蹊跷!这么重磅的消息最早却是自媒体曝光?新一场人口战争打响了……
2017/7/22 瞭望智库
租售同权!只要你在广州,不管是承租人子女,还是学位房子女,统统就近入学,享受同等权利。
一石激起千层浪,全国人民都惊呆了!
明摆着,广州是要跟其他城市抢人啊!
文丨艾振强 瞭望智库特约地产观察员 明源地产研究院副主编
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现如今的市场,就像夏天沉闷的午后,任何一点响动,都会被当成是一个惊雷。这不,前几天,广州就炸出这么一声惊雷——7月17号,在广州市政府官网上,发布了一个通知,即《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,宣布:
租售同权!只要你在广州,不管是承租人子女,还是学位房子女,统统就近入学,享受同等权利。
一石激起千层浪,全国人民都惊呆了!
因为,过去人们咬牙也要买房!财富保值增值的因素固然很大, 还有一个非常重要的原因就是为了小孩读书。不买学位房就上不了好学校,甚至无法上学。
明摆着,广州是要跟其他城市抢人啊!
1
狂热
清华大学东门外,广义称为五道口,又被戏称为“宇宙中心”。这一地区的住宅普遍在10万元/平米左右,而一路之隔,更靠近清华大学的另一处公寓房(也是70年产权),才不到5万元/平米。
为啥?因为前者往西一站地铁的距离即到北大东门,有清华附小、北大附小、中关村中学以及稍远一点的101中学和清华附中等优质学校,而且房子跟这些学校的学位是挂钩的,后者则不能享受学区待遇。
虽然之前网上有一波“清华北大毕业都买不起房,为什么还要拼命去买学区房?”的激烈大讨论,但是人们对学区房的热情依然不减。
有兴趣的可以看智库昨天刊发的文章《清华教授告诉你:为什么清华毕业生买不起清华学区房?》
名校毕业生的收入是不断上升的,很难用短期内的经济收入来衡量,像清华北大这样名校毕业的学生,起点往往高于其他人,往后事业发展更好,获得高收入的概率也更大。
加上附着有优质学位的房子十分稀缺,稀缺就会导致高溢价,买了房能享受对应的权利,房子本身又有很强的保值增值功能,因此大家自然狂热地追逐房产。
如今出这么一个新政,无论有无学位房,都会高度关注。
2
蹊跷
按照此前的政策,附着在房子上的学位具有独占性,这固然可以让拥有学位房家庭的小孩就读于好学校,还顺带坐收房子增值的收益。
租售同权彻底打破了学位房的概念。
新政公布的次日,相关新闻刷屏朋友圈,不少人感慨已经很久没有看过这么多人如此狂热地转发同一条新闻了,莫非楼市真的要变天。
可是,比较蹊跷的是,这么重大的消息,竟然是由自媒体最早发出来的,而官媒却很神奇地都失声了。
是不是可以理解为,其实在政府和大多数官媒的眼里,这件事并没有那么劲爆?
其实,这种政策并非广州首创。关于租售同权,杭州等地早已走在前列。
根据《杭州市人民政府办公厅关于推行新型居住证制度的通知》,从今年1月1日起,杭州施行新型的居住证制度。今年随迁子女申请小学入学将实行“过渡期”,只要符合现行入学政策的,就不会受影响。以后,随迁子女入学读书只看居住证,有居住证就一定能在杭州有书读。
再来看广州的新政,简单地说,要享受租售同权的受教育权,要符合一系列条件,其排序如下:
①具有本市户籍
②人才绿卡持有人
③来穗人员随迁子女
换句话说,首先保障的对象是有广州户籍家庭,至于②和③里没有广州户籍的家庭,其实原本也是可以租房就读的,并不是什么新鲜事物,除了上面提到的杭州,北京、深圳、天津、成都等城市均是如此——早就可以租房就读。
通常来说,这些城市采用积分制。以深圳为例:拥有户籍和没有户籍的区别在于,当双方报读同一个学校时,二者的积分不同,积分高就可以上好学校甚至名校,这里很显然租房的拼不过有房的。
广州推出的新政比深圳、成都这些城市增加了一种新的可能,那就是符合条件的人愿意出高价租学区房,其子女可以就读更好的学校。
这能称得上劲爆吗?
