底幅度不明显低于前期，就可以考虑经济运行进入新平台的可能性。当然，这样的验证不一定只有一次，次数增加有助于提高触底成功的可信度。如果触底得以确认，经济增长将会转入L型底边构成的新增长平台，以往七年以结构转型变量为主的波动将会趋于平稳，新平台上以存货和设备投资变动为主的短周期波动将取而代之，经济运行将呈现大L型加小W型的变动态势。
对L型走势尚有诸多不同看法，有必要加以讨论。
一种观点以为，既是触底，必有反弹，而且期待出现大的V型或U型反转，重返以往高增长的轨道。有的甚至认为中国经济将脱离新常态，进入增长新周期。这种观点混淆了已有平台上的波动与增长阶段之间的转换。我们所说的触底，是指由持续了三十多年的高速增长平台转到未来的中速增长平台，是不同增长平台之间的切换。触底意味着进入了新的中速增长平台，稳住了，不再继续下滑了。在新的平台上也会有短期波动，但与以往高增长轨道为基准的大力度反弹或反转不是一回事。
另一种观点认为，经济只是暂时企稳，时间长一点，还会斜坡式下滑。我们所说的触底，经济学上的含义是找到一个较长时期的新均衡点。在经济结构意义上，能够在较长时期内保持供给与需求的平衡。从日本的经验看，这一中速平台维持了近20年。如果情况正常，中国应当具有至少十年以上中速增长的潜力。
还有一种观点把经济在“L”底边运行视为一种低迷状态，持不乐观的看法，期待着经过一段时期的调整或大力度改革后，能够走出这种状态。这种观点是未能把增长转型理解为不同增长平台之间转换的另一版本。进入“L”型底边运行意味着进入了中速增长平台，是一个自然、正常的过程。严格意义上说，这才是中国经济增长的新常态。试图通过深化改革重返高增长轨道，是对增长和改革关系的误解。改革到位，将激励转型升级和创新，为较长时期的中速增长提供动力；改革不到位、徘徊甚至倒退，中速增长也支撑不了，还可能落入某种类型的中等收入陷阱。
经济开始触底与实现触底并得到验证并不是一回事。在这个特定时期，从目前的环境条件看，经济将面临超过以往的不稳定和不确定性。
首先，全球化进程遭遇的困难抑或某种倒退会对中国经济形成冲击。近年来全球贸易增速低于经济增速，有其深层原因，构成了中国外贸减速的外部因素之一。“特朗普冲击”和欧洲若干国家大选后的政策走向含有不少未知因素。有利条件是，从经济周期和增长动力转换看，全球经济有望进入缓慢增长轨道。
其次，中国经济中的金融风险并未明显减退。与供给侧改革中的去产能、去库存相比，去杠杆力度较小，事实上，过去一年全社会的杠杆率还在上升。当经济接近底部时，有些过去尚能扛得住的风险就可能抗不住了。尤其需要关注的是，高增长化解或推后某些风险的特点在中速增长期将不复存在。好消息是，随着经济触底，PPI回升、企业盈利水平改善，抬高了预防金融风险洪水袭击的堤坝，为化解潜在风险提供了缓冲，尽管能否利用这一有利因素仍是一个问题。
最后，宏观政策能否得当使用仍有挑战。已经明确的是，需求刺激政策对增长阶段转换中的减速并不有效，不适当的使用还会给转型过程带来负面冲击。这正是强调供给侧结构性改革的主要原因。然而，为了达成某些短期目标，需求侧刺激政策的诱惑始终存在。特别是经济受到意外冲击而出现下滑，如何把握好需求政策的度，将是一件相当复杂的事情。
尽管存在上述因素困扰，中国经济在一两年内实现触底、进入中速平稳增长期，是一个大概率事件。如果这一目标能够实现，中国经济发展将会处在一个新的起点上，同时中速增长期的动能问题也就凸现出来了。
“老经济”如何转化为新动能
