黄奇帆卸任重庆市长，全国人民打着飞的去重庆炒房？
2017/1/15 瞭望智库
促进房地产市场，单一短效之策只治标，按下葫芦又浮起瓢，只有全面长效之策才治本。
本文由微信公众号“新华网思客”(ID：sikexh)综合自重庆市财政局、微信公众号“侠客岛”、中国企业家杂志
2017年1月13日，重庆发布市长令，调整房产税政策。发言人称将“征收对象”中的“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房”调整为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。调整后的个人住房房产税政策以重庆市人民政府令第311号公布，自2017年1月14日起施行。
重庆的房市，最近一直为舆论热切关注。
这不，12日夜里，重庆市国土房管局就连夜发声：“欢迎各地有识之士来重庆安家置业，但是坚决反对来’炒房’牟利”，并采取了三项措施进行遏制。
在“打着飞的去重庆买房”等流言背后，重庆的房地产市场，到底发生了什么？
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渐 热
我们可以回顾一下这一波重庆楼市逐渐为外界关注的过程。
去年12月，万科总裁郁亮在接受人民日报独家专访时，称“房价过快上涨也会带来不少问题，最理想的是像重庆那样，每年房价都涨一点，但低于居民收入水平的增速，这也是所有人都愿意看到的”；
12月29日，黄奇帆卸任重庆市长。网上流传的卸任感言中有这么一句话，“重庆房价会一直缓涨，五年内翻番”；
去年12月26日至今年1月1日，一周内，据统计，重庆楼市的成交量超过去年2月和7月全月的成交量，甚至有媒体报道，有外地人“打着飞的”去重庆买房；
重庆官方的反应也很快，半个月内5次发声，并下发文件，“严格预售方案备案、加强备案价格审查、严格预售方案变更和严格预售方案执行”。
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清 流
若以2001年至2016年为一个周期，在此期间，重庆房价，大约由每平方米2000多元，上涨至8000多元。
同周期内，据机构统计，北京均价从每平方米不到5000元，上涨至接近4万元(2016年12月，北京新建商品住房成交均价为3.82万元/平方米)。类似的，环视周围，比比皆是。
也无怪乎世人皆称，重庆楼市为“业界清流”。很巧，这个周期，也正是黄奇帆执政重庆的周期。
如何做到？人称黄市长调控房地产有三宝：增供应、控价格、强保障。
土地供应上，重庆的国土面积为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，管够；外加地票制度加持，保证了土地市场的良性流动。价格上，黄市长公开提出，土地的价格不能超过房价成本的35%。保障上，修建大面积的廉租房、公租房，大大冲淡对商品房的需求。
然而元旦前一周的成交量猛增，不但把重庆拱上头条，更让人有些看不懂。清流为何变泥石流？说好的“最理想”呢？
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爆 红
连线重庆的朋友，获得了当地的一些消息：早在黄市长离任前，民间已在流传“重庆房价将涨”的说法。近期，北京的朋友纷纷来咨询，有的一边丢“打飞的去重庆买房”的新闻链接给她，一边问重庆房价是不是真的要猛涨；还有外地的中产朋友，也在四处托当地人咨询重庆的学区房。
涨得慢，对百姓而言是好事。从重庆的朋友处得到佐证，她家的装修师傅从农村进市里务工，如今已在重庆买下两套房，贴瓷砖的师傅也买了两套房，还有一穷二白来到重庆的朋友，凭自己的奋斗买了三套房。
对于投资客而言，从目前这拨行情来看，重庆很像一块政府严格管控下的“价值洼地”。趁着换届，也许能实现一轮补涨，甚至快速溢价。毕竟，过去五年，重庆GDP增长了98%，居民人均收入增长了55%，而房价，却只涨了12%。
