两部委研究推广“铁路城镇综合体”
2014/3/17 瞭望智库

     将轨道交通建设和沿线的土地开发挂钩，已进入决策层的视野。瞭望智库获悉，近期国土部和国家发改委已经达成一项研究共识，即采用“轨道交通+土地开发”的模式，通过市场化机制引入轨道交通投资和建设企业，让其参与修路的同时，分享轨道沿线的一部分土地增值收益，来降低政府建设和运营轨道的资金压力，实现政府与企业的双赢。这类项目被命名为“铁路城镇综合体”。

     据悉，目前中国铁路总公司已经形成一个在全国广域国土上实施“铁路城镇综合体”开发的方案，并已报请国务院同意。国土资源部也已针对轨道周边土地出让、土地增值收益分配等问题展开相关配套政策研究。

     这项政策研究的缘起，在于近年来随着轨道交通建设的大规模铺开，众多城市发行的地方债大部分用到了轨道交通建设上，面临着建设成本和运营成本的巨大压力。与此同时，大多数城市轨道交通建设和运营主体均面临“亏本”局面。以北京市为例，过去几年每年对城市轨道交通的运营补贴约为50亿元，负担较重。

     为解决轨道交通建设的“双输”局面，国务院责成国家发改委和国土资源部，就中国铁路总公司的“铁路城镇综合体”提议展开相关研究。国土部负责相关土地配套政策的制定，国家发改委负责相关项目审批。

     国土资源部相关人士介绍，“铁路城镇综合体”类似项目在深圳已有成功先例。在江苏南京、浙江杭州也都有这样的雏形。通过该政策，可以打破轨道投资建设和沿线土地开发升值互相割裂的局面。政府让出一部分土地增值收益给企业，降低自己的投资和运营补贴的资金压力；通过市场化机制引进的企业，通过分享轨道沿线土地增值收益，可实现商业化运营。

     在国土资源部相关人士看来，通过“轨道交通+土地”的开发模式，也能将不同的城市串联起来，有利于培育壮大城市群，并促进区域协同发展。今后，轨道站点建在何处，不是由城市政府说了算，而是由轨道建设投资主体，依据沿线土地增值收益的科学测算，来和城市政府共同商定站点选址。

     瞭望智库认为，“铁路城镇综合体”项目的推广，将对地方政府土地财政模式构成冲击，甚至打破以往的房地产开发模式。今后，城市轨道沿线的土地将会更多地交付给轨道交通建设主体来开发，轨道沿线公开招拍挂的土地将会越来越少。对于既有轨道交通建设资质又有房地产开发资质的企业而言，带来了发展利好。

     但这并不意味着其他投资企业参与的空间会变小。一方面，市场化的民营企业有控股或参股轨道交通建设的机会；另一方面，房地产开发企业也可以通过和轨道建设企业联合，参与轨道沿线土地的商业开发，双方可各自发挥优势，实现互利共赢。

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