社融暴增，大水漫灌！2022，房地产大变局来了？
2022/3/2 正和岛
作 者：十一侠
来 源：米宅(ID：MizhaiPlus)
在前天晚上的直播中，我们说得很详细，2022年一定是个水年。
最终，在央行公布的金融数据中，1月社融增量6.17万亿，创下历史新高。1月新增人民币贷款3.98万，预期为3.7万亿；M2增速也跳升到9.8%，预估为9.2%!
总结一句话，全部大超任何一个专业机构的预期。
目前看，在稳增长政策发力之下，国内新一轮宽信用已经在落地，这无疑吃了定心丸。
现在很多人思考的问题是，2022年，会不会成为另一个2020年。
2020年发生了什么呢？
就是大放水之后，所有资产开始涨。
2020年上半年社融累计增量20.83万亿，比2019年同期多6.22万亿。
也就是说，不过半年，多了6万个亿流动资金。流动性从来没有这么充足过。
虽然中央放弃了用房地产快速拉动因为疫情被瞬间按下暂停键的经济，没有像2008年一样，用房地产投资进行激进式拉动。
但在2020年疫情平稳后的6月开始，楼市依然迎来一个暴涨周期。并且从当年6月延续到了2021年6月。
所以，从2020年6月到年底的半年时间，整个中国居民的杠杆率涨了6.1%，就连最疯狂的2015和2016年都做不到，至少近七年没有遇到过。
那么，2022年会不会成为另一个2020年呢？
但是，我们在看到另一个数据之后，才发现稳增长的道路，其实才刚刚开始。
这就是新增居民贷款。
2021年12月新增居民贷款比2020年同期少增了1919亿后，2022年1月居民贷款继续比上年同期少增，且少增幅度扩大。
居民短贷少增2272亿，居民中长贷少增2024亿。
短贷指的是居民消费，中长贷指的是房地产。
居民消费不振，延续的了2月。
比如说，春节期间，很多重点城市新房同比2021年成交急速下滑的态势。
说明2月依然在延续消费不振的下滑趋势。
虽然现在的一切，都是在给市场注入信心，但是很显然，还很任重道远。
一切都是情绪在主导。2021年7月前的市场疯狂，和7月后延续至今的市场恐慌，都只不过是情绪的两面。
2016年的930新政，正式宣告第四轮调控开始。“房子是用来住的，不是用来炒的”横空出世。
结果，从2017到今天，此轮调控已经经历了整整5年。
什么大招轮番使，资金端、购买端、二手交易端等等，八面来风、四面围堵。
但被情绪左右的楼市就是不相信，一有机会就趁机蹦跶一下。
楼市成了打地鼠，西安出头打西安，深圳出头打深圳，苏州出头打苏州。
谁知道，七月份恒大一个暴雷，就彻底扭转了整个市场预期。
情绪开始集体看空。最终一向以压制和调控为基调的决策层，不得不急速转变口风，维稳、打气、信心充值轮番上场。
但是依然无法控制情绪的集体发作，提振不了市场信心。
在2020年疫情后，在经济几乎被停滞的时候，中央也从来没有像现在这样，对房地产释放接连不断的利好。
相对于政策，市场情绪有一种天然的滞后性，需要给予一定的消化时间。
所以，今年的整体发展趋势应该分上下两个半场：
上半场是短线投入以求快速提振、恢复经济稳增长的政治任务，这就是基建和房地产的作用；
在经济增长企稳之后，基建之类的手段就会迅速退场。恢复到经济转型大框架下的高新科技，以及各种长效机制为主要投资。
我们已经说过，在第三第四季度的GDP中，唯一拖累了经济增长的版块，就是房地产。
第三季度，建筑行业是 -1.8%，房地产业是 -1.6%
第四季度更惨，建筑业是-2.1%，房地产业是 -2.9%
正是被建筑和房地产拖累，第三季度GDP破五，4.9；第四季度则是4。
所以，提振房地产是上半年稳增长的重要手段之一。
从元旦到现在，已经有数个很有诚意的金融政策连续出台：
1. 降息：五年期 LPR 在时隔 20 个月之后首次下调
2. 收并购贷款不计入房企的三道红线
3. 保障性租赁住房贷款不计入银行的两道红线
4. 商品房预售资金监管办法出台释放出更多的资金灵活性
所有的信息口都在传出一个明确的信号，稳增长在2022年是一个政治性的任务。
所以，这就是近一个多月以来，我一直在强调，楼市在今年上半年会有一个窗口，只是市场情绪有天然的滞后性。
但是这个窗口期不会很长，在达到稳经济的效果之后，楼市会迅速地转型。
转型的方向就是保障型住房。
楼市产业链不是占据了1/3GDP吗？楼市下行不是直接拖累了经济增长吗？
那好，既然去楼市化是一个漫长的路径，那么就直接给楼市换一个赛道。
2022年已经被钦定为保障性住房大年。从12月的政治局会议，到之后的中央经济工作会议，都将保障房列为2022年房地产的头号工程。
十四五预计建设700-900万套保障性租赁住房，2022年一年预计完成240万套，占比1/3的力度。
同样能拉动上下游产业链，只不过换个赛道，民生类型的保障房依然能稳经济、稳增长，还能规避过往房地产惯用的高杠杆开发模式。
上海十四五期间预计供应47 万套，占新增住房供应总量的 45% ；
杭州33万套，占新增总供应量的 30%；
深圳是40万套，占比45% ；
广州是60 万套，占比 45.8%；
北京预计占比30%。
这还只是保障性租赁住房的数据，还不包含共有产权房的供应。
这背后则是居民住房良性循环的长效机制，在这个机制建立之后，市场上超过一半的房子将丧失市场价值。
特别是90/70政策中产生的大量刚需小户型，将基本不再具备市场竞争力。
所以，2022年这一波行情，不仅是核心城市改善盘的升值机会，也是一些刚需盘为数不多的出逃机会。
一切要择机而动。
排版 | 七雨责编 | 张启玉 主编 | 孙允广
《打胜仗：常胜团队的成功密码》
作者：田涛 宫玉振 吴春波 等
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