比P2P爆雷更虐心！“空手套白狼”的套路，为何有人却说是金融创新？
2018/8/24 17:48:37 价值线

    

    

     来源｜价值线综合紫竹张先生、中国基金报、中国房地产报等

     编辑｜价值线 边江

    

     当下P2P爆雷已成家常便饭，可长租公寓爆仓还是头一次!

     “长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前副总裁胡景晖的话音刚落，长租公寓真的爆仓了。8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，给其曾服务的业主和4000户租客留下了一地鸡毛。

     鼎家的商业模式实际上是：让租客去网贷平台贷款，一次性付1年的租金，分12期还款；贷款由鼎家拿去了，鼎家却不一次性结算给房东，最多只给一季度。再利用截留的租金去租更多的房子。长租公寓这么玩儿，是资产证券化还是空手套白狼呢?

    

    

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     长租公寓爆仓

     8月20日，杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称"鼎家")的长租公寓“爆仓”，公司发布通知称因经营不善导致资金断裂，已停止运营，4000多住户受损。

    

     中国基金报记者拨打该通知中所留的承接方：上海寓团公寓管理公司的咨询电话，对方称只是部分承接，不承担鼎家的债务，鼎家的债务由鼎家自己承担，上海寓团和鼎家没有任何关系。

     对于房东而言，房子有很多债务，房租没有划过去给房东，上海寓团公寓是从上海过来，想开发杭州市场，需要这边的房源。如果房东还愿意把房子租出去的话，上海寓团公寓愿意承担部分的费用。再重新和上海寓团公寓签约。上海寓团公寓具体承担费用要看鼎家欠房东多少房租，房东可能需要自己承担部分损失。

     租客的话，暂时不确定如何处理。由于暂时没有和房东联系好，还没把房子签过来，所以暂时没有确定。现在还是需要找鼎家。

     如果租客是按照鼎家签下贷款租房的话，目前会很尴尬，租客还是得还贷款的，鼎家破产也负责不了。

     因此目前的局面是：鼎家破产，房东没收到租金；很多给过租金的租客被房东赶出去了。

     目前，其官网仍能打开，首页介绍了长租公寓产品“鼎寓”；官方介绍，该公司定位为“B2C品牌长租公寓运营商”，主营业务互联网+房产中介及租赁；2016年成立于杭州，在本土同类企业中颇具影响力，在岗员工300余人；截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。

    

     2

     鼎家“无本万利”的套路

     这乱局要从鼎家的经营的模式说起。

     据网友“少壮不努力老大怪水逆”在微博上爆料称，当初租房时，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租客在不知情的情况下使用了网络贷款，一次性贷款租期所有的金额，租客再每个月还贷。

    

     他表示，鼎家中介告诉他办理押一付一需要下载一个叫做51返呗(现更名为“爱上街”)的APP，在APP交房租。等一切流程办完之后，却发现APP扣了合同期内所有的房租，平台把这笔钱给了鼎家，而租客却产生借款，需要每个月还贷。

     如今，鼎家破产，房东如果收不到房租就会收房，而租客不仅无房可住还需要还贷。

    

     据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。

     有受害者表示，当时真的没办法就想把贷款还完，结果最担心的事还是发生了!房东说和鼎家的合同作废，下个月房租直接支付给他，等于我们要交两份房租，损失快两万。

     有业内人士分析后称，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。目前，许多其他中介机构也在使用这种方法作为支付方式，这种方式能加快企业资金的回笼。

    

    

     3

     挪用租房贷款和ABS是两码事

     这几天，有些人说，长租公寓这么玩，是ABS，是资产证券化，能促进长租公寓发展，这种言论是非常错误的，不懂装懂，半桶水乱响，有严重的常识性错误，误导舆论，我今天就给大家解释一下，什么才是真正的ABS。

     资产证券化(ABS)是指将流动性较差但具有相对稳定的可预期现金收入的资产转换为在金融市场上可以出售和流通的证券，得以变现的过程。

     很绕口是吧，我举个例子给你们解释一下，假设你购买了3000万的设备，扣除折旧年收益率10%，那么你每年可赚300万，这个时候你不满足于现有的规模，你打算继续购买更多的设备去赚钱，但是你手里没现金了，怎么办呢。

