北京楼市政策的变与不变
2014/9/12 瞭望智库

     智库导读

     即便在一线城市中，北京也是“特殊”的。

     新华社瞭望智库研究员︱于春美

     国家统计局发布的数据显示，7月全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有64个，创历史纪录。最值得关注的是，向来价格坚挺的北京、上海、广州、深圳几个一线城市，7月份不论新房还是二手房价格，首次出现了全面下跌。

     在上海、广州、深圳相继传出政策可能有所松动之际，当下市场最为关注的是，北京的房地产市场政策是否会随着市场的下行，出现政策"微调"？"微调"的方向会指向哪里？作为北京特色的自住型商品房在遭遇"弃购"之后，是否会继续推进？

     "北京市市长王安顺此前已表态，不轻易出台新的房地产调控政策。去年、前年北京为稳定房地产市场，面临很大的压力，现在调控效果刚有所显现，目前正是市场回归健康和理性的机会，仍会保持政策的稳定性。"北京市住建委一位相关人士表示，目前正密切关注市场变化，但总的原则是政策不会松动，且信贷、税收政策都不在地方政府的调整范畴内，可调的空间也不大。另外，与其他几个一线城市相比，北京有其特殊性，奉行"以房管人"，这些都决定了北京不会轻易放松政策。

     据获悉，作为平抑市场的一个利器，北京市的自住型商品房明年还会继续推出，但核心是在供应量上，多大供应量会根据市场变化而定，目前正在研究中。

     政策不会轻易松动

     在北京市上半年经济形势分析会上，面对上半年北京市商品住房成交量下滑态势，北京市市长王安顺表态，"要冷静观察，不能因此进行干预，不轻易出台新的房地产政策，甚至采取放松限购等措施。

     否则，会削弱结构调整的动力，影响城市可持续发展。下半年，北京要继续关注后期走势，保持政策的连续性、稳定性，深化房地产结构调整，加强和创新市场监管，充分发挥房地产在稳增长、惠民生中的重要作用。"

     数据显示，上半年，北京市新建商品房签约量减少44.5%，价格增幅同比连续8个月回落；二手房签约量减少52.6%，价格环比连续3个月下降。7月份的成交数据亦表明，不仅二手房环比连续4个月下降，新房价格也首次出现下行。

     北京市住建委一位相关人士表示，目前总的原则是保持原有政策不变。目前正是市场调整期，现在调控效果刚有所显现。另外，北京房地产市场和全国不一样之处是人口的增长态势没变，而且人口控制压力大。

     一线城市上海、深圳、广州相继传出要"绷不住"的声音，但一线城市市场也是分类的。北京在一线城市中有其特殊性，不能用全国的框架来框北京，也不能用北京的框架框全国。此外，目前北京住房库存量为5万套左右，按照往年惯例，正常库存量为6万-8万套，目前库存水平在合理水平线，不存在库存过高问题。

     对于备受关注的自住房频遭"弃购"问题。北京市住建委人士表示，自住房政策是自去年底推出，政策也是边推进边完善。在推进过程中，确实存在有购房者当初认为是个机会抱着试试看的心态参与摇号，最终弃购。目前正在研究相关政策避免这类问题发生。

     "明年自住型商品房还是要继续推出，但核心是在供应量上，多大供应量会根据市场变化而调整。按照计划，去年自住房供应2万套，今年计划5万套，明年报多少自住房计划，还要进一步研究，基本想法是会结合市场变化，可能供应会慢一些。但自住房供应的总原则，还是要达到市场一半左右的供应量。"上述住建委相关人士表示。

     微调时有进行

     北京市房地产协会秘书长陈志在微信公众账号"京房字"中透露："从权威渠道获悉，下一步北京房地产调控思路将完善价格引导机制，保证商品房市场供应，对定价基本符合市场实际的项目加快审批，督促项目尽快销售。适度放开高端项目，加强税收征管。"

     实际上，2013年下半年，北京市对价格较高的高端商品房入市实行严格审批控制，甚至传出"4万元以上新盘不批预售"的说法。但2014年年初至今，对高端项目的审批控制已有松动。

     亚豪机构市场研究总监郭毅表示，对高端盘限价和控制入市审批，没有明文规定，但在具体执行过程中，是时时微调的，根据市场情况，有时审批快些，有时审批慢些。目前，高端商品房现房销售基本取消审批控制，预售房相比去年下半年也松动了不少。

     备受市场关注的还有近期传出的北京市将调整普通商品住宅标准。该政策将适时合理调整享受税收优惠的普通商品住宅价格标准，促进二手房流通。

     据了解，目前北京市普通住宅标准系2011年12月发布实施。除面积外，对价格也有详细标准。按照2011版的普通住宅价格标准，四环内北部地区的上限为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米；四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米；五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为20600元/平方米；六环外地区为17280元/平方米。

     按照规定，在符合户型面积上限的情况下，只有同区位的住房低于上述价格标准，才能被划归普通住宅范围。如果高于这一价格，即便是户型面积符合低于144平方米的要求，也不能被认定为普通住宅。但随着近几年房价上涨，该标准已与实际房价产生差距，六环之外的很多刚需盘，按照售价都不算普宅，很多"被豪宅"了。

     据获悉，北京市调整普通商品住宅标准的政策，目前初步调整意见和方案已经出来了，正在走相关审批流程。

     北京市住建委相关人士解释说，"对普通住宅标准进行调整，只是常态化调整，并不是放松调控政策。该标准已经3年没有调整了。2008年、2011年分别调过，今年也到了调整期。"

     在业内人士看来，对普宅标准的调整，将有利于降低二手房交易税费，加速二手房交易。同时，一二手房市场具有联动效应，这种效应也会慢慢传导至一手房市场。

    

    

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