然而，有专家及当地房产人士认为，库存大仍然是事实，消纳当前的库存，还需要多费功夫。加上当地整体土地供应充足，短期内上涨空间有限。
黄奇帆此前就说过，02年到03年，重庆一次性储备了40多万亩地，市政府计划20年内每年只开发5%，一年最多用2万亩。照此计算，到2023年，重庆的土地供应仍会充足。
因此，对于重庆的这轮爆红，我也持保留意见。
可以看到，现在各种打听、咨询重庆房产的朋友，有不少是被“打飞的去买房”的新闻吸引，由此互相传染、模仿；对于重庆楼市的判断，有多少是出于价值投资的理性考量，又有多少出于脑子一热的一窝蜂，很难说。至于那些流传的小道消息、“卸任感言”，真实性究竟有几分？会不会是庄家趁严格管控的市长换届，将重庆房价炒向高位而设下的局？
重庆的官方也印证了判断：“极少数唯利是图、缺乏社会责任感的企业和个人，企图通过编造和传播虚假信息进行舆论炒作，实现房价快速上涨牟取暴利，引起市外少数企图炒房者的跟风，以及市内购房者的担忧”。
促进房地产市场，单一短效之策只治标，按下葫芦又浮起瓢，只有全面长效之策才治本。重庆楼市多年的静水流深与最近几周的爆红，更让人清晰地看到，监管层略有松动或者只是有松动的蛛丝马迹，很快就有人疯狂起来，而且这种疯狂极易传染至周边的焦虑人群。
因此，房市调控的定力与能力，不可或缺；基础性制度和长效机制，也亟待补上。
延伸阅读：
“打飞的”的购房团和不断扑火的政府，如何博弈？
重庆楼市吸引了无数眼球
说起眼下的重庆，除了让人口水直流的火锅之外，恐怕就是这个山城的良心房价了。最近一段时间，重庆楼市的话题吸引了无数眼球。有媒体报道称，购房者在元旦期间组团“打飞的”前往重庆进行炒房，以求获得重庆多年抑制房地产价格后的一次性溢价。
购买者似乎都坚信重庆有上涨空间，并声称“颜值就是正义，低价就是真理。”对于很多投资者来说，掏二三十万就能“上车”是笔划算的交易。
的确，在全国房地产市场火热的大背景下，重庆一直保持着温和上涨的趋势，甚至不及经济体量远低于自己的兰州、昆明。数据显示，2016年11月重庆平均房价为7507元，这一价格排在兰州、南宁、成都、成都等城市之后，属于同等量级城市的洼地。
▲ 2016年11月百城房价数据
一直以来，外界普遍将重庆房屋价格的稳定，归功于市长黄奇帆对城市土地治理有方。而此次，投资客蜂拥而上的直接导火索，就是黄奇帆卸任的消息。
黄奇帆与重庆房价
黄奇帆于2001年10月从上海市政府副秘书长调任重庆市副市长，隔年晋升为市委常委，2009年11月任副书记，2010年1月起正式出任重庆市委副书记、市长。
在2016年即将结束之际，黄奇帆在重庆市第四届人大常委会第三十二次会议上辞去重庆市人民政府市长职务。市长一职将由中共重庆市委副书记张国清接替。
在重庆的15年时间里，黄奇帆一手主管金融、财政、工业等领域工作，是重庆经济稳定上行背后强有力的推手。从2013年到2015年，重庆GDP增速“三连冠”领跑全国。
而被媒体报道最多的，就是他在重庆的土地管理模式和对房地产市场的把控。
黄奇帆刚到重庆时，主城区90%的土地都是采取协议转让。为了改变这种局面，2002年，重庆市建立了土地整治储备中心，改革土地资源管理制度。将土地一级市场的经营权上收，并通过政府特许经营的方式，对全市土地市场进行宏观调控。卖土地的增值利益很大一部分流向政府，为重庆城市基础设施建设奠定了经济基础。
2008年12月4日，重庆推出了全国首创的“地票交易制度”。简言之，农民自愿将闲置宅基地等复垦，经土地管理部门严格验收后产生指标，再以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。