     你把这3000万的设备资产，打包成一个证券，按年收益率9%当成一个债卷去出售，你抽1%管理费，市场同意以3000万元购买这个资产包，那么你手里就立刻变现了3000万现金，然后你拿着这3000万，再去买一个设备出租，如此循环。这样你赚了大钱，社会资金得以流入最需要的地方，互利双赢。

     注意这里的重点，你首先是购买并拥有了3000万的资产，这个资产预期可产生稳定现金流，你才能使用ABS把他卖到3000万，这还需要你找担保人补足质押率，因为3000万的资产直接套现，一般只能套1500万左右，这里有个质押率覆盖风险的问题存在，这个信用差额，只能靠担保企业的信用补足了。

     如果你只付了300万的首付，其他的分期付款10年付清，然后你就想拿着这个东西包装成ABS卖3000万的现金带走，你当投资人傻么？至于说你承诺将来一定会付清剩余2700万，这项目肯定赚钱，所以你现在拿3000万购买我这个300万的资产不用担心，那都是鬼话。承诺要是有用的话，你为什么不向银行承诺你将来一定还钱，能还钱的原因只是因为这个项目你说他肯定赚钱，然后让银行痛快的批给你3000亿让你去发展规模？

     银行不给你，是因为银行不傻，没有足够的底层资产做质押担保，不管你把你的项目赚钱能力夸的天花乱坠，银行理都不会理你，风险过大，本银行庙小容不下，请找风投基金。

     目前，采用ABS模式只是少量长租公寓的部分选择。中国目前租赁人口已达1.9亿人，住房租赁市场年租金已超过1万亿元。长租公寓的租户，按照月租2500一个月计算，一个租户一年需要贷款3万元，链家的自如在北京城能2个月推出8万套房源，全国所有中介的长租公寓一年哪怕只按100万个租户贷款来计算，每人3万，那也是300亿规模的ABS，你去查查中国目前销售的ABS总共才多少钱，自如这么大的龙头，才搞了5个亿的ABS而已。

     换句话说，大部分长租公寓的资金，不是通过ABS渠道募集的,长租公寓更倾向于和P2P合作一次性套现。长租公寓为什么不采用ABS去市场套现，而非要和网贷平台合作发放贷款，就是因为他们的底层资产无法通过ABS的审核。

     按照ABS的规矩，假设房东报价月租1万，你一次性支付给房东12万，你才算购买了一年的租赁权，这个时候，你才有资格去ABS市场，把你已经购买到手的一年租赁权，打包成底层资产进行出售换取12万现金。如果你暂时拿不出钱买一年的租赁权，但是又想套12万的现金，那也可以，拿其他资产做补充质押，自己给自己空口担保市场是不认账的，因为那等于没有担保，所以需要你拿别人的资产来再次担保补充信用，要是底层资产从账面上都明显不能充分覆盖风险，那还有什么好谈的。但是如果你底层资产严重不足，你觉得那个企业会帮你做额外担保，你当担保人傻么？实际上，如果拿着价值3万的租赁权想套12万的现金走人，就算有人担保，市场投资人也是不认账的。

     如果你仅仅支付给房东3个月的房租，就算你和房东签的是10年的合同，那也不算你已经获得了10年的租赁权，只能算你获得了3个月的租赁权，其余的9年合同仅仅是一个可能会赚钱的没有落地的项目而已，不算资产，所以你去ABS套现，只能套3个月的钱出来，绝对不可能拿着10年的租约就能空手套出10年的现金，那样从ABS骗钱也太容易了。租约不代表租赁权，不能构成底层资产，你付完钱，这个租赁权才算你的，才能算你的资产，这里再强调一次。

     而找P2P合作就不一样了，只要你能找到人愿意和P2P签贷款合同，P2P就立刻放款到你指定的账户，至于这个钱到底干嘛去了，P2P不管，这总比贷到其他地方保险。而长租公寓拿了钱之后，根本不让房东知道这笔钱的存在，直接放飞自我想干嘛就干嘛去了。

     所以，正常的ABS，需要你先购买完整的租赁权，然后你才有资格把这个租赁权当底层资产进行出售，这中间不需要任何网贷平台的参与，而那些需要找网贷平台贷款租房的合同，清一色有鬼，一次性套现出来的资金，长租公寓绝对不会老实的交给房东的。

     只花300万买的资产，能3000万卖出去，仅仅承诺我会按时付款，就能套取2700万的现金，正常的市场有谁会这么傻？但是那些被长租公寓套路的房东和房客，真的就这么傻。

    

    

    

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