马光远：房地产，正在酝酿一场颠覆性变局
2022/3/2 正和岛
作 者：马光远
来 源：光远看经济
(ID：guangyuanview)
最近，我看地产圈子的一些大佬对2022年的房地产市场进行展望，总体来看，狂热的情绪被悲观所取代，现在要在市场上找到一个对地产看好的人真不容易，而在两年前，市场仍然是多头的天下，冷暖转换一转瞬，所有行业都是如此。所谓行业冷暖，不过是人性弱点的折射而已。
房地产已经进入到黑铁时代，这是万科最新的观点。无需知道黑铁究竟指什么，一看这个名称，自然代表对房地产市场的悲观。过去一些人认为，房地产会进入到白银时代，现在则是黑铁。
其实，不管是白银，还是黑铁，其思维逻辑仍然是过去的逻辑。在我看来，按照过去的逻辑预判未来的市场，只会得到错误的结论。按照马车时代的逻辑预测汽车时代，结论会错得离谱。
房地产不是进入什么黑铁时代，而是在酝酿一场颠覆性的变局。
记得2017年年底，我提出房地产企业一定要高度重视“金融新周期”，告别高杠杆模式时，很多房地产企业嗤之以鼻，依然我行我素；2018年，当我提出房地产20年的大周期已经结束，市场将会变天时，大多数房企没有意识到这可能是生死攸关的命题。
然而，短短的两三年时间，我的这两个判断都成了现实。我经常假设，如果当年，一些房地产巨头听了我的“金融新周期”的判断，主动收缩杠杆，今天他们是否会陷入目前的困境，如果早几年，他们意识到房地产的基本逻辑变了，今天是不是有一些已经完成了转型？然而，历史从来没有假设。
最关键的是，面对房地产市场的变体和房价逻辑的变化，如何对下一个周期的房地产市场做出精准的判断并采取积极的战略应对，这才是每一个利益相关方最应该做的事。
房地产市场的变天，主要体现在3个变化：
一是市场的基本面确定变了。在房地产的第一个周期，市场的基本面是供求失衡，市场面对的最大问题是房子不够，解决商业及居民基本的居住需求是上半场的主要任务。
可以说，从1998年房地产市场化改革以来，中国用了20年左右的时间，基本实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是一个非常了不起的成就。在基本居住需求及商业地产基本满足的情况下，房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子短缺，进入到资源错配导致的不均衡不充分的问题。
二是房地产的基本定位的变化。随着“房住不炒”的长期化，“去投资”功能的房地产市场的价格规律肯定和过去不一样，房地产政策从经济政策为主回归到民生和社会政策为主。
这意味着，中国将真正构建起以民生和居住为要义的房地产社会政策体系。房地产价格将告别过去的暴涨而进入稳定的上涨周期，我们很难看到未来房地产市场出现过去那样一旦放松调控市场就出现暴涨的情况；
三是房地产核心竞争力和价值链的变化。在住房告别短缺之后，房地产下一个周期，无论是开发商，还是房地产行业的生态都将重塑。规模虽然重要，但已经不是最重要的竞争力指标，住房市场与新的科技革命的对接将催生大量的科技公司进入房地产，这将推动房地产市场的价值链的重构和高科技化，房地产市场与产业对接成为必然。
由这3大变化引发的，则是房地产市场未来走势的分化：
第一是城市与城市的分化。在中国经济周期、人口周期、城镇化周期都发生巨大变化的情况下，中国的房地产在总体上会告别增量周期，而进入存量周期。但是，大城市、都市圈和城市群将仍然是房地产增量发展的区域，人口的流动将导致房地产市场出现城市走势的严重分化。
第二是城市内部的分化。随着人口进入下降周期，城市摊大饼时代结束，中国的城镇化不会出现像欧美一样的郊区化，占有核心资源的主城区将仍然是价值最高的区域。