3
抢人
当然,新政还是具有重大的意义,可助推租赁市场的崛起,并诱发城市新一轮的人口争夺战。
于是也有不少人担心,学位房的房租会因此一飞冲天。
租金上涨或许难以避免,但这并不影响新政里程碑式的意义。将住房产权与教育、医疗等资源脱钩,是真正实现“房子是用来住的”目标的重要举措,长远来看,将对楼市产生深远的影响。
首先,新政解决了高素质人才子女上学的问题,并且,为未来扩大受益群体的范围提供了可能。
此前,不少在一线城市奋斗的年轻人,因为无法给孩子一个好的教育资源而苦恼,甚至选择逃离。租房和买房具有同等的受教育权利,可以一定程度上解决这个问题。
虽然广州试点的人才准入门槛还是很高,其定义中的“符合条件的承租人子女”,要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件,普罗大众还是够不着,但是多年的积弊不可能靠一个政策就解决,不管怎么说,现在打开了一个缺口,往后就有了继续改革、改善的空间,总比以前铁板一块要好得多。
其次,学区房的租金大概率确实会有上涨,但总的来说,有助于租赁市场的快速崛起,真正实现租售并举。
根据链家研究院的数据,未来 5~10 年,中国租赁市场将进入快速发展阶段, 2020 年的市场体量约为 1.6 万亿元, 2025 年将达到 2.9 万亿元, 2030 年有望超过 4 万亿元。
从去年开始,中央就发文鼓励各城市因地制宜发展住房租赁市场。最近,住建部等九部委联合发文,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,支持相关国有企业转型为住房租赁企业,并将广州、深圳、杭州、武汉、成都等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
万科新任董事长郁亮表示,北上广深等城市,住房租赁市场需求很大,因此万科计划今年将长租公寓做到10万间,但他同时指出,如果长租不能解决住户子女教育问题,那吸引力就会大打折扣。
其实现在不少地方的土地公开招拍挂都要竞自持(即建好之后,只能出租,不能出售),但开发商们硬着头皮拿下了,多半在寻思着怎么脱手,比如建成后股权转让。这也不能怪开发商们,因为如果按照现在的租金收益率,要回本大部分得二三十年。
租售同权之后,学位房的租金可能会上涨,但是,对于真有学位需求,又买不起学位房的人来说,这还是划算的。
此外,根据现有的政策,需要长租才能就近入学,但是,既然房子的产权和附着在上面的学位权可以分离,那么房子的使用权(居住)和学位的权利是不是也可以剥离,大家各取所需呢?如果这样的话,无论是对于租客(居住需要、学位需要,或二者兼而有之),还是对业主来说,都是利好。
拍了自持用地或持有商业物业的开发商,显然是更大的业主,新政对它们也是利好。首先,鉴于“租售同权”新政规定商业用房可以改造成租赁房,这样既可以盘活商业用房存量,又可以给租赁市场提供更多房源;其次,开发商自持住宅或长租公寓经营,有可观的收益率,会更有动力主动去做,从中寻求新的发展空间,一旦大体量的开发商们开始竞争,房租并不会涨到天上去。
至于租赁立法工作,相信很快就会推进,因为广州新政必然会引起更多城市的模仿,何况首批纳入租赁试点的城市,改革尖兵广东就占了4个,这是一场新的人口争夺战,谁落后是要挨打的。当然,部分本来就想赶人走的城市可能并不会跟随。
4
落地
最后,还要指出的是,要想推动租售同权落地,关键还得学位和常住人口匹配,同时它也只是一个过渡。
凯恩斯也说过,通往地狱的路上铺满着鲜花。如上所说单凭这么租售同权一个政策,并不能毕其功于一役。事实上,它只是推进租售并举过程中的一个过渡。
一、要让租售同权落地,需要让教育资源与常住人口挂钩。
一些不看好新政的人士认为,先准备好学位再说,现在有房的学生都接纳不过来,光会喊口号谁不会?!