2010年，黄奇帆紧接着对重庆的房地产发展提出了“25%理论”。规定每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%，跟规划人口有关的社会结构的总量要平衡，还要控制房地产的按揭。对此，他解释说：
“超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。如果一个地方基础设施投资中，房地产占了百分之七八十，长远看没后劲。”
数据显示，到2015年上半年，重庆房地产开发完成投资1715.82亿元，同比增长10.5%，占全社会固定资产投资的27.2%。刚好在25%的标线附近。
说到底，黄奇帆跟重庆房价之间有必然联系吗？
黄奇帆在任期间，重庆的GDP增长一直居于全国前列。但是，重庆房价的上涨速度远远不及其GDP的增长速度。15年来，重庆的楼市均价从2000元/平方，仅增长至当前的8000元/平方左右，增长幅度只有区区的3-4倍，与同时期的京沪深等重要城市的房价增长相比相去甚远。
黄奇帆曾提出“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的住房调控原则。在重庆，低端有保障，就是建公租房不收相关的税费；中端有市场，就是在税费方面有适当优惠；高端有约束，就是对别墅或者高级公寓等豪宅征收房产税。因此，重庆是上海以外唯一征收房产税的城市，并且对土地拍卖管理严格，以此来防止出现所谓的“地王”。
同时，黄奇帆所采取的直接政策是管住开发商。在2016年9月的一次政府工作会议上，黄奇帆宣布“从今年开始三年内，重庆市每年将关闭500家房地产公司，3年关掉1500家”，坚决去除过剩产能，让僵尸企业、空壳企业“入土为安”。
所以，重庆的房价都是各种手段严格调控后的结果，而黄奇帆功不可没。
重庆政府不断扑火的背后
虽然重庆楼市的话题突然火了，但当地政府扑火的动作显然也比市场预想中来得更早、更频繁。
2017年1月11日晚间，重庆市国土房管局新闻发言人就近期 “炒房”的话题进行了回答。重庆官方表示，“我们欢迎各地有识之士来重庆安家置业，但是坚决反对来炒房牟利!”这已经是重庆官方自2016年12月31日黄奇帆卸任后，第五次针对重庆楼市“发声”。
据每日经济新闻报道，重庆当地一房企高管称，“2016年12月30日当天，重庆房管系统就分区召集房企开会，明确的一个精神就是稳定房价，特别是在春节前不允许有任何涨价行为。”
为什么重庆政府此次会如此急于扑火呢？
近几年来，重庆在房地产上的主要政策就是去库存。重庆在有意识的控制开发面积，以保持房地产和金融稳定，进而调整产业结构。
根据最新的数据，2016年重庆实体经济保持了稳定增长，首级增长超过60%，这意味着新的物流、产业链条在西部地区的形成。从汽车、电子到装备，重庆在重走珠三角等地区二三十年前的路，并且是在控制房价、金融风险的基础上进行，房价一定得平稳，不能大涨，也不能跌，比GDP增速略低，以顺利完成产业转移。
另外，房子虽然作为一种特殊的商品，但是涨跌也跑不出经济学中的供求原理。首先，土地供应量大是重庆比其他直辖市房价低的直接原因。数据显示，截止至2016年5月上旬，“地票交易制度”施行以来累计交易土地17.7万亩，每年可为重庆增加14%的供地，从根本上解决了城市建设用地不足的问题。
而重庆也构建了以公租房为核心的住房保障体系。2015年底，重庆已经建成的公租房有69.2万套，占总供给量的17%，因此外来人口住房能够得到一定的满足。这样一来，房子的投资属性就极大地降低了。
因此，重庆想要复制一线城市房价暴涨的模式可能性也不大。同时，即使黄奇帆已经卸任市长一职，重庆政府也不会放任房价暴涨，影响重庆的产业结构调整，并透支未来的发展空间。
学术合作联系人：周邦民(微信号：i87062760)，添加时请注明：姓名+职称+单位
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