中速增长期的动能何在，首先对这一时期要有正确定位。目前中国人均收入水平约为8000美元，而美国超过5万美元，其他发达国家也在4万美元以上。这就决定了总体上中国仍处在追赶期。增长动力部分来自于既有经济部门的效率提升；部分来自于发展对中国来说是“新”但在发达国家属于“老”的产业，主要是服务业；还有部分来自于创新前沿的成果。创新前沿的进展往往吸引眼球，但能形成的现实增长动力仍是较小比例，大部分增长动能还是来自前两部分，或者说源于广义上的“老经济”。
如何使老经济释放出新动能，关键是老经济要加上新体制、新机制、新技术、新商业模式。对创新前沿的新经济，也有同样的问题。做好这个“加法”，将是下一步供给侧结构性改革的主要任务。从这个角度着眼，中速增长期的新动能大体上分布在以下领域。
第一，基础产业进一步打破行政性垄断，真正实现开放、竞争。近期有的民营企业关于中美两国制造业投资的成本比较引起广泛关注。分析社会生产运营成本结构可以看出，能源、电信、运输、融资等成本占有相当大比重。这部分成本降不下来，与这些领域不同程度存在行政性垄断问题直接相关。
可在基础产业领域采取一系列实质性或标志性的改革举措，如石油天然气行业允许地方炼油企业和其他民营企业进入上下游，通过上海石油交易中心打通国内国际原油和成品油市场；在发电、配电环节逐步形成竞争性市场，输电环节也可通过特许权或经营者竞标，在一定程度上引入潜在竞争者；铁路系统开展网运分离、区域公司、干线公司等引入竞争的探索；组建一两个以民营资本为主的基础电信运营商，改进电信市场的竞争结构；在金融市场，更多鼓励支撑实体经济、提高专业化服务水平的准入和竞争。
基础产业放宽准入，是国企混合所有制改革的主战场。“混改”可以在两个层面理解和展开，一是国有企业股权结构中引入非国有投资者；二是在国企垄断的行业中引入非国有企业。前者可称为“企业混改”，后者可称为“行业混改”。从实际经验看，后者更易操作并取得成效。这类改革在提高行业效率的同时，也将带来可观的投资增量。有效的供给侧改革将扩大有效需求，这就是供给侧改革中供求双方的辩证法。从供给侧改革的近期任务看，基础产业的改革将成为降低全社会生产运营成本的最重要举措。
第二，在经济转型过程中经由分化而带动的优势企业成长。近期地区和产业发展中的一个重要特点是分化，在部分企业盈利回升的同时，另外一些企业(在有些行业是多数企业)日子并不好过。这种态势反映了经济接近底部、转入中速增长后的一个规律性变化。当需求相对收缩、供给侧竞争加剧之后，分化就不可避免。那些在转型升级或创新方面率先行动的企业会形成新的竞争优势，反应迟缓或不行动者将“被组合”或淘汰出局。
转型升级、创新驱动并非喊口号的结果，也不仅仅是一个理念问题，而是需要一个具有强制力的机制或环境。供给侧竞争加剧就是提供了这样一种机制或环境。在此意义上说，转型升级、创新驱动是被“逼出来”的。供给侧改革中的去产能、去库存、去杠杆，正是供给侧竞争加剧机制起作用后产生的要求。这套机制的有效性，将取决于与优胜劣汰、优化资源配置相适应的筛选准则和市场纪律。
适应供给侧竞争机制面临多方面挑战。例如，所谓“落后产能”，是以技术装备的容量大小，还是实际市场竞争力状况作为判别尺度？去产能是人为减少生产时间，还是使无竞争力生产能力特别是僵尸企业退出市场？兼并重组是以优势企业为主导，一加一大于二，还是行政性地拉郎配，好企业背上差企业？如此等等。思路和机制对头，优势企业将加快成长；不对头则可能使去产能成为旷日持久的拉锯战，甚至拖垮好的企业或行业。
第三，进一步对外对内开放促进服务业增长。与发达国家相比，中国服务业占GDP的比重至少还有20个百分点的上升空间。生产性服务业是增长潜力最大的领域，其中包括研发、金融、物流、信息服务等行业。另一个重要的增长领域是与居民消费结构升级相关的行业，如医疗卫生、养老、教育培训、文化娱乐、体育等行业。