话糙理不糙。现实中,投资学区房的群体固然有,可是,绝大部分还是自身就在用,也就是说,学位本来就很紧张,可以拿来出租的学区房其实并不多。
这就像一辆车只有100个位置,以前只有本人购卡并持卡的人才能上车,现在没那么严,借人家的一张卡也可以上车了。可是,之前发卡的数量本来就是与座位数对应的,放宽能上车的标准不是关键,关键是要增加车上的座位,或者增加车的数量。
事实上,广州现有的教育资源腾挪空间很有限,很多小区的普通幼儿园、中小学校的学位都无法满足辖区内适龄儿童的需要,名校学位更是一位难求,寄希望于租售同权等赋权迅速带来大的改变并不现实。
如果只是简单地进行赋权,而非均衡优质教育资源、增加学位,使其与常住人口挂钩,租售同权只会进一步推高学位房的租赁价格,进而推高学位房的售价。
其实,不论是不是学区房,造成不同城市房价悬殊的根本逻辑是区域发展和资源配置的不均衡。人往高处走,这自然就造成了人口和要素资源向优势区域的流动,最典型的表现就是人口持续向一线和核心城市聚集。
相比人口流入的速度,教育配套等却是滞后的,优质的教育资源更是稀缺。即使买了房都不一定能享受到优质的教育资源,何况是租房?因此,虽然这些年包括深圳、厦门在内的很多城市已经将租房纳入入学统筹范围,但是似乎对学区房价的持续上涨并没带来任何实质性的抑制作用,最后反而使得市中心房租暴涨,低收入人群被挤到郊区租房,导致郊区的交通瘫痪。
因为供需决定价格,稀缺一定会带来高溢价,不体现为高房价,就会体现为高房租。最终羊毛还是出在羊身上。要想让新政落地,还得大力增加对公共资源和服务投入;推动区域均衡发展,尤其是加大教育资源投入、均衡优质教育资源发展等,各方面都拿出相应的配套措施来承接政策的“善意”,否则就最后只会与美好初衷背离,甚至是南辕北辙。
二、“租售同权”只是过渡,“租售并举”才是长期目标
如上所述,学区房房价过高、学位紧张,根本上是由教育资源供给不足导致的,非租售同权能一劳永逸地解决,而需要教育资源市场化、民营化等各方面的长期努力,乃至改革户籍(此次九部委发文,公安部参与了,户籍改革动真格的可能性比较大)和教育制度。
广州对于租售同权设定了较高的门槛,并非无差别对待,只有“符合条件的承租人”才能享受到这一权益,社会底层的人仍然享受不到好处!
而7月7日发布的《上海住房发展十三五规划》强调地更多的是保障!其从优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权房、征收安置房等方面,建立起四位一体的住房保障体系,可以让城市生活者更好地安居乐业。
但根据中央出台的政策,租售并举才是长期目标,租售同权只是过渡。为什么这么说呢?
一是像北京、上海这样控制人口的城市,租售同权很难执行;
二是一线城市和部分热点二线城市,目前的房价已经高高在上,想要吸引年轻人才,除了补贴,必须要推进租售并举,否则年轻人初来乍到活不下去;
三是租房不是最终目标,最终目标还是要购房的,这样人才是真正留下来了,租售并举建立起一个缓冲带,形成一个更加多层次的生态。
上文提及的九部委发出的通知已经表露无遗:国企主导,明确各地要搭建政府的住房租赁交易平台,土地、金融、运营政策支持增加租赁房供应,并且保障租户享受义务教育和医疗等国家规定的基本公共服务,还有税收减免……
话说回来,租售同权是个新的突破。就目前来看,同权有排序,排序自然就会有先后,这就已经够折腾的了。等排下来,要么比较差,要么没了。如果真的实打实同权,买了房的人可能又觉得不公平。
因此,初衷是好的,但是挑战才刚刚开始,这很考验各地政府的智慧。
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