当任志强呼吁“买房抄底”,遇上海南最严限购!
2018/4/23 19:29:01 价值线

    

    

     来源|价值线综合子木聊房(ID:zimuliaofang)、中金在线(ID:cnfol-com)、上海全知道

     编辑|价值线 小精

     这两天,房地产行业有几件新闻。

     北京有人花1000万买了一个90平米的地下室,单价11万5。

    

    

    

     昨天任志强作为演讲嘉宾出现在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上,大声呼吁大家抄底楼市。“越出政策的地方证明房价越要涨”。

     结果昨天晚上9点,一个大消息破空而来:海南公布新一轮楼市调控措施,号称史上最严限购,正式宣告与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断!

     而在今天举行的中共中央政治局会议又刚刚提出:要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患。

     任志强说的没错,现在的房价是开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。

     但这场博弈,你觉得谁会赢?

     任志强:越出政策,房价越涨

     开发商没钱了,现在是抄底好时机!

     为什么我们谭总请大家来开这个会?就是这个基金有了一个最好的机会,可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了。

     更严重的是,现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了,也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家,70家公司开始拍卖股票,还银行债,信用是非常严重的不足。

     开发商只能盖破房子,越破越好

     另外一个实际问题,比如产品与价格,我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币,就是开发商没盖好房子,你只能盖破房子,越破越好。

     所以,产品与价格之间的矛盾,尤其是想盖绿色产品,我们想盖环保产品,你不让卖高价,怎么办?

     越出政策的地方房价越涨

     大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?

     所以各种政策加码的时候,就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。二手房卖6万块钱,政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么?说明政府告诉你,赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价,那你还不去炒。

     中央与地方的博弈

     开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈,地方政府地卖不出去。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候,它对土地财政的依赖性就加大。

     城镇化红利期还很长

     中国要想达到基本现代化和现代化小康,你得满足70%的城市化率,我们还早着呢。去年发生一个变化,为了吸引优秀人才,西安将近60万人,武汉37万人,长沙20多万人,合肥也是十几万人。他也得有房子,没房子总不行吧?所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。

     所以去年到今年,普遍房租增长了百分之十几,个别地区房租增长40%,重点地区,比如通州,普遍涨了20%以上,因为政府让往这边搬。租赁性住房的价格根本无法解决问题。

     海南最强限购,跟中国式房地产一刀两断!

     4月22日晚上9点,一个大消息破空而来:海南公布新一轮楼市调控措施,其实质是与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断!

     关键信息如下:

     1、大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。

     2、研究出台具体措施,鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

     3、实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

     五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

     海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

     上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

     自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

     各市县要加强购房资格审查,规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

     4、非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

     3月31日,海南曾下发“关于做好稳定房地产市场工作的通知”。4月22日的新政是3月31日政策的延续。这次限购升级是全方位的。如果上述政策被严格执行,去海南炒房基本上没有什么机会了。

     海南的“三限”政策更严厉。上述限购、限售的“住房”包括“商品住宅(普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)、产权式酒店客房、保障性住房,含新房和二手房”。而对于其他城市,限售、限购、限贷一般不涉及商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店客房。

     此外,其他城市不会要求户籍迁入的人口,还要满足若干个月的社保,才能获得购房资格。此次海南一并提出了要求。

     更有杀伤力的是,海南明确提出:大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

     海南之所以突然出台如此严厉的调控措施,一个重要的原因是,不想重蹈历史的覆辙。

     此次空前严厉的新规出台后,海南楼市将一夜入冬,成交量将大幅减少,外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市,前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面!短期内,房价或将下跌;

     海南楼市新规可以这样理解:海南自然资源优越、稀缺,所以不欢迎通过商品房把这些资源“私有化”、“小圈子化”,鼓励“用完即走”、“资源共享”。

     内忧外患下,炒房的逻辑已经变了!

     内忧

     中国经济的高速发展,除了庞大的人口红利还有量化宽松的货币政策。虽然量化宽松刺激了市场的投资和活跃度,市场得以快速成型和发展,但其后遗症“恶性通胀”是很难解决的。

     恶性通胀是八九十年代中国经济学家最喜欢讨论的话题。因为大家都在想这些超发的货币未来放在哪里?