个性化、面对面服务，对不可编码知识依赖性增加，是下一步服务业发展的显著特点。在生产性服务业等领域，对从业者的知识、技术含量提出了更高要求。而居民消费结构升级，较多地以公共产品或与公共产品密切相关的方式呈现。尽管生产性服务业也可以表现出相当高的生产率，但服务业生产率总体上要低于制造业。如何在服务业发展中不过多地拉低全社会生产率，无疑是一个重要挑战。
因此，适应服务业发展的这些新特点，由以工业为主的发展模式向以服务业为主的发展模式转变势在必行。进一步扩大服务业对外开放，仍具有不可替代的先导性和开拓性。通过独资、合资、合作等方式开办多种类型的服务性企业、机构等，对引入不可编码知识尤为重要。以对外开放带动对内开放和改革，打破服务业中的行政性垄断和不当限制，吸引社会资本更多进入服务业，推动公共资源、公共产品的市场化配置，形成服务业生产率全面提升的长效机制。
第四，以互联网等新技术带动实体经济效率提升。这是近年来最令人注目、超出预期的一个领域。从网上购物、网约车到近期兴起的共享单车，通过加深信息密度、减少或消除信息不对称、线上线下结合优化资源配置等，不同程度地提升了效率，改变了人们的衣食住行方式。可以预见，互联网与流通和消费端的结合只是序幕，与生产领域的深度融合则具有更大潜能。
中国在这一领域有市场广大、产业配套条件好等突出优势，已经或正在形成若干富有活力的区域创新中心，如深圳、北京中关村、杭州等地。在这些地区，中国企业家的创新精神得到了充分展示，多种创新要素汇集、融合，商业模式创新活跃，技术创新也呈后来居上之势。一批企业已经进入国际竞争前列，可以预见，更多的世界级大企业将会涌现出来。
这个领域也表现出典型的“创造性破坏”的特征。在网购快速增长的同时，传统商业减速抑或衰落，大牌名店关张的消息时有耳闻。而网约车则受到了传统出租车形式多样的抵抗。互联网金融出现鱼龙混杂，在看起来创新活跃的同时，不乏传统欺诈借道互联网技术的案例。
管理者面临的挑战是，如何在顺应互联网融合实体经济大势的前提下，在发展初期给创新者更多宽容，允许他们试错纠错，同时谨慎处理好创造性破坏带来的诸多冲突、矛盾，比如鼓励传统商业搭互联网快车，实现业态转型；通过培训、拓展门路等，促进就业结构调整。难度更大的或许是，监管者如何跳出“要么全放、要么全管”的行为方式，通过监管理念和方式方法的创新，提高对互联网时代经济活动新特点的适应性。
第五，激发创新前沿成果带来的增长动能。尽管中国总体上处在追赶阶段，但与发达国家的差距在缩小，在某些领域出现并驾齐驱甚至局部领先的势头。比如，在人工智能、生物技术、新能源及其应用、新材料等领域，已经涌现出一批高水平技术成果。当然，这些处在创新前沿的成果短期内尚难以成为大的增长动能，但对中国整体技术进步、更快进入创新前沿意义重大。
迄今为止，中国在创新上的优势主要体现为产业应用和市场推广，原始创新或源头创新甚少。短板主要在基础研究或大学教育。补上这一短板所面临的挑战是，如何形成有利于自由探索的思想市场、鼓励创造性的学术规范和包容性促进机制。