第三是开发商的分化和洗牌。经过规模主导的阶段后，开发商将塑造自己的核心竞争力，将探索新的竞争模式，纯粹靠玩高杠杆和高周期占据市场的开发商被淘汰出局。
但是，在房地产的趋势上，很多人只看到了“变”，但更重要的是，房地产一些东西没有变，这是认清房地产大趋势的关键。只看到变就会大惊小怪，就会对房地产过度悲观，如果看到一些没有变化的东西，才能看到房地产未来真正的趋势。
从辩证的视角，我也要重申房地产市场的3个不变：
一是房地产作为支柱产业的地位不会变。国家统计局局长宁吉喆再次重申房地产仍然是支柱产业，引发外界的关注。这其实是一个基本常识。因为，尽管房地产和过去真的不一样了，但房地产的市场没有结束，因为中国的城镇化还没有完成，好品质的房子在任何城市仍然短缺。
二是房地产作为老百姓财富配置的主要工具不会结束。从中国经济的大周期看，在城镇化远远没有结束的情况下，房地产依然会成为老百姓资产配置的主要工具。
当然，下一个周期房价的逻辑肯定和过去不同，房地产将进入专业化投资时代。未来的城镇化将以大城市、城市群以及湾区为重心，未来房地产的机遇也将围绕这些城市。碧桂园这几年为什么在销售数据上位居首位，和其大量的项目主要布局在城市群和都市圈有很大关系。
三是老百姓追求更好居住条件的需求没有改变。在上一个房地产周期，房地产解决了“有房子住”的最基本问题，但距离老百姓对“好房子”需求的满足，仍然不足。房子总体够了，但好房子不够，好房子缺，满足老百姓对更好居住条件的需求，提供更多的质量和品质更好的房子，这将是下一个周期房地产市场的主要矛盾。
那么，房地产未来之路在哪里？
回顾过去的20多年，中国房地产的走势主要受四重力量的主导：
一是中国城镇化的过程，大量的人口进入城市；
二是人口红利和婴儿潮的推动；
三是投资热情的驱动，房地产在过去20年是少有的最好的投资选择之一；
四是政策的调控和主导，中国房地产的走势受到每一次政策调控的影响。
但是，随着中国城镇化渐近尾声，人口生育率的下降，以及房地产基本面的逆转，以上这些推动力量将不复存在，政策也不会成为最终的主导力量，无论是刺激房地产的政策，还是打压房地产的政策，都不会对房地产的主要趋势产生重要的影响。
基于此，笔者认为，中央经济工作会议提出的“探索新的发展模式”特别关键，对于房地产而言，过去的模式已经终结，在过去的模式中寻找出路只有死路一条，对此要有清醒的认识。
在中国房地产进入全新周期的情况下，决定一个房地产企业未来的，是是否具有卓越的理念和面向中国新的城镇化和产业升级关键周期的发展模式和路径，是对新型城镇化的深刻理解，是对低碳、数字化巨大风口的把握能力。
在笔者看来，未来房地产的风口在3个方面：
一是新型城镇化，特别是智慧城市带来的风口。中国未来的城镇化一定是以大城市和城市群为中心的城镇化，一定是以智慧城市的建设为抓手，也就是城市的高质量发展，这几乎仍然是上百万亿的产业规模，谁抓住了新型城镇化的风口，谁就抓住了未来；
二是低碳、数字化是房地产重要的增长点，这也是中国未来最重要的财富风口，而房地产的未来和低碳、数字化、智能可谓是天作之合；
三是产品和长期主义。“三高模式”和规模至上已经被市场淘汰。未来决定开发商生死的，第一是产品，第二是产品，第三仍然是产品。而且，高科技会介入房地产，这是一个大的趋势。
在房地产从卖方市场已经完全转入买方市场的情况下，目前主要的开发商如果不转型，都可能被淘汰，10年以后，在房地产市场上，也许都是一些新面孔。如果这成为事实，我一点都不会感到奇怪。
排版 | 米小白审校 | 余心丰 主编 | 孙允广
《打胜仗：常胜团队的成功密码》
作者：田涛 宫玉振 吴春波 等
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