     那时候M2的规模是1万多亿,而现在将近170万亿。但是当现在货币真正接近170万亿的时候,大家反而又不担心通胀了!

     这是为什么呢?

     因为钱都流到了有钱人的口袋里去了,他们的消费需求有限,所以他们要配置海外市场,配置房地产,配置一些权益类的资产,所以理财产品的规模大幅增加,大家对于财富管理的需求越来越多,这就是货币超发所带来的。

     货币超发没有引发通胀,但它引发了非贸易品价格的大幅上涨。所谓非贸易品就是像楼市,像一些服务行业的保姆价格等等,这一价格的上涨是非常之大的。

     而对于普通老百姓,大家心里都清楚,并没有沾上多大的红利。反而得面对超发货币和地方债务危机转移所创造出来的高房价。

     这也是17年中国老百姓在懵懂中背着高杠杆完成了最后一波经济增长的真相。

     但是当老百姓把三代人的积蓄都贡献了出来后,下一步该怎么办?

     楼市已经俨然形成了一个吹弹可破的经济泡沫,而这个经济泡沫的背后就是经济脱实向虚的事实。

     所有人都坚信炒房才是中国最赚钱的“事业”,开工厂干了五年还不如在北京买两套房,不盈利的上市企业可以靠卖资产让财务报表更好看,民营企业家在高地租和高人力成本高税负下如负重轭,百感交集。

     而此时的有钱人则开始抱团炒作新兴经济。开始大规模烧钱去做共享单车,去打百团大战,去玩技术还没真正完善的区块链。

     中国不单城市分化,还有市场分化、产业分化。一边是低端制造业,一边是高端虚拟经济,中间是一个诺大的房价泡沫。这就是现状,中国必须要面对的事实。

     外患

     美国花了十年时间从自己挖的坑“次贷危机”中爬出来后,想明白了一件事情。

     没有实体经济支撑是站不住脚的,千里之堤也是风雨飘摇。

     所以他干了两件事情。第一件事是启动加息收割计划,收割全球财富维护世界老大地位。

     第二件事情就是找未来实体经济的最大竞争对手中国干架。因为中国的现状就是天赐良机,只需要把中间的这个楼市泡沫刺破,百年基业便会付之东流。

     美国害怕《中国制造2025》,因为那是他们未来想做的事情。而美国现在的市场和中国极其相似,两边分化,一边是基础农业,一边是高端虚拟经济,只不过中间的楼市泡沫在08年就破了,他们好像看到了中国未来的影子。

     所以大家也看到了,贸易战真正交锋的时候,美国用高精尖技术把中兴掐住的时候,中国是没有反手之力的,只能疯狂地在农产品上做文章。如果不是华为之前研究出了芯片技术,中国手机制造业将遭遇灭顶之灾。人家做的是脑子,我们是身体,我们一定要明白这个道理。

     接下来敢肯定的是,中美将进入实体经济和高端制造业的真正战斗!

     如果像当年广场协议后日本一样,房价继续快速上涨,那贸易战也不用打了。泡沫破了还怎么打?房价暴跌,所有人弃房断供,货币蒸发经济崩塌,一夜回到解放前。

     但,这会发生吗?我们会不会像隔壁日本90年代那样在「美国帮助」下走向不归路?

     答案其实可以从国家领导人大大小小会议里找到,因为每次会议几乎都会重复一句话:

     防范化解金融风险,坚持金融为实体经济服务、房住不炒…

     现中国经济顶层设计师刘鹤是专门研究金融危机的行家,不会不明白防范金融危机的重要性。

     与此同时,中国的经济在喊出「去杠杆,防范风险」口号后,金融监管框架的变革、资管新规的落地后又锁死了流动性。银行表外转表里,盈利能力削弱,而通过提高房贷利率疯狂揽储,也无法挽救「钱荒」的局面。

     所以在此内忧外患的局面下,中国处境非常艰巨,而前几天降准后释放的流动性也一定不会流入房地产!

     中国把自己的房价泡沫刺破,是特朗普政府最想看到的事情。不战而胜,岂不快事?

     所以,任何消息出来之后,不要人云亦云,动不动暴涨,动不动崩盘,一定要揣摩事情背后的战略意图。

    

    

    

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