当增长更多地依赖创新时，所要求的是增长方式整体性、实质性的转变。在以往的高增长时期，运用的知识、技术、管理等基本上是已知的，是在已有知识基础上对资源的组合，这也正是高增长能够实现的重要依据。而当创新日益重要的时候，与增长相关的知识、技术和资源组合方式等必须通过反复试错才能获取。增长方式需要对大大增强了的不确定性作出积极且可持续的反应，增加或强化部分体制机制性元素，如认可并保护知识向资本的转化，更加尊重知识产权；延长、稳定科学家、企业家的预期，使之与创新周期相适应；政府对科技和产业未来发展的观点更具方向性、建议性和可调性，把实际选择权主要交给市场和市场的直接参与者；确保创新要素的市场开放和可流动性，实行与时俱进的市场监管理念和政策；政府要加强创新所需的基础设施和公共服务供给，公平地向全社会开放或提供。
大都市圈加快发展与房地产领域的供给侧改革
中国经济进入中速增长期后的另一个重要动能是大都市圈加快发展，由于其特殊性，需要做深入讨论。
近年来，中国城市化进程中的一个明显特点是分化，珠三角、长三角、京津冀和内地若干大都市圈加快成长，包括人口在内的各种生产要素更多地向这些地区汇集。与此同时，部分城市增长迟缓，抑或出现相对衰退。这种变化符合发达国家曾经呈现过的城市发展规律。
人们特别是年轻人之所以向大都市圈集中，是因为这些地区有更高的城市聚集效应和生产率，能够提供更多的就业创业机会、增加收入和提高生活品质的机会。于是，对大都市中不可移动的要素——土地以及建筑其上的住宅、基础设施等需求也相应增长了。这就是人们经常提到的“刚需”增加。然而，一线城市房价的飙升显然超过了可以解释的合理水平，甚至打破了人们常识。有的研究者指出，中国一线城市的房价已经超过了日本当年泡沫经济时代的水平。事实上，中国城市化进程中存在着一些深层的体制、政策和理念上的问题，当大都市圈的浪潮涌来后，这些问题便通过房价异乎寻常地上涨显露出来了。
首先，大城市住宅用地占建设用地的比重偏低。北京、上海、深圳等地的住宅用地比重长期低于25%，而发达国家大都市这一比重通常高于40%，有的超过60%。这与中国城市以地谋发展的模式有关，在这一模式下，较多土地以低价用于工业建设，较少土地以高价用于住宅建设，其中的卖地收入用于支持城市基础设施建设。
其次，城市建设用地由地方政府垄断，农村集体土地须由政府购买、转换身份后，方可进入建设市场。十八届三中全会提出农村集体建设用地要与国有土地同等入市、同价同权，宅基地也要创造条件进入流转，至今进展迟缓，如宅基地流转仅限于同村“集体”内部。
再次，作为城市化进程中的基本制度建设，房地产税至今未能起步，尽管十八届三中全会早已明确了这一改革方向。
最后，或许是更重要的，既有的城市化发展理念、战略、政策与现阶段发展规律有距离或相背离。如大城市长期采取人口限制政策，事实上也限制不住，规划与人口增长的现实矛盾突出；虽然强调小城镇建设，但对城市体系尤其是大都市圈发展的意义认识不足。
以上几个因素形成的合力就是限制供给，并在一定程度上刺激炒房，在需求上升的背景下，房价节节攀升，远离市场均衡水平。高房价成为社会最为关注的经济社会问题之一，尤其是满怀发展梦想的年轻一代备感煎熬和无奈。表面上看，高房价下不满意的是未购房者，其他有关各方，包括地方政府、开发商和已购房者皆大欢喜。然而，放在经济运行过程中看，房价是城市经济运行的基础性价格，过高房价将会带来城市运营和发展成本的过度上升，不仅大大挤压未来的产业发展空间，而且削弱已有产业的竞争力，导致其衰落。近期部分一线城市名企撤离、某些服务业增长减速等，已经开始显露相关迹象。
值得关注的一个问题是，房价泡沫会如同日本曾经出现过的房价泡沫破灭一样破灭吗？日本实行土地私有制，供给有较大弹性，房价泡沫主要是由过量货币催生的，货币政策收紧后，泡沫便破灭了。中国的房价泡沫也有货币过量供给的因素，但更多地可能是由供给弹性不够所引致。即使货币政策收紧，房价很难降下来，从而形成特定的刚性泡沫现象。这样我们将会看到刚性土地制度、刚性房价泡沫和刚性或衰落产业结构的链条。
