这个省会城市房价连续12个月下降，卖家卖不出，买家不敢买
2019/8/7 19:08:35贾敏 杨淑婷 价值线
来源：原创首发 时代周报(ID:timeweekly)
作者：贾敏 杨淑婷
编辑：价值线 小精
全国楼市看一线，一省楼市看省会。
从南到北，有些省会城市的楼市状况都不太好过。在一些省会城市，楼市场正经历一轮漫长的寒冬——二手房挂牌价连降12个月、挂牌量已经突破8.2万套，而且还在以每月3000套以上的速度递增，朝着10万套急速狂奔。卖房人，正在一个红海市场里，越陷越深。
与此同时，房贷额度、利率已双双收紧，买房人的压力越来越大。此外，房企面临着更加严峻的局面。融资是老大难的问题，销售端也与监管政策额迎头相撞。在上周，更是被两次点名。
房地产，不是以前的光芒耀眼的明星行业。房子，也不再是过去的黄金资产。
1
买房者和退房者在售楼处“互道珍重”
这几天的全国楼市，接二连三的刷新我们的认知。比如，一个省会城市，房价连续下降12个月。
据诸葛找房数据，自2018年6月以来，郑州二手房挂牌价已连续下跌12个月，从当时的1.68万元/平方米跌至7月的1.53万元/平方米。8月份最新数据显示，二手房均价15006/平。并且有1388套降价房源，但90天内仅成交了1套。
1000多套降了价还卖不出的房子，在楼市火热时期，这样的情况似乎令人难以相信。但现在，却变得越来越常见。
国家统计局数据表明，2018年底以来，郑州二手房价同比几乎都呈现出下降态势。
但郑州并不孤单。在浙江杭州，也在经历一场漫长的房子降价潮。
诸葛找房数据显示，2019年6月份，杭州二手房市场挂牌均价为3.52万元/平方米，较去年8月份最高值下降了约3600元/平方米。
以一套100平米的房子来说，一年遍下跌三十多万。而价格的下跌还只是楼市剪影的一部分，在价格之外，还有持续堆积的库存。
截至7月底，杭州二手房挂牌量已突破8万套。浙江中原地产首席分析师荆海燕预计，以目前的新增房源挂牌速度来看，年底杭州二手房挂牌量应该会突破10万套。
随着房源量的增多，杭州一些中介开始频频发出“急售”、“捡漏”的房源信息，而杭州本地媒体近期也报道称“最近二手房市场出现了一批急售房源”，“急卖的特价房源最近明显增多”。
挂牌量在上涨，成交量却在下跌。据新蓝网，杭州二手房在3月份的成交量高达8767套，到6月下降到7865套。另外7月前两周，二手房成交量继续下降，成交3470套。
从3月份开始，杭州的二手房成交量已经连续下跌4个月。从这个角度来看，二手房，正越来越难卖，即便降价出售，也于事无补。
新蓝网房产有网友爆料称，最近在看的一套双阳台房源，5月份挂出来的价格是205万，到现在两个月不到，降了整整20万，都还没有售出。
郑州楼市，则正被大量涌入市场的新房冲击着。据郑州市统计局，2018年郑州全市住宅施工面积比上年增长13.1%；住宅竣工面积比上年增长33.2%。
在这样的背景下，郑州新房价格整体向下奔去。
2019年上半年，郑州商品住宅成交均价为13138元/平方米，同比下降3%。成交规模较大的热点区域，降价趋势更为明显。
7月末，一条“郑州一楼盘每平方米降价3000元”的消息更是广为流传，事后楼盘声称，降价房源为团购房。但仍旧引发老住户前来要求退装修，补差价。甚至出现了买房者和退房者在售楼处“擦肩而过，互道珍重”的现象。
这种惺惺相惜的状态，倒成了楼市一景。
2
房贷利率上涨：买一套房多还10多万
卖房人经受着难熬的寒冷，买房人也面对着困难局面。
据浙江之声8月4日报道，全国多地房贷利率在连续回调后近期纷纷反弹。而在此之前，房贷利率自去年下半年经历过一轮下降。
融360大数据研究院监测数据显示，截至2019年5月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，从2018年12月实现23个月来的首次下降开始，已经连续6个月下跌。
但自6月开始，房贷利率开始触底。6月份全国首套房贷款平均利率为5.423%。
一些房地产热门的城市，利率水平正持续上升。例如已经连续出手升级楼市调控的苏州，房贷利率在6、7月也连续上浮，二套房贷款未还清的客户，多数银行要求贷款利率较基准上浮30%。
杭州是这轮房贷利率上升的典型城市。在这里，基准上浮5%的房贷利率，已经是起步价格。更有不少银行已经开始执行首套基准上浮8%或10%的贷款政策。
房贷利率重回上升通道，对购房者而言自然意味着更大的支出。
以一套总价300万的刚需房源为例，首付三成需要90万元，贷款210万元。按照商业贷款30年，等额本息还款来计算。利率上浮5%，每月还款11,466.55元；上浮10%，每月还款11,779.04 元。
算下来，从5%上浮到10%以后，每个月的月供需多掏312.49元，贷款本息总计要多还约11.25万元。
即便购房者愿意接受上涨后的贷款利率，也不代表买房之路通行无阻。
因为银行在放贷速度方面明显放缓。曾经只要手续齐全，7天就能放款的时光不再。不少客户等款甚至要等一个半月到两个月。
简言之，杭州人买房成本上升已是大概率事件，并且有钱也不是马上就能买到房。
杭州的房贷利率上涨仅仅是全国房贷利率的一个缩影。
从五月开始，南京、苏州、青岛、成都、天津等地都不同程度地上调了房贷利率。其中，南京部分银行首套房贷利率调整到基准利率上浮20%，苏州首套房贷利率也普遍按照基准利率上浮23%的标准执行。
卖房不易，买房也不简单。这一切的背后，实际是房地产业，正逐渐失去光环的现实状况。
3
房地产失宠：一周被点名两次
二手房和新房在市场上相互挤压，再加上贷款利率搅动水面，房地产业的水池里，常常有旋涡。
更何况，还有监管层一次次放出重磅信息。
8月2日上午，央行召开2019年下半年工作电视会议。会议部署了央行八项下半年重点工作清单。在第三条“坚决打好防范化解重大金融风险攻坚战”中，央行就明确表示：
要在稳增长的基础上防风险，坚持“开正门、堵后门”，在保持高压态势和严打局面的同时，鼓励小型有特色的金融机构依法合规开展业务。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。
这是央行在一周之内第二次点名房地产。此前在7月29日，央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，本次会议指出房地产行业占用了较多的信贷资源。
两次点名之后，监管层对于房地产业的态度已经十分明显——不仅要“合理控制房地产贷款投放”，还要“持续加强房地产市场资金管控”。
房地产调控，从以往针对供需两端的调控，走到了融资调控的新阶段。这一次的调控对象，直接指向房企本身。对于依靠巨量资金维持运转的房地产企业来说，以往的模式在新环境下，变得越来越不灵。
这样的环境下，原本被视作金矿的房地产股，正经历苦难的时刻。申万房地产板块上周跌幅超5%，是所有行业中跌幅最大的板块，板块内的房地产公司市值合计蒸发了上千亿元。
房地产，不再金光闪闪。
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