住房如何保基本
2014/4/28 瞭望智库

     住房和城乡建设部总经济师冯俊对瞭望智库表示，近年来，中国住房价格上涨速度快，最根本的因素是供求矛盾。为缓解这一矛盾，需要增加供应、引导需求。由于土地资源供应等条件制约，尤其在人口增长较快的大城市，土地资源十分紧缺，住房供应量不可能快速扩张，这决定了住房政策设计需侧重对住房需求的引导，保持住房价格上涨速度低于居民家庭平均收入增长速度。

     住房政策的首要考虑点是满足消费需求。人们对住房的需求包括消费需求和投资需求，政策选择首要的是保护住房消费者的利益。对于一般意义上的住房投资需求，如果投资者将住房出租，则市场住房总供应量不会减少，但过去一段时间，由于过度强化投资需求，相当数量的投资住房处于囤积居奇、待价而沽状态，实际上吞噬了住房供给，进而在一段时期内引起住房供应进一步短缺，成为住房价格持续上涨的重要推手。因此，适度遏制住房的投资需求十分必要，或以适当的政策将投资性住房转移出来，增加住房租赁市场的供给，从而缓解住房的供求矛盾。

     其次是倡导健康、可持续的住房消费需求。按消费层级，住房的消费需求可分为基本型、舒适型、享受型、奢侈型四类。由于家庭住房支付能力不同，住房消费需求也是多层次的，对合理的住房消费应当支持。但基于中国人口多、土地少这一基本国情，在住房政策中应贯彻保障基本型住房消费，保护舒适型住房消费，包容享受型住房消费，限制奢侈型住房消费的基本导向。

     此外，根据不同住房消费类型设定住房供应政策。对于舒适型、享受型、奢侈型的住房需求，应由市场来满足，而对于基本型住房需求，视情况由市场提供或由政府保障。对于有能力通过市场购置或租赁基本住房的家庭，则由市场供应，只有没能力通过市场获得合适住房的家庭，政府才有必要提供保障性住房。这种保障需要注意两点，实行保障差异化，应根据被保障对象的支付能力，来设定享受保障的程度；避免福利凝固化，杜绝有能力的人群占有保障房的现象。

     保障房之外的市场需求，尽管应通过市场供应满足，但由于住房是一种基本生活资料，市场的过度波动会波及群众的正常生活，因此，仍需政府对住房市场进行适当调控。当前的住房政策不仅要考虑到住房本身的空间、设施因素，还应在城市布局、公共服务发展的总体构思中充分考虑住房的位置因素。

     在以市场化为导向的住房政策构架中，支付能力是影响满足住房需求的基本因素，为使更多家庭能获得合适住房，保持住房价格上涨速度低于居民家庭平均收入增长速度，是应当追求的政策目标。目前，中国居民家庭收入的中位数实际上低于平均收入，根据国家统计局数据，2012年城镇居民家庭人均可支配收入为24565元，低于平均收入的家庭数量实际上要超过家庭总数的50%。如果希望60%以上的城市居民家庭能通过市场获得合适住房，则房价增长的控制目标应定位于：按收入自上而下排序，不高于至少前60%甚至65%家庭中最后一位的收入增速。

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