如何打破这一刚性链条，关键在于推进城市化进程中的供给侧改革。可考虑在一线城市实施下述措施。
——顺应城市化发展规律，适当调整城市化战略和政策。在现有土地制度下，增加住宅用地占城市建设用地比重至40%以上，将部分工业用地转为住宅用地。
——加快转换城市结构，解决核心区过度拥堵与资源人口向大都市圈汇集之间的矛盾。由各种资源集中于核心市区的结构，转变为城市核心区加大批小城镇的结构。将核心市区适合外移的功能和资源转至小城镇，对小城镇发展提供产业支撑，同时以快速轨道交通形成连接，提供与核心区均等的公共服务，形成优势产业支撑、快速轨道交通连接、优质公共服务、包容性强、绿色低碳的新型城市网络。以北京为例，通过大学、科研机构、央企总部等的外移，在核心区外形成一批大学城、科技城、媒体城、金融城，以及石油石化、电力、电信、装备制造、航空航天等专业镇。
——推动农村土地制度改革落到实处。加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市、同价同权，农民宅基地在更大范围内流转、抵押、担保等。率先在核心区周边小城镇建设中推进此项改革，配套推进农村社保制度改革，给土地流转背景下的农民筑牢社会保障安全网。同时着手解决由来已久的小产权房问题，在缴纳必要的税费后，使之能够进入市场流转。
——发展长期公共租赁住房。住房租售比扩大，反映的是住房“住”的价格与“炒”的价格的比例扩大。对于那些有刚需的人们来说，以“炒”的价格解决“住”的需求，是不堪的负担；如果通过租房解决“住”的需求，又面临租期不稳定带来的巨大不确定性，使他们很难把租来的房屋当成自己可以稳定的家来经营。走出这种困境的办法之一，就是积极发展长期公共租赁住房。由政府优先组织资源，建设较多数量的公共租赁住房，租赁价格可以随行就市，租期不低于10年，最长可延至30年，并受法律保护。合约签订后，除非租户自己同意，不得强制其退出。政府也可以通过购买公共服务的方式，利用市场资源开展此类业务。这件事情做好了，能够有效满足城市发展所必需的刚需，抑制房价泡沫膨胀。
——加快推出房地产税。房地产税在现代市场经济体系中普遍实施，大方向毋容置疑。房地产税不仅为地方政府开辟新的稳定税源，减少通过卖地获取收入的动力，也可以通过增加持有成本，减少房地产市场投机和不当投资行为，调节房产和人口分布结构、财产和收入分配结构等。房地产税是我国税制由以间接税为主向以直接税为主结构性转型过程中的重要组成部分。推出房地产税需要若干前提条件，澄清某些认识问题。比如，不动产信息的全国联网，在信息技术发展如此之快的条件下，比以往任何时候都更容易解决。房地产税与已缴纳土地出让金的关系，不同收入和居住条件下的税收减免等问题，都不难找到合情合理合法的解决方案。房地产税属于地方税种，在明确大的框架的前提下，应当给地方以较大的自主空间，通过试点、比较、竞争，找到符合各地实际情况的办法。
以上几条都属于房地产和城市发展中的供给侧改革内容。当下的房地产价格调控方案，需求侧控制为主，短期内或许会起到抑制房价的作用，从较长时间来看则未必如此，甚至适得其反。只有更多加入供给侧改革内容，才能从根本上改变社会对房价走势的预期。供给侧改革应在房地产市场预期中起到主导性积极作用，这不仅有利于稳定房价，更重要的是，对推动实体经济转型升级和创新驱动，营造一个较低成本的发展环境。(完)
文章来源：《债券》7月刊
http://weixin.100md.com
返回 价值线 返回首页 返回百拇医药